Czym jest księga wieczysta i jakie informacje możemy w niej znaleźć?

Jeżeli planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości, z pewnością termin „księga wieczysta” obił Ci się o uszy. Jest to w zasadzie absolutnie podstawowy dokument, w którym znajdziemy informacje o nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani. A czym tak naprawdę jest księga wieczysta i jakie konkretnie informacje możemy w niej znaleźć? Z czego się składa, jak uzyskać do niej dostęp, a także jak funkcjonuje cały system ksiąg wieczystych, jak i sądy wieczystoksięgowe, które wprowadzają do nich zmiany? O tym wszystkim przeczytasz w dzisiejszym artykule!

Jak zbudowana jest księga wieczysta? Jakie informacje w niej znajdziemy?

Księga wieczysta składa się z czterech działów. A są to:

·       1- O: Oznaczenie nieruchomości

·       1- SP: Spis praw związanych z własnością

·       2 Własność

·       3 Prawa, roszczenia i ograniczenia

·       4 Hipoteki

Jak zapewne zauważyłeś, wyżej wymienionych zostało pięć podpunktów, choć wcześniej zaznaczyłem, że księga wieczysta zawiera cztery działy. Spokojnie- nie wkradła się tu żadna pomyłka, choć może tak to z pozoru wyglądać. Temu małemu „zamieszaniu” winny jest fakt, że dział pierwszy księgi wieczystej występuje w dwóch odsłonach- pierwszy z nich dotyczy oznaczenia nieruchomości, drugi zaś to spis praw związanych z własnością. Dlaczego zostało to tak zorganizowane, zamiast „rozbić” księgę wieczystą na pięć działów? Tego nie wie nikt- tak to po prostu wygląda w polskim systemie prawnym.

Jako ciekawostkę można dodać, że podczas rozmaitych egzaminów licencyjnych dla pośredników często pada zapytanie właśnie o ilość działów w księdze wieczystej. Prawidłową odpowiedzią jest oczywiście cyfra 4- jeśli jest to pytanie zamknięte. Przy pytaniu otwartym należy wypisać je również uwzględniając podział działu pierwszego.

Wróćmy jednak do sedna ksiąg wieczystych.

Jakie informacje możemy znaleźć w poszczególnych działach księgi wieczystej?

·       W dziale 1-O, znajdziemy wszystkie informacje pozwalające „namierzyć” nieruchomość. To przede wszystkim adres działki, mieszkania czy domu, numer działki czy numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal.

·       W dziale I-SP, znajdziemy wpisy o udziale właściciela nieruchomości w części wspólnej, ale też służebności, które przysługują nieruchomości (np. przejazdu)

·       W dziale II, dowiemy się, kto jest właścicielem nieruchomości i w jakich częściach- może się okazać, że właścicieli będzie więcej, niż jeden. Wówczas, każdy z nich będzie miał przypisaną, konkretną część nieruchomości wyrażoną w ułamkach (nawet, jeśli jest to współwłasność łączna, wówczas każdy z właścicieli będzie posiadał 1/1 udziału w nieruchomości)

·       W dziale III, znajdziemy wszystkie roszczenia, prawa i ograniczenia nałożone na nieruchomość. Tutaj, zasada jest bardzo prosta- ten dział powinien być po prostu pusty, a każdy wpis świadczy o obciążeniu nieruchomości

·       W dziale IV, znajdziemy hipoteki, którymi obciążona jest nieruchomość jest. Warto dodać, że samo spłacenie hipoteki nie wystarczy, aby wpis zniknął z księgi wieczystej. Jeżeli doszło do spłaty zadłużenia, właściciel musi wystąpić do wierzyciela (najczęściej banku) o zgodę na wykreślenie hipoteki (tak zwany „list mazalny”), a następnie udać się z niezbędnymi dokumentami do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla danej nieruchomości i złożyć odpowiedni wniosek.

Czy każda nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą?

Co do zasady- tak. Warto jednak omówić jeden, dość szczególny przypadek związany z mieszkaniami. Otóż, na rynku możemy nabyć lokal mieszkalny (wtedy oczywiście musi on posiadać założoną księgę wieczystą), jak i spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu. Ta druga konstrukcja nie jest pełną własnością do nieruchomości, tylko ograniczonym prawem rzeczowym. Może, ale nie musi posiadać założonej księgi wieczystej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest pewnego rodzaju reliktem przeszłości- to właśnie w czasach PRL ustanawiano na spółdzielczych mieszkaniach najpierw prawo lokatorskie, zaś później można było je przekształcić na spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu.

Czy jest to pewnego rodzaju „gorsza” forma prawa własności do mieszkania w porównaniu z pełną własnością?

Tak naprawdę, w codziennym użytkowaniu lokalu w zasadzie nie widać żadnych różnic. Ewentualne różnice widać dopiero w skrajnych przypadkach- na przykład przy ustalaniu stanu prawnego lokalu. I faktycznie, wówczas spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu może sprawić naprawdę sporo problemów. Jeżeli jednak korzystasz z pomocy profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, możesz być pewien, że wszelkie formalności zostaną zorganizowane z należytą starannością.

Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

Nie potrzebujemy żadnego, specjalnego upoważnienia, aby zweryfikować jakąkolwiek księgę wieczystą. Są one bowiem jawne- wystarczy znać jej numer, a następnie wpisać go w elektronicznej wyszukiwarce ksiąg wieczystych. Można ją znaleźć pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/

W pierwszej rubryce wpisujemy kod dedykowany każdej lokalizacji- jeżeli go nie znamy, możemy go wybrać z listy. Druga rubryka to sam numer księgi wieczystej- i tutaj, musimy go znać i wpisać bez żadnej pomyłki. Trzecia rubryka to tak zwana cyfra kontrolna. Przyjmuje wartość od 0 do 9, a jeśli nie znamy jej wartości, wystarczy wpisywać każdą cyfrę po kolei- w końcu, trafimy na tę właściwą.

Mimo tego, że księgi wieczyste są jawne, a dostęp do nich bezpłatny, to akta księgi wieczystej są niejawne- i ma do niej wgląd właściciel nieruchomości, jego pełnomocnik lub osoba posiadająca uzasadniony interes prawny. Ich przegląd odbywa się wyłącznie w sądzie wieczystoksięgowym. W aktach ksiąg wieczystych znajdziemy szczegółowe dokumenty- również te, które są podstawą poszczególnych wpisów. Akta ksiąg wieczystych to kompleksowy zbiór dokumentów, który pozwala nam zaglądnąć naprawdę daleko w przeszłość konkretnej nieruchomości.

Co jeszcze warto wiedzieć o księgach wieczystych?

Tak naprawdę, o księgach wieczystych można by się rozpisywać w zasadzie godzinami. Ten artykuł miał za zadanie przybliżyć podstawowe kwestie z nimi związane. Jeżeli zatem po lekturze tego tekstu nasunęły Ci się jakieś pytania- skontaktuj się ze mną! Przeprowadziłem w życiu ponad 400 transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym, zatem mogę Cię wesprzeć w procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości.