3. Mityczni panowie z siatkami pełnymi pieniędzy zniknęli z radarów

Pamiętam wiele miesięcy temu, w momencie pierwszych decyzji o podwyższeniu stóp procentowych, dyskusje na temat wizji rynku w nowej rzeczywistości kredytowej. Niemal wszyscy przekonywali, że rynkowi „nic się nie stanie” i że w żaden sposób ograniczenie akcji kredytowej nie wpłynie na popyt na mieszkania. Zdaniem wielu „ekspertów” prawie wszystkie nieruchomościowe zakupy, szczególnie w kontekście nowych mieszkań, dokonywane były hurtowo przez mitycznych panów z siatkami pełnymi pieniędzy, którzy przychodzili do biura sprzedaży dewelopera i wykupowali wszystkie lokale na poziomie przysłowiowej dziury w ziemi.

Pytam zatem- i gdzie są teraz ci wszyscy panowie z siatkami pełnymi pieniędzy? Co się takiego stało, że nagle zniknęli? Oczywiście, natrząsam się trochę z tego, bo prawda jest zupełnie i dramatycznie odmienna od tego, co głosiło wielu „guru inwestowania” i rozmaici „eksperci” rynkowi. Okazało się bowiem, że zdecydowana większość zakupów mieszkań była jednak finansowana ze środków kredytowych. Osoby mające nieco więcej doświadczenia i wyczucia rynku wiedziały o tym od dawna. Tym bardziej, że szereg statystyk przekłamywał rzeczywistość- i to z wielu powodów. Przykładem takiej zakłamanej statystyki były właśnie badania udziału zakupów gotówkowych do zakupów kredytowych na rynku pierwotnym. Mało kto bowiem rozumiał, że gros transakcji kwalifikowanych jako gotówkowe było tak naprawdę finansowanych kredytem.

Nieprecyzyjna statystyka i brak umiejętności analizy badań rynkowych

Po pierwsze dlatego, że ogromna część tych kredytów to były kredyty gotówkowe, a nie hipoteki. Po drugie- i co ważniejsze- doszło do katastrofalnego zaburzenia pewnych prawideł statystycznych. Podam prosty przykład takiej zależności. Załóżmy, że Pan X sprzedaje swoją nieruchomość, a za środki z niej uzyskane planuje kupić kolejne, droższe mieszkanie. Pan A, który kupuje od Pana X lokal, wspiera swój zakup kredytem. Kiedy Pan X otrzyma od banku Pana A pieniądze na konto, idzie nabyć swoje nowe, droższe mieszkania. Pytanie brzmi: czy zakup nowego mieszkania przez Pana X to była transakcja gotówkowa, czy jednak środki pochodziły z kredytu? Na papierze, była to transakcja gotówkowa. W rzeczywistości- to środki z kredytu Pana A pozwoliły Panu X zakupić nowe, droższe mieszkanie. W związku z tym, jeśli Panu A ograniczono dostęp do kredytu, to zarówno on nie zakupi mieszkania od Pana X, jak i Pan X i nie kupi swojego nowego lokum. I to jest drugi powód pewnego niezrozumienia statystyk, na które powoływali się wszyscy ci, którzy twierdzili, że zdecydowana większość zakupów na rynku mieszkaniowym pochodzi ze środków gotówkowych. Statystyka nie ujęła tego, że nawet, jeśli ktoś „na papierze” wygląda na klienta gotówkowego, to może się okazać, że są to jednak środki z kredytu- ale nie jego, tylko nabywcy jego pierwotnego lokum. A, jak dobitnie pokazał kryzys na rynku kredytowym- to właśnie kredyt rządzi rynkiem nieruchomości i ustala popyt, a co za tym idzie- również podaż (czego dowodem jest ograniczenie nowych inwestycji przez deweloperów).

Dlatego nieśmiało apeluję do wszystkich „ekspertów”- skończmy z przedstawianiem rynku nieruchomości jako swoistego eldorado, który ciągle będzie tylko rósł. Nie będzie- a ostatnie półrocze dało temu dobitny dowód.

4. Rok wyborczy rokiem obietnic- również mieszkaniowych

Kolejnym ciekawym aspektem, który może naprawdę zaważyć na kondycji rynku mieszkaniowego, jest oczywiście… rok wyborczych obietnic. W ten trend wpisuje się oczywiście obietnica taniego kredytu na 2%, który jest szumnie zapowiadany już od stycznia, a jego uruchomienie ma rzekomo ruszyć już 1 lipca. Czy ruszy? Zobaczymy, ale może to być naprawdę doniosła zmiana. Wszystko zależy od tego, czy- i jeśli tak, to w jakiej formie- program ten wejdzie w życie. Kierując się realistycznym pesymizmem i biorąc pod uwagę inne, rządowe programy wspierające mieszkalnictwo, należy być bardzo ostrożnym z jakimikolwiek, hurraopymistycznymi prognozami. Chodzi tutaj bowiem nie tylko o sam kredyt- ale też i sposób wyliczania zdolności kredytowej. Dopóki bufor KNFu nie zostanie drastycznie obniżony, to nawet jeśli program tanich, dwuprocentowych kredytów wejdzie w życie- mało kto będzie mógł sobie na taki kredyt po prostu pozwolić. I to należy mieć na uwadze ferując, moim zdaniem zdecydowanie przedwcześnie, jakiekolwiek wyroki. Pożyjemy, zobaczymy. I na tym wypada zakończyć wróżenie z fusów.