Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości
Wady prawne nieruchomości to z pewnością temat, który mrozi niejednego, potencjalnego nabywcę mieszkania. Nic dziwnego- nikt z nas nie chciałby się przecież dowiedzieć, że nabył nieruchomość obciążoną prawami osób trzecich. Jak zatem należy podejść do tego rodzaju problemu? W czym może pomóc nam pośrednik w obrocie nieruchomościami, a kiedy sprawę należy oddelegować do kancelarii prawnej? O tym wszystkim przeczytasz w dzisiejszym artykule!
Wady prawne nieruchomości- na którym rynku najczęściej się z nimi spotkamy?
Na początku naszych rozważań na temat wad prawnych nieruchomości należy krótko omówić jedną, charakterystyczną kwestię. Chodzi oczywiście o… wady prawne nowych mieszkań w porównaniu do mieszkań używanych. I tutaj nie ma się za bardzo nad czym rozwodzić- wady prawne niemalże nie występują w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego. Jest to sytuacja wręcz ekstremalnie rzadka, a jeżeli już się przytrafi, mamy zapewnioną zdecydowanie szerszą ochronę wynikającą z ustawy deweloperskiej. Wady prawne są zatem domeną mieszkań używanych. Ogólnego porównania wad i zalet obu rynków dokonuję w tym artykule.
Jakie obciążenia możemy wyróżnić w kontekście mieszkań z rynku wtórnego?
Tak naprawdę, istnieje kilka, najczęściej spotykanych obciążeń, które możemy zaobserwować na rynku wtórnym. Temat jest oczywiście bardzo szeroki i nie sposób go opisać w ramach jednego artykułu, ale można przybliżyć przynajmniej absolutnie podstawowe kwestie związane z bezpieczeństwem obrotu nieruchomościami.
Po pierwsze zatem, wady prawne nieruchomości dotyczą służebności osobistych i umów dożywocia. Oprócz tego, możemy mówić o wszelkiego rodzaju zadłużeniach, zajęciach komorniczych, ale też o… nieuregulowanych kwestiach związanych z prawem własności. Szczególnie ostatnia kategoria może nam naprawdę napsuć krwi! Jeżeli zatem nie posiadamy odpowiedniej wiedzy w zakresie weryfikacji stanu prawnego, powinniśmy udać się co najmniej do doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami, a najlepiej- do kancelarii prawnej specjalizującej się w obrocie nieruchomościami.
Wady prawne nieruchomości a pułapki obrotu mieszkaniami
Nie jest bowiem tak, jak wydaje się niektórym nabywcom, że popularna „mieszkaniówka” jest błahym tematem! Wady prawne nieruchomości są w jej kontekście nierzadko trudne do wychwycenia. Mitem jest to, że weryfikowanie stanu prawnego nieruchomości mieszkaniowych to bułka z masłem, bowiem rzekomo wystarczy sprawdzić, czy trzeci dział księgi wieczystej jest na pewno pusty. To zaledwie początek weryfikacji stanu prawnego! Mało kto również zdaje sobie sprawę z tego, że często sama analiza księgi wieczystej czy podstawy nabycia lokalu to zdecydowanie za mało. Co bowiem w przypadku, kiedy mamy do czynienia chociażby ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, który nie ma założonej księgi wieczystej?
I choć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można ustanawiać już od 2007 roku, to nadal istnieją lokale posiadające tę właśnie formę prawną, nadaną wiele lat temu. A mało kto zdaje sobie sprawę, że nierzadko, szczególnie w obliczu zmieniającego się na przestrzeni lat prawa spółdzielczego, to właśnie to jedno z ograniczonych praw rzeczowych może przysporzyć najwięcej problemów przy obrocie spółdzielczym lokalem.
Pośrednik czy prawnik? Komu zlecić analizę stanu prawnego nieruchomości?
Tak naprawdę, dopiero ledwie dotknęliśmy tego tematu, a już pojawiło się kilka dylematów. Jeżeli jednak nie chcesz sam weryfikować stanu prawnego lokalu, komu wówczas to zlecić? Pośrednikowi czy prawnikowi? W mojej ocenie, odpowiedź jest jasna- to prawnicy są od tego, aby badać stan prawny nieruchomości. Oczywiście, profesjonalne biuro nieruchomości również powinno posiadać odpowiednie zaplecze prawne i jakiekolwiek wątpliwości zgłaszać prawnikom specjalizującym się w prawie obrotu nieruchomościami. Niestety odnoszę wrażenie, że w Polsce nadal jest to rzadkość- niektórzy pośrednicy znacząco wykraczają ponad swoje kompetencje i niejako wychodzą przed szereg, świadcząc quasi-prawnicze usługi.
