Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu- czym jest i czym się różni od pełnej własności?
Jeśli rozważasz zakup lokalu mieszalnego, z pewnością spotkałeś się z terminem „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”. Brzmi dosyć enigmatycznie, zgadza się? Dlatego właśnie w dzisiejszym wpisie dokładnie wyjaśnię, czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czym się różni od pełnej własności i czy można takim prawem swobodnie obracać. Ponadto dowiesz się wszystkiego w kontekście ksiąg wieczystych zakładanych dla tego ograniczonego prawa rzeczowego. Zapraszam do lektury!

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (w skrócie SWPL) to nic innego, jak jedno z pięciu ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone prawa rzeczowe opisane są w art. 244. Kodeksu Cywilnego. Jak wspomniałem, ograniczonych praw rzeczowych w polskim prawodawstwie występuje dokładnie pięć. A są to:

Użytkowanie
Zastaw
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Służebność
Hipoteka

Skąd się wzięło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest pewnego rodzaju reliktem z czasów słusznie minionych, czyli z okresu PRL. To właśnie wtedy, spółdzielcze mieszkania zaczęto przekazywać do użytku obywatelom w dwóch formach: SWPL oraz w ramach tak zwanego „spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu” (co jest jeszcze inną konstrukcją prawną, niż SWPL). Następnie, umożliwiano przekształcenie prawa lokatorskiego właśnie na prawo własnościowe.

Czym się różni spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od prawa pełnej własności do nieruchomości?
Tak jak wyżej wspomniałem, SWPL to ograniczone prawo rzeczowe, natomiast wyodrębniony lokal mieszkalny to tak zwana „pełna własność” do nieruchomości. Warto wiedzieć, że istnieje szereg różnic z tym związanych. Po pierwsze, tak naprawdę właścicielem lokalu, na którym zostało ustanowione SWPL, cały czas jest spółdzielnia mieszkaniowa– choć w praktyce osoba, do której należy SWPL, zawiaduje nim jak właściciel. W codziennym użytkowaniu naprawdę nie widać żadnych różnic pomiędzy SWPL, a pełną własnością do nieruchomości. Natomiast diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach- szczególnie tych formalno-prawnych. Po pierwsze bowiem SWPL może, ale nie musi posiadać założonej księgi wieczystej. W kontekście pełnej własności do nieruchomości, w zasadzie zawsze będziemy mieli do czynienia z założoną księga wieczystą.

To zaś sprawia, że z wielu przyczyn (które będą w dalszej części artykułu omawiane) obrót SWPL jest generalnie mniej bezpieczny, niż obrót pełną własnością do nieruchomości. Nie wchodząc w bardzo szczegółowe niuanse prawne (które wyjaśniam klientom na konsultacjach) SWPL bez założonej księgi wieczystej jest jedną z trudniejszych transakcji na rynku nieruchomości– o czym agenci, a często nawet prawnicy, notorycznie zapominają.

Czy SWPL można sprzedać, darować lub odziedziczyć?
To, o co często pytają mnie klienci na konsultacjach, to to, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można bez obaw sprzedać, oraz czy można je darować lub dziedziczyć. Odpowiedź brzmi: tak, można je bez żadnych przeszkód zbyć, darować a także dziedziczyć. Sama procedura sprzedaży SWPL w zasadzie nie różni się niczym szczególnym od sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego (natomiast badanie stanu prawnego różni się znacząco). Skuteczne przeniesienie własności do SWPL może się odbyć wyłącznie w formie aktu notarialnego– i to niezależnie od tego, czy na to ograniczone prawo rzeczowe została założona księga wieczysta, czy też nie. Jeżeli SWPL nie posiada założonej księgi wieczystej, podczas aktu notarialnego można zażyczyć sobie, aby notariusz wysłał wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego (odpowiedniego dla terytorialnego położenia nieruchomości) o założenie księgi i wpis własności. Oczywiście, należy wcześniej przygotować odpowiednie dokumenty do założenia KW.

