Najem okazjonalny mieszkania- czym jest i czy warto z niego skorzystać?
Wynajmowanie mieszkań w Polsce jest relatywnie ryzykowne- a to względu na uprzywilejowaną pozycję lokatora (najemcy) w relacji z właścicielem nieruchomości (wynajmującym). Wynika to z uchwalonej w 2001 roku ustawy o ochronie praw lokatorów, która spędza sen z oczu niejednemu inwestorowi. Ale oprócz ogromnych ograniczeń zawartych w ustawie, ustawodawca podsunął właścicielom również pewne rozwiązania dotyczące radzenia sobie z nieuczciwymi lokatorami. Jednym z takich rozwiązań jest oczywiście… najem okazjonalny. Czym jest i czy naprawdę chroni właściciela przed nieodpowiedzialnym lokatorem? O tym dowiesz się z dzisiejszego artykułu.

Czym jest najem okazjonalny mieszkania?
Najem okazjonalny jest jedną z trzech (obok „tradycyjnego” najmu i najmu instytucjonalnego) form zawierania umów pomiędzy właścicielem nieruchomości, a jego przyszłym lokatorem. Jest z pewnością zdecydowanie bardziej bezpieczną formą umowy niż zwykła umowa najmu, a dodatkowo, do jej zawarcia nie trzeba prowadzić działalności gospodarczej (co już jest obligatoryjnym obowiązkiem przy najmie instytucjonalnym). Ale co nam może dać taka umowa i czy warto ją podpisać?

Zacznijmy od początku, czyli ustawa o ochronie praw lokatorów (UOPL)
Ustawa o ochronie praw lokatorów to dokument prawny regulujący relacje pomiędzy najemcą, a wynajmującym. Bezsprzecznie stawia w uprzywilejowanej pozycji lokatora, wytwarzając obiektywną asymetrię prawną pomiędzy stronami. Nie jest to bowiem relacja symetryczna, tylko taka, w której jedna ze stron (lokator) otrzymuje do ręki potężne argumenty w ewentualnym sporze z drugą stroną (właścicielem).

A na czym ta nierównowaga polega?
Ustawa zawiera szereg zapisów chroniących lokatora chociażby na wypadek wypowiedzenia umowy najmu, a nawet w sytuacji, gdyby… przestał on płacić właścicielowi i nie chciał się wyprowadzić.

W początkowym kształcie, ustawa miała chronić najemców lokali komunalnych i socjalnych. I w takim układzie, sporo zapisów ustawy było faktycznie racjonalnych (choć oczywiście nie wszystkie). Jednak w wyniku legislacyjnej fuszerki, ustawą objęto również wolnorynkowy wynajem lokali i… od ponad 20 lat tego nie poprawiono. Mało tego- w 2018 roku wręcz zaostrzono zapisy ustawy! UOPL to prawdziwy ewenement- zarówno na europejską, jak i światową skalę.

Do czego może doprowadzić nadużywanie przywilejów wynikających z ustawy przez najemcę?
Ustawa doprowadza niestety momentami do naprawdę skrajnych sytuacji. Zdarza się, że nieuczciwy najemcy potrafią latami nie płacić za wynajmowane lokum, a właściciel ma w zasadzie związane ręce. Przy zawarciu zwykłej umowy najmu, może co najwyżej wypowiedzieć umowę i udać się do sądu o nadanie wyroku eksmisyjnego, który w optymistycznym wariancie uzyska po 2-3 latach procesu. Po uprawomocnieniu się wyroku, właściciel może udać się do komornika w celu przeprowadzenia eksmisji lokatora. Jeżeli jednak okaże się, że nie ma on gdzie się podziać, eksmisja zostanie wstrzymana i komornik zwróci się do gminy o przydzielenie najemcy lokalu zastępczego, zwanego również socjalnym. Na taki lokal, w zależności od konkretnej gminy, czeka się wiele, wiele lat. 5 lat kolejki to naprawdę optymistyczny wariant- z reguły cała procedura zajmuje nawet 8 lat. W połączeniu z dwuletnim procesem, daje to łącznie około 10 (!) lat walki z nieuczciwym najemcą.

