Mieszkanie na wynajem dla studentów- co warto wiedzieć?
Istnieje wiele sposobów na inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Większość z nich opisuję w tym artykule, jeżeli jednak podjąłeś decyzję i zdecydowałeś się na zakup mieszkania na wynajem dla studentów- koniecznie zapoznaj się z poniższym wpisem. Dowiesz się z niego, jak maksymalizować zyski z najmu, na co zwrócić uwagę, a czego kategorycznie unikać. Miłej lektury i owocnych inwestycji!

Mieszkanie na wynajem dla studentów. Zacznijmy od podstaw- lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja
Absolutnym priorytetem każdego zakupu pod wynajem dla studentów, będzie oczywiście… lokalizacja mieszkania. I mimo tego, że w czasach niedoboru mieszkań studenci (szczególnie ci, którzy szukają lokalu na ostatnią chwilę) wynajmują niemal wszystko na rynku, to pamiętaj, że hossa może się w każdej chwili skończyć. Tak było chociażby podczas pandemii, gdzie wynajmowane były wyłącznie mieszkania w doskonałej lokalizacji, a reszta- no cóż, stała pusta i niezamieszkana.

Obecnie, w związku z uchodźcami z Ukrainy znów mamy hossę na rynku wynajmu, aczkolwiek ta sytuacja również może się kiedyś zmienić. A przypomnę- od wielu lat polska demografia ugrzęzła w dole katastrofalnego niżu. Niż demograficzny oznacza z kolei mniejszą ilość studentów na uczelniach, co w konsekwencji może prowadzić do zmniejszenia popytu na wynajem lokali. Dlatego warto pamiętać, jak ważnym ogniwem procesu inwestycyjnego jest dobry dobór lokalizacji. Należy wiedzieć, jak rozsiane na mapie miasta są poszczególne wydziały uniwersytetów, czy też konkretnych wydziałów. Jakie są połączenia komunikacyjne, a także ile czasu zajmie studentom podróż na zajęcia, czy też… na imprezę studencką w centrum miasta. To wszystko będzie miało kolosalne znaczenie, dlatego warto o tym pamiętać.

Mieszkanie na wynajem dla studentów. Druga najważniejsza rzecz- układ pomieszczeń
Czas przejść do drugiej, najistotniejszej kwestii związanej z zakupem mieszkania na wynajem dla studentów. Mianowicie- unikaj jak ognia przechodnich pokoi. Jest to absolutnie dyskwalifikująca mieszkanie cecha- chyba, że przy odpowiednich pracach remontowych da się wydzielić poszczególne pomieszczenia.

Nie ukrywam, że moje nieustanne zadziwienie budzi sytuacja, w której co drugie mieszkanie ogłaszane przez agentów nieruchomości przedstawiane jest jako rzekoma „okazja inwestycyjna” i ma na przykład… przechodnie pokoje właśnie. To nigdy, przenigdy nie jest dobre rozwiązanie. Takie opisy nieruchomości stosowane przez agencje świadczą niestety tylko o tym, że taki pośrednik niespecjalnie zna się na tematyce inwestowania w nieruchomości. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, kiedy mamy bardzo małe, na przykład dwupokojowe mieszkanie i chcemy je wynająć singlowi lub parze. Wtedy, taki układ ma sens, natomiast jeżeli mówimy o typowym wynajmie studenckim, podkreślę raz jeszcze- unikaj jak ognia układów z przechodnimi pomieszczeniami.

Szczerze mówiąc, to zastanawiałem się nawet nad tym, czy nie umieścić tej kwestii wyżej, niż akapitu związanego z lokalizacją. Jestem bowiem przekonany o tym, że potencjalny student woli mieć dwa przystanki autobusowe dalej na uczelnię, niż nie mieć w zasadzie prywatności w wynajmowanym pokoju.

