Jakie są sposoby inwestowania w nieruchomości?
Zarówno podczas moich konsultacji indywidualnych z klientami, jak i na forach czy grupach facebookowych poświęconych nieruchomościom, bardzo często pada pytanie: jakie są sposoby inwestowania w nieruchomości? I z racji tego, że tych koncepcji jest naprawdę wiele, postaram się dziś przybliżyć najpopularniejsze z nich. Pokrótce- bo temat jest naprawdę szeroki i szczegółowe opisy poszczególnych metod, wraz z poradami, pojawią się w kolejnych blogach. Dziś, zaczniemy od podstawowych podziałów- tak, aby skutecznie wprowadzić w temat wszystkich początkujących inwestorów.

Jakie są sposoby inwestowanie w nieruchomości? Wynajem lokali mieszkalnych długoterminowo
Najbardziej klasyczna i znana od lat forma inwestowania i zarabiania na lokalach mieszkalnych. I metoda ta jest w zasadzie najprostsza, najłatwiejsza i najbardziej banalna w obsłudze ze wszystkich, które zostaną wymienione w tekście. Po prostu kupujemy nieruchomość, a następnie wynajmujemy ją zainteresowanym osobom na długi (wielomiesięczny lub wieloletni) termin. Oczywiście, możemy rozważyć wynajem na indywidualne pokoje pojedynczym najemcom (np. studentom), lub na oddanie całego lokalu jednej osobie, czy też rodzinie.

Musimy się jednak liczyć z tym, że wynajem długoterminowy, choć relatywnie bezpieczny (pamiętaj o zawieraniu umów najmu okazjonalnego z lokatorami), nie przynosi spektakularnych zysków. Ponadto, należy pamiętać, że jest z nim nierozerwalnie połączone obciążenie wynajmującego przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów- czyli największej, rentierskiej „zmory”, z którą poradzić sobie muszą wszyscy wynajmujący w Polsce. Jednak mimo swoich wad, najem długoterminowy jest najbardziej bezpieczną formą inwestowania w nieruchomości i budowania pasywnego dochodu. Co więcej, w perspektywie kilkunastu czy kilkudziesięciu lat, jest również jedną z najbezpieczniejszych form lokowania oszczędności, które nie tylko na siebie zarabiają, co również chronią majątek przed spadkiem wartości pieniądza- inflacją.

Teoretycznie najem długoterminowy najpopularniejszy jest w dużych miastach, będących jednocześnie największymi ośrodkami akademickimi i przemysłowymi. Z drugiej jednak strony- nawet w mniejszych miejscowościach najem długoterminowy znajduje osoby chętne do wynajęcia lokalu właśnie na długi termin.

Wynajem lokali mieszkalnych krótkoterminowo
Około 10 lat temu do Polski przywędrował z krajów zachodnich nowy sposób inwestowania w nieruchomości mieszkalne- najem krótkoterminowy. Czym się różni od najmu długoterminowego? Jak sama nazwa wskazuje, wynajmujemy nasz lokal mieszkalny nie na miesiące czy lata, a na dni, weekendy czy maksymalnie kilka tygodni. Zmienia się nam również profil naszego najemcy- klientami korzystającymi z najmu krótkoterminowego są bowiem dokładnie Ci sami ludzie, którzy… korzystają z tradycyjnych hoteli. Czyli podróżnicy, urlopowicze, pracownicy będący na szkoleniu, biznesmeni czy inne osoby, które z jakiegoś powodu muszą zadomowić się na kilka dni w zupełnie nowym mieście. Z wielu powodów jednak, zmieniają oni swoje preferencje i zamiast wynająć pokój w hotelu, decydują się na wynajem mieszkania w systemie dobowym. Preferują tego typu rozwiązanie ze względu na chociażby większą dyskrecję, spokój, a także z powodu zmęczenia hotelową atmosferą.