Negatywnych skutków ustawy ciąg dalszy
Dodatkowo, w tym czasie najemca może nie płacić na użytkowanie lokalu, a także demolować wynajmowaną własność- i nadal właściciel nie może go usunąć. Mało tego! W tym czasie właściciel musi opłacać rachunki za media, czynsz do spółdzielni lub wspólnoty i wszelkie inne opłaty umożliwiające korzystanie z lokalu. Jeżeli te rachunki przestaną być opłacane, właściciel zostanie oskarżony o utrudnianie życia najemcy, za co grozi nawet… odpowiedzialność karna. Tak, dobrze czytasz. Nieuczciwy lokator może latami nie płacić za mieszkanie, demolować lokal, a Ty nadal musisz opłacać z własnej kieszeni wszelkie opłaty. Jeżeli tego nie zrobisz, istnieje spora szansa, że staniesz przed sądem. Nie, to nie jest science-fiction, choć tak zapewne brzmi.

Ponadto, jeżeli będziesz chciał usunąć siłą takiego lokatora, rozwiercać i wymieniać zamki, czy też w jakikolwiek inny sposób doprowadzić do jego wyprowadzki, to znów- po nowelizacji ustawy z 2018 roku, grozi Ci odpowiedzialność karna do 3 lat pozbawienia wolności.

 

Czy to oznacza, że właściciel jest skazany na ryzyko nieuczciwego najemcy?
Otóż nie, o ile wiemy jak to zorganizować. W ustawie została zawarta furtka o tytułowym najmie okazjonalnym. Dzięki skutecznemu zawarciu umowy o najem okazjonalny, właściciel może skorzystać z przyśpieszonej procedury eksmisyjnej i w przypadku zakończenia lub skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, może procedurę eksmisyjną zdecydowanie przyśpieszyć.

Jak podpisać umowę o najem okazjonalny i jak radzić sobie z nieuczciwym lokatorem?
Aby poprawnie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, należy zorganizować to w odpowiedni sposób. Po pierwsze, potrzebna będzie odpowiednio przygotowana umowa najmu okazjonalnego. Po drugie, umowa musi zawierać odpowiednie załączniki. Są to:

1.    Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, o dobrowolnym poddaniu egzekucji komorniczej w przypadku wszczęcia procedury eksmisyjnej.

To oznacza, że najemca dobrowolnie godzi się na to, że w razie eksmisji sam podda się egzekucji komorniczej.

2.    Oświadczenie najemcy o wskazaniu adresu lokalu do wyprowadzki

W tym załączniku najemca wskazuje adres, do którego eksmituje go komornik w razie wszczęcia procedury eksmisyjnej.

3.    Oświadczenie właściciela nieruchomości, którą wskazał najemca jako lokal do wyprowadzki.

W tym oświadczeniu właściciel tej „rezerwowej” nieruchomości zapewnia, że przyjmie najemcę pod swój dach.

Należy pamiętać, że do skutecznego zawarcia umowy o najem okazjonalny, muszą zostać dołączone 3 wyżej wskazane oświadczenia. Bez nich, umowa będzie uznawana jako zwykła umowa najmu i nie będzie nas w żaden sposób chroniła.

Aby formalnościom stało się zadość, należy dochować jeszcze jednego obowiązku. Taką umowę należy zgłosić… do urzędu skarbowego. Tak, dobrze czytasz. Aby umowa najmu okazjonalnego była skutecznie zawarta, musisz w ciągu 14 dni zgłosić ten fakt do skarbówki. Nie jest to skomplikowana procedura- wystarczy zabrać ze sobą oryginał do placówki, a pracownik US na kserokopii dokumentu postawi pieczątkę poświadczającą, że dokument wpłynął do urzędu.

Podsumujmy zatem. Aby skutecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, musisz:

·        mieć odpowiednio przygotowaną umowę najmu

·        zawrzeć 3 załączniki do umowy, w tym jeden (oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej) w formie aktu notarialnego

·        zgłosić zawarcie umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej podpisania

Bez tego, umowa najmu będzie uznawana z mocy prawa za zwykła umowę najmu.