Kompaktowy metraż z oddzielnymi pokojami będzie zawsze strzałem w dziesiątkę
Pierwszą rzeczą, którą robię z klientem podczas konsultacji inwestycyjnych, to rozpoznanie jego potrzeb. Inwestorzy, wbrew pozorom, mają nierzadko zupełnie różną optykę na kwestię inwestowania w nieruchomości i motywacji, która pchnęła ich w tę gałąź rynku. Czasami jest to chęć obronienia pieniędzy przed inflacją, a czasami chęć maksymalizowania zysków z wynajmu.

Jeżeli inwestorowi zależy na tym, żeby maksymalizować zyski z najmu, to najwyższe stopy zwrotu przynoszą zdecydowanie lokale 3-4 pokojowe, które wynajmujemy osobno, czyli na pokoje właśnie. Warto tutaj zauważyć, że jeżeli mówimy o stopie zwrotu, to kluczowy wpływ na nią ma jak najkorzystniejsza relacja pomiędzy ceną zakupu (i niezbędnymi inwestycjami związanymi z remontem czy wyposażeniem pokoi), a rocznie otrzymywaną kwotą za wynajem. Ta stopa zwrotu jest bezdyskusyjnie najwyższa przy układach kompaktowych- czyli takich, gdzie na jak najmniejszej przestrzeni mamy jak najwięcej pomieszczeń. Osobiście, jestem ogromnym fanem 3 pokojowych mieszkań o metrażu pomiędzy ~46 m2 a ~53 m2. Są to właśnie typowe, kompaktowe układy, gdzie każdy najemca ma swój osobny kąt, a także swobodny dostęp do łazienki i kuchni.

Jeżeli mówimy o studenckim wynajmie, należy pamiętać, że zbyt duże metrażowo pokoje nie przyczyniają się do zwiększenia stopy zwrotu- wręcz odwrotnie, zaniżają go, bowiem za te kilka dodatkowych metrów kwadratowych zapłacimy kilkadziesiąt tysięcy więcej, a wynajmiemy go niewiele (albo w ogóle) drożej. Wybierając układ lokalu, postaw zatem na minimalnie 2, a najlepiej 3 lub 4 oddzielne, nieprzechodnie pokoje- to właśnie takie nieruchomości przynoszą najwyższą stopę zwrotu za wynajem długoterminowy.

Czwarte lub nawet piąte piętro bez windy- tak, ale w odpowiedniej cenie
Często inwestorzy mają wręcz alergię na czwarte, lub nawet piąte piętro bez windy (tak, takie bloki również istnieją i były często budowane na początku lat 90). Osobiście nie uważam tego w kontekście najmu studenckiego za coś szczególnie niekorzystnego. Wręcz odwrotnie- uważam, że daje to ogromną przestrzeń do negocjacji ceny, bowiem osoby nabywające lokal na własny użytek, niechętnie kupują mieszkania na tak wysokich kondygnacjach bez windy. To daje możliwość do prawdziwego polowania na okazje inwestycyjne. Dla studentów nie będzie to aż taka bolączka, a z racji znikomego zainteresowania możemy naprawdę wynegocjować korzystną cenę zakupu i zwiększyć stopę zwrotu.

Mieszkanie na wynajem dla studentów. Przemyśl możliwość upłynnienia nieruchomości- czy możesz ją relatywnie szybko sprzedać?
Zawsze doradzam swoim inwestorom, aby inwestując w nieruchomości zawsze mieli możliwość elastycznego decydowania o swoim portfelu inwestycyjnym. Dlatego też, tak ważna jest w mojej opinii możliwość relatywnie szybkiej sprzedaży nieruchomości- w razie, gdyby zaszła taka potrzeba. Szczególnie w czasach kryzysu! Dlatego tak ważne jest umiejętne dobranie mieszkania pod inwestycję. Jeżeli zatem poszukujesz doradcy z prawdziwego zdarzenia, skontaktuj się ze mną. Po wysłuchaniu Twoich potrzeb zaproponuję Ci najlepsze rozwiązanie z możliwych- tak, aby zakupiona nieruchomość faktycznie spełniała Twoje oczekiwania.