Sposoby inwestowania w nieruchomości. O czym musisz pamiętać wynajmując mieszkania krótkoterminowo?
O czym warto pamiętać w kontekście najmu krótkoterminowego? Przede wszystkim o lokalizacji. Bo o ile w kontekście najmu długoterminowego najemców znajdują mieszkania w różnych lokacjach, o tyle w najmie krótkoterminowym korzystna lokalizacja jest w zasadzie koniecznością. I dotyczy to zarówno największych miast w Polsce, jak i miejscowości turystycznych, w których najem krótkoterminowy w zasadzie bije wszelkie rekordy popularności. To właśnie tam, ogromną konkurencją dla hoteli i pensjonatów nad morzem, w górach czy na mazurach stały się oferty najmu krótkoterminowego w „tradycyjnych” mieszkaniach.

Najczęściej obsługę najmu krótkoterminowego inwestorzy zlecają zewnętrznym firmom zarządzającym. Za wynagrodzenie, najczęściej w podziale zysków oscylujących w okolicy 30/70 (30% na dochodu dla firmy zarządzającej, a 70% dla właściciela), firma zarządzająca zadba o odpowiednie obłożenie naszego apartamentu, sprzątanie, wymianę pościeli, kwaterunek i wykwaterowania gości, a także naprawę drobnych usterek. Mamy zatem zapewnioną kompleksową obsługę i możemy inwestować w nieruchomości zarówno w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu, mieszkając w dowolnym miejscu w Polsce czy nawet za granicą. To samo dotyczy inwestycji w apartamenty w miejscowościach turystycznych- możemy zakupić lokal w Ustce, Władysławowie czy Karpaczu, będąc oddalonym od nich o kilkaset kilometrów. Co więcej- możemy z niego korzystać bez ograniczeń, kiedy planujemy urlop lub wakacje.

Wynajem lokali komercyjnych
Jeżeli chodzi o wynajem lokali, to na koniec warto wspomnieć o wynajmie lokali komercyjnych. Jest to zdecydowanie odmienny od powyższych sposób inwestowania- wynajmujemy nasz lokal firmom czy instytucjom, a nie osobom fizycznym (chociaż teoretycznie mieszkania też potrafią być wynajmowane przez firmy np. dla pracowników, ale jest to jednak zdecydowana mniejszość). Zmienia nam się zatem profil naszego klienta, a co za tym idzie- specyficzne potrzeby, które lokal musi spełniać, aby nadawał się do prowadzenia konkretnego biznesu. I tutaj również możemy wyszczególnić lokale typowo biurowe, jak i te na parterach z witrynami i w ruchliwych miejscach. To właśnie one będą podstawą do prowadzenia sklepów czy rozmaitych punktów usługowych, a także gastronomii. I w przeciwieństwie do najmu lokali mieszkalnych, kupno i wynajem lokali komercyjnych doradzałbym raczej inwestorom, którzy poświęcili przynajmniej kilka lat na poznanie branży.

Relatywnie sporego wyczucia i rentierskiego „nosa” wymaga bowiem określenie, czy dana nieruchomość komercyjna będzie faktycznie inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę. Szczególnie, że od lat w nawet najpopularniejszych miastach w Polsce, w centrach miast niemal zawsze dostępnych jest relatywnie spora ilość lokali do wynajęcia- czego nie można powiedzieć o mieszkaniach, które znajdują najemców zdecydowanie szybciej. Na najemcę lokalu komercyjnego czeka się nierzadko wiele miesięcy, a nawet lat. Na szczęście jednak, najemcy lokali komercyjnych zdecydowanie dłużej wynajmują lokale, niż osoby prywatne. Związane jest to chociażby z koniecznością dostosowania nieruchomości pod konkretny rofil działalności. Nikt przecież nie przeprowadza remontu i modernizacji tylko po to, żeby za chwilę zamknąć biznes.

Flipy- czyli tanio kupić, drogo sprzedać
Ostatnimi laty znacznie również wzrosło zainteresowanie handlem mieszkaniami. I reguła tego biznesu jest stara, jak świat- tanio kupić, drożej sprzedać. Oczywiście, czasami flipy są posiłkowane mniej lub bardziej zaawansowanym remontem w celu zwiększenia rentowności całego przedsięwzięcia.

