Od strony praktycznej.

O ile obsługa dwóch stron transakcji jest teoretycznie dozwolona, to należy sobie jasno powiedzieć- najczęściej odbywa się to przy jednoczesnym działaniu na szkodę przynajmniej jednej ze stron. Bardzo często pytam pośredników, którzy obsługują dwie strony transakcji, co wchodzi w skład ich usługi. Najczęściej w tym szeregu czynności pojawia się „pomoc w negocjacjach”. Pytam ich zatem- jak chcesz negocjować cenę dla dwóch stron jednocześnie? Jak chcesz negocjować jednocześnie dla kupującego, jak i sprzedającego? To absolutny i jawny konflikt interesów i klienci mogą takiego pośrednika bez trudu pociągnąć do odpowiedzialności za niewykonanie czynności zawartych w umowie!

Teoretycznie, mogą wystąpić sytuacje, w których pośrednikom udaje się działać na rzecz dwóch stron, bez szkody dla którejkolwiek z nich. Klienci mogą się przecież dogadać na zakup w cenie ofertowej- bez jakiejkolwiek negocjacji. Są to sytuacje jednak skrajnie rzadkie. Zdecydowanie częściej, pojawi się, prędzej czy później, konflikt interesów pomiędzy stronami.

Od strony etycznej- jakie są „czerwone linie”, których pośrednicy nie powinni przekraczać?

Niezależnie od powyższego, istnieje wiele „czerwonych linii”, po przekroczeniu której nie da się, po prostu nie da się etycznie obsługiwać i doradzać dwóm stronom na raz. Takich przypadków jest wiele- i są one przez pośredników notorycznie ignorowane. Klasycznym przykładem jawnego konfliktu interesów pomiędzy klientami, jest chociażby konieczność zawarcia umowy przedwstępnej. W takim przypadku, w dzisiejszym systemie prawnym obowiązującym w Polsce, nie da się dobrze doradzić obu klientom jednocześnie, nie działając na szkodę jednej ze stron. Istnieje bowiem obiektywna, skrajna asymetria prawna pomiędzy stronami, wynikająca chociażby z samej formy zawarcia umowy- w formie notarialnej w kontrze do formy cywilno-prawnej.

To samo dotyczy wpisania roszczenia do księgi wieczystej- jest to instytucja wybitnie jednostronna, dająca korzyści wyłącznie kupującemu, a działająca na niekorzyść sprzedającego. Ponadto, jest to instytucja asymetryczna- kupujący nie jest w stanie zaproponować sprzedającemu żadnego ekwiwalentu wynikającego z wpisania roszczenia do KW. Z kolei brak wpisania takiego roszczenia jest ewidentnie na niekorzyść strony kupującej. Nie da się zatem w tym wypadku doradzić obu stronom tak, aby nie działać na szkodę przynajmniej jednej z nich.

Nie wspominając już chociażby o umowach najmu, gdzie ustawa o ochronie praw lokatorów daje najemcy niespotykane wręcz przywileje. I która stawia właściciela nieruchomości w katastrofalnej pozycji na „dzień dobry”. W takiej sytuacji również, nie da się doradzić dwóm stronom tak, aby nie działać na niekorzyść przynajmniej jednej z nich. I o tym, niestety, pośrednicy bardzo często zapominają.

A jak ja do tego podchodzę?

Na dzień dzisiejszy, w codziennej praktyce obsługuję wyłącznie jedną stronę transakcji. Bo o ile czasami można (podkreślmy: w bardzo niewielu przypadkach) zorganizować obsługę dwóch stron w taki sposób, żeby nie działać na szkodę przynajmniej jednej z nich, to nie da się zrobić czegoś innego. Obsługując dwie strony, pośrednik nie jest w stanie, nigdy, dosłownie nigdy, wykorzystać w pełni potencjału, który daje usługa pośrednictwa. Krótko mówiąc- obsługując tylko jedną stronę, pośrednik zawsze może zrobić dla klienta więcej. Niektórych rzeczy pośrednik nie może doradzić, kiedy obsługuje dwie strony- bo pewne rozwiązania będą bardzo korzystne dla jednej ze stron, a niekorzystne dla drugiej. Dlatego też, w moim biurze obsługuję wyłącznie jedną stronę transakcji- najczęściej sprzedającego/wynajmującego, zdecydowanie rzadziej- kupującego/najemcę.