A co faktycznie daje nam najem okazjonalny?
Jeżeli skutecznie zawarłeś umowę najmu okazjonalnego i trafiłeś później na nieuczciwe zachowanie najemcy, możesz zdecydowanie przyśpieszyć procedurę eksmisyjną. Po skutecznym wypowiedzeniu lub zakończeniu umowy, jeżeli oczywiście najemca nie chce się wyprowadzić, omija Cię dzięki temu długotrwała gehenna. Zamiast procesu w sądzie i ewentualnego czekania na lokal socjalny dla najemcy, bezpośrednio po wypowiedzeniu lub zakończeniu umowy, udajesz się do komornika w celu przeprowadzenia eksmisji. Ten, przeprowadza eksmisję pod wskazany przez najemcę adres.

Brzmi zdecydowanie korzystniej, niż nawet 10 lat problemów, prawda? Jednak nie wszystko jest takie kolorowe, jak może wydawać się na pierwszy rzut oka.

Co w przypadku, kiedy właściciel lokalu do wyprowadzki zmieni swoją wolę?
To jest niestety największa wada umowy o najem okazjonalny. Okazuje się bowiem, że właściciel lokalu, który zobowiązał się przyjąć najemcę pod swój dach w przypadku eksmisji, może swoją zgodę… w dowolnym momencie wycofać. I to bez żadnych konsekwencji. Mało tego- może lokal sprzedać, a w ekstremalnych przypadkach, nawet… po prostu umrzeć. Nic na to nie poradzimy i w takim wypadku, cała konstrukcja najmu okazjonalnego legnie w gruzach. Na szczęście jednak, i na to są odpowiednie rozwiązania. Od lat pomagam swoim klientom w niemal stuprocentowy sposób zabezpieczyć się przed nieuczciwymi lokatorami.

Podsumowanie: na ustawie o ochronie praw lokatorów tracą zarówno wynajmujący, jak i najemcy
Na koniec warto dodać, że całe otoczenie legislacyjne, jakim dzisiaj objęte jest prawo lokatorskie, działa na szkodę nie tylko wynajmującego, ale i najemców. Dlaczego? Otóż dlatego, że ze strachu przed nieuczciwymi najemcami, ogromna liczba właścicieli nieruchomości nie decyduje się na wynajem swoich mieszkań, tylko woli, żeby… stałe puste. To sprawia, że dochodzi do sytuacji deficytu mieszkań na rynku- takich lokali jest wedle szacunków nawet 1,8 miliona! A w przypadku deficytu jakiegokolwiek towaru, jego cena musi wzrosnąć. Gdyby te wszystkie, niemal 2 miliony lokali trafiło na rynek, cena za wynajem mieszkań drastycznie by spadła. I na tym cierpią najbardziej właśnie najemcy.

Absurdalne przepisy jako kij w szprychę normalności
Dlatego też, mamy dzisiaj do czynienia z rzeczywistością, w której ustawodawca swoim absurdalnym prawodawstwem doprowadził do sytuacji, na której tracą zarówno właściciele, jak i potencjalni lokatorzy. W imię czego? W imię tego, żeby garstka nieuczciwych najemców (bo to naprawdę garstka najemców w skali całego kraju) mogła wykorzystywać absurdalne prawo lokatorskie do nieuczciwego zachowania.

Jednak okazuje się, że ta wyżej wskazana „garstka” niestety wyrabia opinię wszystkim najemcom- tym bardziej, że wszelkie skrajne przypadki okupowania mieszkań latami są przecież nagłaśniane przez media. I słusznie- natomiast zdecydowanie lepiej obie strony umowy wyszłyby na tym, że prawo zaczęłoby być… po prostu normalne. Tyle i aż tyle. Wówczas, właściciele nie musieliby obawiać się nieuczciwych lokatorów i udostępniliby zdecydowanie więcej mieszkań na wynajem. To zaś doprowadziłoby do sytuacji, w której zyskaliby najemcy- poprzez rynkowe obniżenie stawek za wynajem.