Odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami
Część osób interesujących się rynkiem nieruchomości zadaje sobie pytanie o to, jaka jest tak naprawdę odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami. Za co odpowiada agent nieruchomości, a za co nie? Wokół tego zagadnienia narosło w ostatnich latach wiele mitów, zatem w tym artykule wyjaśnię dokładnie to, na czym polega odpowiedzialność agenta w ramach współpracy z klientami. Zapraszam do lektury!

Rodzaje odpowiedzialności w polskim prawie
Generalnie rzecz biorąc, pośrednik, tak samo jak zresztą każdy inny przedsiębiorca świadczący jakiekolwiek usługi, obarczony jest odpowiedzialnością w dwojaki sposób. Jest to odpowiedzialność kontraktowa oraz deliktowa. Czym są i czym się od siebie różnią? Otóż odpowiedzialność kontraktowa to taka, która wynika z zawartej umowy z klientem. Krótko mówiąc: agent zobowiązał się do wykonania pewnych czynności na rzecz klienta, a ten może go z ich wykonania „rozliczyć”. Jeżeli zatem agent zobowiązał się do wykonania jakiejś czynności, a jej nie wykona (albo wykona ją wadliwie), to oczywiście ponosi z tego tytułu odpowiedzialność kontraktową.

Odpowiedzialność kontraktowa pośrednika nieruchomości w praktyce
Przykładowo zatem. Jeśli agent nieruchomości zobowiązał się w umowie pośrednictwa w zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości (a tego nie zrobił, lub zrobił to niedokładnie, w związku z czym klient poniósł stratę)- to tak, klientowi przysługuje wówczas roszczenie odszkodowawcze za nienależyte wywiązanie się ze zobowiązania wynikającego z umowy pośrednictwa. Natomiast jak wyżej wskazałem- konieczne jest tutaj zawarcie umowy pośrednictwa i jej niedokładne wykonanie ze strony pośrednika.

Odpowiedzialność deliktowa pośrednika nieruchomości
Oprócz odpowiedzialności kontraktowej (wynikającej z umowy pośrednictwa), pośrednik podlega również odpowiedzialności deliktowej- czyli tej pozaumownej. Generalnie w branży popularne jest stwierdzenie: „nie ma umowy=nie ma odpowiedzialności”. I generalnie zgoda- natomiast należy podkreślić, że ten brak odpowiedzialności przy braku umowy dotyczy wyłącznie odpowiedzialności kontraktowej. Chodzi bowiem o to, że jeżeli klient nie zawarł umowy z pośrednikiem (i nie płaci mu wynagrodzenia, zwanego potocznie prowizją), to nie ma żadnej możliwości do pociągnięcia pośrednika do odpowiedzialności kontraktowej. Zaś w kontekście odpowiedzialności deliktowej, klient nie musi mieć zawartej umowy pośrednictwa z agentem. Tylko tutaj, wchodzimy w bardzo „grząskie” rozważania- bowiem aby pociągnąć do odpowiedzialności pośrednika z tytułu „deliktu”, agent musiałby wykonać coś, co w oczach organów ścigania jest czynem zabronionym. I prawdę mówiąc- przez ponad 10 lat pracy w nieruchomościach nie zdarzyło mi się, abym chociaż słyszał o pociągnięciu pośrednika do odpowiedzialności deliktowej. Kontraktowej jednak- jak najbardziej.

Czy agent nieruchomości odpowiada za wady nieruchomości: fizyczne albo prawne?
Często klienci pytają: czy jeżeli nieruchomość będzie miała jakąkolwiek wadę fizyczną lub wadę prawną, to czy pośrednik za to odpowiada? I tutaj znów, to wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Po pierwsze- czy pośrednik miał umowę z klientem kupującym? Czy ten płacił mu wynagrodzenie? Jeśli była umowa, to do czego zobowiązał się agent nieruchomości? Są to bardzo luźne dywagacje i szansa do pociągnięcia pośrednika za wady fizyczne nieruchomości jest delikatnie mówiąc znikoma. To przede wszystkim właściciel nieruchomości odpowiada za jej stan fizyczny. I jeżeli ten zataił pewne fakty przed agentem, to nie można go wówczas obwiniać za to, że nie przekazał informacji, o której nie wiedział. Jeżeli jednak wiedział i miał zawartą umowę z kupującym (i jeżeli zostanie to jednoznacznie udowodnione) istnieje ogromna szansa na uzyskanie odszkodowania z polisy OC pośrednika z tytułu poniesionej szkody.

