Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami- co warto o niej wiedzieć?
Każdy klient, który rozważa podjęcie współpracy z pośrednikiem przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości, z pewnością chce wiedzieć jak najwięcej o usłudze pośrednictwa. Jej nieodzownym elementem jest tytułowa umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami- i to o niej dzisiaj porozmawiamy. Co zatem warto wiedzieć o tym dokumencie? Kiedy się go podpisuje, i co zawiera? Czy pośrednik może zawrzeć umowę zarówno ze sprzedającym, jak i kupującym w ramach tej samej transakcji? Dowiedz się poniżej!

Czym jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest podstawowym aktem prawnym, który reguluje relacje pomiędzy pośrednikiem, a zamawiającym usługę- klientem. Przede wszystkim jednak, reguluje ona wzajemne zobowiązania stron. Pośrednik definiuje w niej katalog czynności, które wykona na rzecz zamawiającego usługę (sprzedającego lub kupującego nieruchomość). Zamawiający zaś zobowiązuje się do uiszczenia wynagrodzenia na rzecz pośrednika za wykonanie przez niego swojej usługi.

Wynagrodzenie pośrednika w ramach umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
To, w jaki sposób wynagradzany jest pośrednik, definiuje… nic innego, jak umowa. Generalnie rzecz biorąc, istnieją trzy sposoby uzyskiwania wynagrodzenia przez pośrednika: najczęściej spotykany system prowizyjny (umowa rezultatu), wynagrodzenie za poszczególne czynności (umowa starannego działania) lub system hybrydowy- będący połączeniem obu powyższych. Wszystkie modele uzyskiwania wynagrodzenia przez pośrednika opisuję w tym artykule.

Kto może zostać zamawiającym usługę pośrednictwa?
Jak wyżej wspomniałem, zamawiający usługę to nikt inny, jak po prostu… klient pośrednika. A kto może nim zostać? Klientem pośrednika może być zarówno klient indywidualny, czyli osoba fizyczna, jak podmioty profesjonalne- firmy, spółki czy nawet organy administracji państwowej. Niezależnie od tego, czy chodzi o zlecenie związane ze sprzedażą, wynajmem, zakupem czy najmem nieruchomości. Bez względu również na to, o jakiego rodzaju nieruchomości mówimy- czy chodzi o lokal mieszkalny, użytkowy, grunt czy ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Czy można podpisać umowę pośrednictwa, nie będąc właścicielem nieruchomości?
To, o co często pytają klienci, to następująca kwestia: czy można podpisać umowę pośrednictwa, jeśli nie jest się właścicielem nieruchomości? Odpowiedź jest jedna i brzmi: tak, można. W tym kontekście pojawiają się jednak kolejne pytania: co w przypadku, kiedy właściciel nie chce takiej usługi zamawiać, a zrobi to na przykład członek jego rodziny bez informowania go o takim zamiarze? Można sobie bowiem wyobrazić sytuację, w której właściciel nieruchomości nawet nie wie o tym, że usługa pośrednictwa została zlecona. Dlatego zawsze, jeśli zamawiającym usługę nie jest bezpośrednio sam właściciel, osoba podpisująca umowę pośrednictwa powinna dopełnić jeszcze jednego obowiązku. Jakiego? W takim przypadku, podpisujący umowę pośrednictwa powinien pobierać pełnomocnictwo od właściciela i przedstawić je pośrednikowi- aby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień.

Co reguluje umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?
Umowa pośrednictwa jest uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wynika z niej kilka kwestii. Po pierwsze, umowa musi zostać zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej, po rygorem nieważności. Nie można zatem zakontraktować jej mailowo czy ustnie. Po drugie, umowa musi zawierać element wynagrodzenia- pośrednictwo to świadczenie odpłatnych czynności. Nie można zatem podpisać umowy na słynny „0%”. Jeżeli pośrednik nie pobiera wynagrodzenia od jednej ze stron transakcji (co rekomenduję podczas prowadzenia szkoleń- piszę o tym więcej w tym artykule: czy pośrednik może pobierać wynagrodzenie od dwóch stron transakcji), nie powinien z klientem podpisywać żadnej umowy.

