Niszowe sposoby na inwestowanie w nieruchomości

W pierwszym artykule dotyczącym inwestowania, przytoczyłem najbardziej klasyczne i w mojej ocenie najbezpieczniejsze sposoby na lokowanie kapitału w nieruchomości. Dziś, poruszę te mniej znane, a często- bardziej ryzykowne. Zapraszam zatem do wycieczki w głąb świata niszowych inwestycji w nieruchomości!

Podnajem nieruchomości

Pierwszym z dosyć niszowych sposobów zarabiania na nieruchomościach, jest ich podnajem. Na czym on polega? W największym skrócie- na wynajmowaniu od właścicieli mieszkań i domów, następnie dostosowywanie ich do potrzeb docelowych najemców, a wreszcie- wynajmowanie ich lokatorom. Podnajem zyskał na popularności kilka ładnych lat temu, jeszcze przed pandemią- to wtedy właśnie mieliśmy swoisty „boom” na tego typu inwestowanie w nieruchomości. Podnajmowi poświęciłem cały osobny artykuł– i do jego lektury już teraz Cię zachęcam.

Inwestowanie w udziały

Tak naprawdę, inwestowanie w udziały jest bodajże najbardziej wymagającą „działką” inwestowania w nieruchomości. Z udziałami jest trochę tak, jak z pudełkiem czekoladek- nigdy do końca nie wiadomo, na co się tak naprawdę trafi. Oczywiście są na rynku specjalistyczne kursy, które pozwalają posiąść wiedzę minimalizującą ryzyko takich inwestycji. Nie zmienia to jednak faktu, że są to najbardziej ryzykowne tematy inwestycyjne w branży. Ponadto, inwestowanie w udziały bardzo często wiąże się z mniej lub bardziej obciążającym uwikłaniem w sytuacje rodzinne, spadkowe czy rozwodowe udziałowców. W mojej ocenie, najczęściej, nie są to jakkolwiek etyczne sposoby na zarabianie na nieruchomościach.

Niestety, osoby inwestujące w udziały często wręcz żerują na ludzkich nieszczęściach, kłótniach rodzinnych, czy tych pomiędzy współwłaścicielami danej nieruchomości. Teoretycznie zysk z inwestowania w udziały może być naprawdę spory, ale najczęściej będzie on obarczony sporym kosztem czasowym i emocjonalnym. I nie ukrywajmy- inwestowanie w udziały nierzadko polega na postawieniu pozostałych współwłaścicieli nieruchomości po prostu pod ścianą.

Mimo wszystko, inwestowanie w udziały zyskuje na popularności- choć na forach inwestorów coraz częściej pojawiają się wzmianki o „utopionych” pieniądzach, które zostały zainwestowane w ułamkowe części nieruchomości. W mojej ocenie- nawet kategoria poniżej nie jest tak ryzykowna, jak udziały właśnie.

Nieruchomości z wadami prawnymi i lokatorami

Brzmi strasznie? Nie jest tak do końca. Bo w porównaniu z udziałami, najczęściej kupując nieruchomość z wadą prawną, inwestor z reguły mniej więcej wie, na co się pisze. Oczywiście wad prawnych nieruchomości można wymieniać wiele, natomiast należy zaznaczyć, że do przeprowadzania takich transakcji wymagana jest naprawdę spora wiedza prawna.

Nieco odmienna sytuacja dotyczy mieszkań z lokatorami- i tutaj inwestor nabywający taki lokal wchodzi na bardzo grząski grunt. Mało tego- część pseudorynkowych praktyk polegających na przykład na próbach „usunięcia” niechcianych lokatorów którzy okupują mieszkania, jest po prostu nielegalna. Próby usunięcia lokatora siłą, jakiekolwiek rozwiercanie zamków czy nawet odcinanie mediów- to wszystko wiąże się z poniesieniem odpowiedzialności karnej!

Dlatego też, jeżeli chcesz inwestować w mieszkania z lokatorami (które najczęściej można kupić znacznie poniżej ceny rynkowej)- dobrze się zastanów. I z pewnością zapoznaj się z ustawą o ochronie praw lokatorów. Może się bowiem okazać, że inwestowanie w mieszkanie z lokatorami (szczególnie, jeśli będą znali swoje prawa) przyniesie Ci więcej problemów, niż potencjalnych zysków.

Jeżeli zaś chodzi o nieruchomości z wadami prawnymi- tutaj niezbędna będzie zarówno kompleksowa analiza stanu prawnego, a przede wszystkim- wiedza o tego typu problemach i sposobach radzenia sobie z nimi. Ponadto, bardzo prawdopodobna będzie pomoc prawnika specjalizującego się w nieruchomościach obciążonych prawami osób trzecich.

Inwestowanie w projekty grupowe

Inwestowanie w projekty grupowe jest tak naprawdę… pewnego rodzaju crowdfundingiem. Polega ono na zbieraniu pieniędzy przez inwestora na przykład na zakup kamienicy, jej rewitalizacji, podziału na osobne lokale i dalszej odsprzedaży. W tym układzie, rzadko kiedy lokujemy oszczędności w samą nieruchomość, co bardziej w spółkę, która dany projekt prowadzi. Czy jest to opłacalne? Jak ze wszystkim- to zależy. Jest to propozycja raczej dla osób, które chcą całkowicie bezobsługowo inwestować w projekty nieruchomościowe. Przekazując (a de facto pożyczając) pieniądze spółce, inwestor oczekuje po odpowiednim okresie zwrotu swojej inwestycji finansowej, wraz z należnymi odsetkami, które wynoszą najczęściej od kilku do kilkunastu procent.

Apartamenty wakacyjne i condohotele

Ostatnim ze sposobów rzadko spotykanego inwestowania w nieruchomości, są inwestycje w apartamenty wakacyjne i condohotele. Choć oba te sposoby inwestowania w nieruchomości dotyczą typowo turystycznej gałęzi wynajmu, to tak naprawdę znacznie się od siebie różnią. Nabywając apartament wakacyjny, kupujemy po prostu lokal mieszkalny z osobną księgą wieczystą. Pod kątem formalno-prawnym, niczym się taki lokal nie różni od „standardowego” mieszkania. W przypadku condohotelu zaś, albo nabywamy udział w spółce, albo nabywamy… lokal niemieszkalny, czyli po prostu- pokój hotelowy. Różnic pomiędzy apartamentem wakacyjnym a condohotelem jest bardzo, bardzo wiele- a opisuje je w tym artykule.

Podsumowanie

Jak widać, inwestować w nieruchomości można na wiele różnych sposobów. Niektóre z nich będą przeznaczone dla niemal każdego, inne zaś dedykowane są raczej osobom o relatywnie dużym poziomie doświadczenia na rynku. Na szczęście, każdy aspirujący inwestor z pewnością znajdzie w branży nieruchomości coś dla siebie.