Sprzedaż udziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a prawo pierwokupu
To, o czym nie wie większość osób (nawet profesjonalistów na rynku), to fakt, że w kontekście SWPL mamy czasami do czynienia z… prawem pierwokupu. Dzieje się tak wtedy, kiedy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada więcej niż jednego współwłaściciela w częściach ułamkowych. Wówczas, można oczywiście swój udział sprzedać, natomiast współwłaściciel SWPL ma w takim przypadku prawo pierwokupu. To oznacza, że aby sprzedać taki udział, należy najpierw zawrzeć warunkową umowę sprzedaży u notariusza. Kiedy osoba posiadająca prawo pierwokupu z niego nie skorzysta, dopiero wtedy można przenieść własność takiego udziału na nowego nabywcę.

Czy trzeba być członkiem spółdzielni, aby skutecznie nabyć SWPL?
Do momentu orzeczenia Sądu Najwyższego w 2003 roku, aby skutecznie nabyć SWPL, trzeba było zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej, która posiadała lokal w swoich zasobach. Mało kto o tym wie- a jest to istotne tym bardziej, że związana z tym jest kluczowa informacja dla specjalistów na rynku nieruchomości. W czasach PRL, przyznawano SWPL na podstawie tak zwanego przydziału ze spółdzielni. Jeżeli natomiast dochodziło do sprzedaży takiego prawa, to (oczywiście odbywało się to na podstawie przydziału ze spółdzielni) ważny jest tu jeden niuans prawny. Otóż, do 2003 roku, to nie akt notarialny sprzedaży SWPL był podstawą nabycia tego prawa. Do tego czasu, to decyzja spółdzielni o przyjęciu w poczet członków (a nie akt notarialny) była podstawą nabycia tego ograniczonego prawa rzeczowego (!!!). Jest to jeden z najważniejszych „problemów”, którego większość pośredników czy nawet prawników nie dostrzega. A jest to wręcz absolutnie kluczowa kwestia związana z obrotem takim ograniczonym prawem rzeczowym.

Rok 2007, czyli SWPL odchodzi do lamusa
Jak wspomniałem wyżej, SWPL jest pewnego rodzaju reliktem PRLu. Zauważył to również ustawodawca, aby w 2007 zupełnie wykluczyć z nowopowstałych budynków ustanawianie SWPL. Od 2007 roku bowiem, nowopowstałe mieszkania można sprzedawać wyłącznie jako odrębną własność lokalu. Nie oznacza to jednak, że SWPL stuprocentowo zniknęło z obrotu- wręcz przeciwnie. Cały czas na rynku możemy spotkać to ograniczone prawo rzeczowe, które zostało ustanowione przed rokiem 2007 i którego właściciele dotychczas nie przekształcili go w pełną własność.

Ewentualne zagrożenia związane ze sprzedażą SWPL
Dzisiaj, tak jak wspomniałem, transakcje SWPL (szczególnie bez założonej księgi wieczystej) są bardzo często „niedoceniane” przez specjalistów na rynku. Niedoceniane w tym sensie, że specjaliści nie dostrzegają szeregu problemów wynikających właśnie z samej formy tego ograniczonego prawa rzeczowego. Tych problemów jest przynajmniej kilka:

Prawo spółdzielcze zmieniało się na przestrzeni lat
To w zasadzie absolutnie bazowy problem związany z SWPL. W czasach PRL, prawo spółdzielcze i przepisy regulujące obrót SWPL systematycznie ulegały zmianom. Mało tego! Znany jest okres Polski Ludowej, gdzie do przeniesienia prawa do SWPL nie była wymagana forma aktu notarialnego! Są też znane okresy, gdzie współmałżonek automatycznie stawał się współwłaścicielem SWPL- nawet, jeśli prawo było przyznane wyłącznie jednej osobie. Takich zagwozdek formalno-prawnych jest bardzo, bardzo wiele.