Obecnie, flipperzy prześcigają się w rozmaitych innowacjach, które mają zmaksymalizować zyski z handlu mieszkaniami. Przeprowadzają czasami proste, a czasami skomplikowane remonty, korzystają z dobrodziejstw home-stagingu, a nawet dzielą mieszkania na większą ilość pokoi lub tworzą tak zwane „mikrokawalerki”, które mają być docelowo produktem inwestycyjnym dla rentierów. Te wszystkie zabiegi sprawiają, że finalnie zyski z flipowania mogą oscylować nawet wokół kwot sześciocyfrowych. Należy jednak pamiętać- wbrew temu, czego uczą na szkoleniach i seminariach rozmaici „trenerzy” i „coache” inwestowania, zysk z flipowania nie jest czymś oczywistym. I trzeba to zrobić z przysłowiową „głową”, aby transakcja nie zakończyła się mniejszą lub większą klapą finansową.

Oczywiście należy zaznaczyć, że flipować można nie tylko na lokalach mieszkaniach. To samo dotyczy chociażby lokali komercyjnych, domów, czy nawet działek. Niezaprzeczalnie jednak, to handel mieszkaniami jest zdecydowanie najpopularniejszy. Więcej o flipperach i ich działalności przeczytasz w tym artykule.

Kamienice, grunty i domy
Mimo tego, że teoretycznie każdej z tych kategorii nieruchomości powinien być poświęcony osobny akapit, to wszystkie trzy łączy jedna rzecz- inwestowanie w kamienice, grunty czy domy wymaga zdecydowanie największej wiedzy i doświadczenia, aby inwestycje te faktycznie przynosiły dochody. Szczególnie, jeżeli chodzi o kamienice- rewitalizacja kamienic, podział na mniejsze mieszkania i jakiekolwiek prace remontowe często potrzebują zaangażowania wielu specjalistów. Począwszy od inspektorów budowlanych, architektów, prawników, czy specjalistów od aranżacji wnętrz. Może się zdarzyć również tak, że kamienica będzie objęta nadzorem konserwatora zabytków.

Niestety, może on skutecznie pokrzyżować nasze inwestycyjne plany, wobec tego za inwestowanie w kamienice zabierać się powinny osoby z wieloletnim doświadczeniem w branży nieruchomości. I właśnie dzięki temu doświadczeniu, powinny one wiedzieć, jak najlepiej zagospodarować posiadaną przestrzeń. Czy zrobić z kamienicy mini-hotel, apartamenty na wynajem dobowy, podzielić je na lokale komercyjne, czy jeszcze inną działalność- to powinien podpowiadać inwestorom ich rentierski nos. Podobnie z domami- niezależnie od tego, czy chcemy przeprowadzić transakcje fliperską, czy też chcemy stworzyć kwatery pracownicze przeznaczone do wynajmu dla firm, czy może uruchomić mini-akademik dla studentów- to wszystko powinno być poddane szczegółowej analizie. Ten pewnego rodzaju due-dilligance nieruchomości mogą przeprowadzić jedynie osoby z przynajmniej kilkunastoma transakcjami na koncie.

Jakie są sposoby inwestowania w nieruchomości- podsumowanie
Jak widać, metod i sposobów na inwestowanie w nieruchomości jest naprawdę wiele. I mimo tego, że wymieniłem w tym artykule te najbardziej powszechne, to metod inwestycyjnych jest zdecydowanie więcej, a opisuję je tutaj. Jeżeli jednak planujecie dopiero rozpocząć swoją przygodę z inwestowaniem- ta krótka charakterystyka rynku powinna być dla Was przydatna.

Pamiętajcie jednak- w każdy słowniku ekonomicznym przy słowie „inwestycja” znajdziecie adnotację, że każda inwestycja jest związana z ryzykiem. Dlatego też, jeżeli chcecie inwestować w nieruchomości, ale macie pewne obawy co do całego procesu lub po prostu nie możecie wybrać idealnej drogi dla siebie- warto się pokusić o konsultację ze specjalistą do spraw nieruchomości.