Po trzecie, załącznikiem do umowy powinna być kopia polisy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika. Minimalna suma ubezpieczenia została zdefiniowana w rozporządzeniu i wynosi 25 tys. euro. Osobiście, rekomenduję kursantom na szkoleniach znacznie wyższe polisy- przykładowo, w moim biurze posiadam polisę na sumę gwarancyjną ponad 200 tys. euro, czyli niemal dziesięciokrotnie więcej, niż wymagają tego przepisy. Ponadto, zalecam też wykupienie dodatkowej polisy ogólnej firmy, na wypadek ewentualnej szkody niezwiązanej bezpośrednio z umową pośrednictwa- na przykład wykonywaniem ekspertyz czy analiz rynkowych, jak i w związku z ewentualnymi uszkodzeniami spowodowanymi przez banery czy w ramach przeprowadzanego home stagingu.

Co wchodzi w skład czynności wykonywanych w ramach umowy pośrednictwa?
Czwartą kwestią, które są „omówione” w ustawie, to zakres czynności, które pośrednik wykona w ramach umowy z klientem. Celowo słowo „omówione” zostało umieszczone w cudzysłów, bowiem ustawa daje pełną dowolność pośrednikowi- zakres czynności definiuje bowiem… właśnie sama umowa pośrednictwa. To, co pośrednik wpisze do umowy, będzie zakresem czynności, które następnie musi wykonać na rzecz klienta. W mojej ocenie, jest to dalece zbyt ogólny zapis. W ustawie powinien figurować szczegółowy katalog czynności, które każdorazowo pośrednik musiałby dla klienta wykonać. W obecnym stanie prawnym, pośrednik może wpisać do umowy wyłącznie same trywialne czynności, omijając te najważniejsze. I to, w mojej ocenie (jak i wielu innych ekspertów rynku nieruchomości) powinno zostać kategorycznie zmienione, a ustawa znowelizowana.

Czy pośrednik może mieć zawartą umowę pośrednictwa zarówno ze sprzedającym, jak i kupującym nieruchomość?
Teoretycznie, pośrednik może obsługiwać dwie strony transakcji. W praktyce jednak, najczęściej na którymś etapie transakcji pojawi się obiektywny konflikt interesów pomiędzy stronami- a pośrednik, będzie się musiał w tej sytuacji odnaleźć. I doradzić obu stronom tak, ażeby nie działać na szkodę przynajmniej jednej z nich. Obsługa dwóch stron transakcji to ogromna sztuka- i często nie da się, po prostu nie da, doradzić zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu, bez działania na ich szkodę. Dlatego dzisiaj, po przeprowadzeniu ponad 400 sprzedaży, w moim biurze nieruchomości obsługuję wyłącznie jedną stronę transakcji- sprzedającego lub kupującego. Wynajmującego lub najemcę. Nigdy zaś obu jednocześnie.

Jakie są załączniki do umowy pośrednictwa?
Na koniec, warto wspomnieć o załącznikach, które muszą się pojawić przy zawieraniu umowy pośrednictwa. Oprócz wyżej wspomnianej polisy OC, pośrednik powinien dołączyć klientowi dokumenty wynikające z przepisów konsumenckich (w przypadku umowy zawieranej poza lokalem przedsiębiorstwa), jak i te wynikające z RODO, a także ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. To absolutnie podstawowe kwestie, które muszą się pojawić.

Podsumowanie
Umowa pośrednictwa jest podstawowym aktem prawnym, który reguluje zobowiązania stron w ramach podjętej współpracy pomiędzy agentem, a klientem. Niezależnie zatem od tego, czy jesteś sprzedającym, kupującym, wynajmującym czy najemcą, powinieneś dokładnie zapoznać się z umową przed jej podpisaniem. A jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości- nie wahaj się ich sygnalizować pośrednikowi. Wówczas, powinien on wyjaśnić Ci wszelkie niejasności, które pojawiły się w Twojej głowie po lekturze dokumentu. Dobrą praktyką na rynku jest przygotowywanie umów maksymalnie prostym i zrozumiałym językiem- co ułatwia zarówno relacje z klientami, jak i pracę początkującym agentom nieruchomości.