Odpowiedzialność pośrednika względem kupującego nieruchomość za nieoczywiste problemy
Czasami zdarzają się sytuacje, kiedy to kupujący mają pewnego rodzaju żal do pośrednika o to, że ten ich o czymś nie poinformował. Zawsze powstaje wówczas pytanie- czy pośrednik o tym wiedział? Czy ewentualnie celowo zataił te informacje? W Polsce może rzadziej, ale często tego typu dyskusja podnoszona jest w USA, gdzie agenci muszą informować nawet o takich niuansach jak chociażby to, czy dom jest powszechnie uznawany za taki, w którym… straszy. Dobrze czytasz- nawet takie „ezoteryczne” kwestie są tam zdecydowanie bardziej rozważane, niż w Polsce. U nas na szczęście takich dyskusji raczej nie ma, ale czasami klienci mają do agentów pretensje (szczególnie, jeśli są np. z innego miasta), że ten nie poinformował ich o tym, że dana dzielnica np. nie cieszy się dobrą opinią i raczej uznawana jest za okolicę po prostu niebezpieczną. Czy wówczas klientowi przysługuje odszkodowanie?

Prawdę mówiąc, nie spotkałem się nigdy z sytuacją, aby taka sprawa trafiła do ubezpieczyciela czy do sądu. Takich kwestii spornych, przy których klienci mogą mieć coś do zarzucenia agentowi, zdarza się relatywnie niewiele. I jeśli już się zdarzą, z reguły one po prostu „rozbijają się po kościach”. Ja, osobiście, traktuje tego typu dylematy dotyczące standardu obsługi agenta bardziej w kategoriach etycznych, niż jakichś ewentualnych roszczeń. Tym bardziej, że bardzo niewiele mamy w Polsce wyroków sądów dotyczących bardzo niejasnych i nieoczywistych spraw, takich jak wskazałem powyżej.

Wypadki przy pracy- za co odpowiada pośrednik?
Na koniec, warto omówić kwestię… fizycznych zniszczeń nieruchomości (lub jakichś ruchomości w jej wnętrzu) w związku ze świadczeniem usług pośrednictwa. Czy jeżeli agent nieruchomości podczas przeprowadzania prezentacji np. stłucze drogi wazon, czy za niego odpowiada? Oczywiście, że tak. Jeżeli nie zamknie okien po prezentacji i zaleje sąsiada swojego klienta, to czy za odpowiada? Oczywiście, że tak. Paradoksalnie, tego typu sytuacje są jednymi z częstszych powodów, kiedy to klienci sięgają po polisę OC pośredników.

Odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami- podsumowanie
Jak widać, pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi dwa rodzaje odpowiedzialności: kontraktową (wynikającą z zawartej umowy) oraz deliktową (pozaumowną). Generalnie rzecz biorąc, 99% odszkodowań wypłaconych klientom wynika z odpowiedzialności kontraktowej, a także pewnych „wypadków” przy pracy. Typowa odpowiedzialność deliktowa musiałaby się wiązać z sytuacją, w której pośrednik dopuści się czynu zabronionego- i tutaj mówimy już o innego rodzaju odpowiedzialności.

Jeżeli po lekturze tego artykułu nasunęły Ci się jakieś pytania- skontaktuj się ze mną! Od lat na konsultacjach klienci pytają mnie o pewne kwestie związane z mniej lub bardziej wadliwie wykonaną usługę pośrednictwa przez agentów w całym kraju. Moją rolą jest wówczas jak najbardziej obiektywnie spojrzeć na sytuację i wskazać klientowi, kiedy i jakie ewentualnie roszczenie przysługuje mu w stronę agenta nieruchomości, który świadczył dla niego usługę pośrednictwa.