Podkreślmy- pośrednik w obrocie nieruchomościami nie jest prawnikiem i nie świadczy usług prawniczych. Należy o tym mówić tym bardziej, że niektórzy pośrednicy wręcz dokonują stricte prawniczych usług- na przykład tworzą umowy przedwstępne pomiędzy klientami. To poważny błąd! Pośrednik po pierwsze naraża się na ogromną odpowiedzialność w przypadku jakichkolwiek nieporozumień pomiędzy klientami, a po drugie, jak wyżej wskazałem- pośrednik nie powinien wykonywać usług stricte prawniczych, bowiem nie ma do tego absolutnie żadnych kompetencji. Oczywiście są przypadki, w których pośrednik posiada wykształcenie prawnicze- wówczas może on świadczyć takie usługi. Nie zmienia to jednak faktu, że wtedy nie mówimy już o usłudze pośrednictwa, tylko o usłudze prawniczej. Należy bardzo grubą linią oddzielić te dwa rodzaje czynności.
Jak to rozwiązuję w swoim biurze?
W moim biurze, kiedy obsługuję swoich klientów, zasada jest prosta- na którymś etapie transakcji, tak czy siak musi pojawić się prawnik specjalizujący się w nieruchomościach. Jeżeli dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej, każdorazowo przygotowywana jest ona przez radcę prawnego. Wielokrotnie wspominam o tym przy jakichkolwiek szkoleniach czy seminariach- nigdy, przenigdy i pod żadnym pozorem pośrednik nie powinien przygotowywać umowy przedwstępnej pomiędzy klientami. A już szczególnie niedopuszczalne jest to w sytuacji, kiedy pośrednik obsługuje dwie strony transakcji. Szerzej tę kwestię opisuję w tym artykule.
Wówczas bowiem, pośrednik w zasadzie bezdyskusyjnie działa na szkodę przynajmniej jednego ze swoich klientów. Przy obowiązujących w Polsce przepisach nie da się doradzić klientom w kontekście umowy przedwstępnej tak, ażeby nie działać na szkodę przynajmniej jednej ze stron. A co dopiero… przygotowywać taką umowę samodzielnie. Niestety, takie praktyki są często normą, na którą uczulam pośredników w ramach jakichkolwiek szkoleń. Pośrednik powinien znać swoje miejsce w całym procesie transakcji. Powinien wiedzieć, na ile może sobie pozwolić i co wchodzi w skład jego kompetencji. Odnoszę niestety wrażenie, że ta cienka linia jest wręcz nagminnie przez pośredników przekraczana.
Kiedy pośrednik, a kiedy prawnik?
Dlatego też- jeżeli potrzebujesz pomocy w sprzedaży lub zakupie nieruchomości- zgłoś się do pośrednika. Jeżeli chodzi o kwestie stricte prawnicze- zajmują się tym prawnicy. Idealnym rozwiązaniem jest oczywiście sytuacja, kiedy pośrednik na stałe współpracuje z renomowaną kancelarią prawną i to do niej deleguje wszelkie kwestie związane z prawną obsługą transakcji. I to jest standard, który widoczny jest w krajach zachodnich. W Polsce niestety, cały czas mamy do czynienia z pewnego rodzaju „partyzantką”, w ramach której pośrednicy najchętniej byliby jednocześnie prawnikami, rzeczoznawcami majątkowymi, geodetami i Bóg wie kim jeszcze. Tak to nie powinno wyglądać- pośrednik powinien wiedzieć, kiedy i jakie czynności oddelegować na zewnątrz. A usługi prawnicze niewątpliwie do takowych należą.
Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.
Czym jest „wymuszanie prowizji na kliencie kupującym” przez agenta nieruchomości? Udostępnij Czym jest „wymuszanie prowizji na kliencie kupującym” przez agenta nieruchomości? Wokół zawodu agenta nieruchomości
O czym powinna wiedzieć każda osoba wchodząca w świat pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Przeczytaj w tym artykule!