Nie wspominając o tym, że spółdzielnie mieszkaniowe w czasach PRL to było prawdziwe państwo w państwie, o czym piszę w tym artykule. Dokumentacja była wówczas prowadzona wyjątkowo niestarannie i czasami może rodzić to szereg problemów. Znane są przypadki, gdzie mimo tego, że z dokumentów wynika, iż jest tylko jeden właściciel SWPL, faktycznie może się okazać, że na przykład były małżonek (nie figurujący w dokumentach), może być… jego współwłaścicielem.

Procedura przekształceniowa prawa lokatorskiego na SWPL
Podobne nieścisłości dotyczą samej procedury przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dlatego przed każdą transakcją tego typu nieruchomości, agent czy specjalista powinien skrupulatnie prześledzić, na kogo zostało przyznane lokatorskie prawo, jak zostało przekształcone na SWPL, a ewentualnie- jak zostało przekształcone w pełną własność. Prawdę mówiąc, SWPL bez założonej księgi wieczystej jest jednym z największych wyzwań, przed jakim stoją profesjonaliści na rynku– zarówno agenci nieruchomości, prawnicy jak i notariusze. Przez niedoświadczonych agentów nieruchomości SWPL bez KW traktowane jest jako najprostsza transakcja. Przez doświadczonych- za jedną z najtrudniejszych na rynku.

Przekształcenie SWPL w pełną własność do nieruchomości
Po przekształceniu prawa lokatorskiego w SWPL, można następnie SWPL przekształcić w pełną własność do nieruchomości. Czy jest to zabieg konieczny? Nie, ale zawsze doradzam klientom, aby przeprowadzić tego typu procedurę. Jest ona relatywnie niedroga, bo z reguły kosztuje tyle, ile koszty notarialne plus ewentualny, symboliczny wręcz wykup lokalu z zasobów spółdzielni. Koszty są niewielkie, a benefity naprawdę spore.

Po pierwsze, po przekształceniu SWPL w pełną własność zostanie założona osobna KW dla naszego lokalu. Po drugie, będziemy wówczas właścicielami nieruchomości w pełnym rozumieniu tego słowa. Po prostu nie da się w polskim prawodawstwie być właścicielem „bardziej”, niż posiadając pełne prawo do nieruchomości. Po trzecie, jeżeli trafimy na naprawdę świadomą osobę na rynku nieruchomości podczas sprzedaży SWPL, to ekspert mający świadomość pewnych zagrożeń, może wręcz od transakcji odstąpić. Ja, osobiście, kiedy omawiam klientom te różnice, zawsze doradzam wybór pełnej własności- z bardzo wielu, wymienionych w artykule powodów. Benefitów w związku z posiadaniem SWPL w zasadzie nie ma, a obciążenia- występują jak najbardziej.

Nieuregulowany stan prawny gruntu a kredyt
Oprócz powyższych rozważań, należy także dodać jedną kwestię. Mało kto również wie, że jeżeli grunt, na którym stoi budynek, gdzie znajduje się nasze SWPL ma nieuregulowany stan prawny, wówczas nabywca takiego prawa nie będzie mógł skredytować swojego zakupu. Nie będzie mógł on bowiem założyć księgi wieczystej, w związku z czym żaden bank nie udzieli kredytowania- nie będzie miał on bowiem żadnego miejsca, w którym mógłby zabezpieczyć swoje roszczenie. A jak wiemy, wpisywane jest ono oczywiście w dziale IV księgi wieczystej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu- podsumowanie
Jak widać, ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu związanych jest wiele niuansów formalno-prawnych. O ile sama procedura sprzedaży takiego prawa nie różni się znacząco od sprzedaży wyodrębnionego lokalu, o tyle badanie stanu prawnego w obu przypadkach różni się od siebie znacząco. Ponadto, należy wiedzieć, że sprzedaż SWPL wbrew pozorom i powszechnej opinii na rynku, nie jest jedną z najprostszych, co wręcz przeciwnie- jedną z najtrudniejszych transakcji na rynku, która może przysporzyć szeregu problemów. Zarówno pośrednikowi, właścicielowi, nabywcy jak i notariuszowi. Jeżeli zatem nie jesteś specjalistą od prawa spółdzielczego- warto rozważyć pomoc profesjonalisty przy tego typu transakcji.