Czas posuchy dla sprzedających mieszkania, czyli rynek nieruchomości w 2024/2025 roku
Na rynek mieszkaniowy przyszedł czas posuchy. Jak sobie poradzić ze sprzedażą mieszkania w czasach bessy?
Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości
Co to jest home staging i czy warto z niego skorzystać sprzedając lub wynajmując nieruchomość?
Każda osoba, która planuje sprzedać lub wynająć nieruchomość, z pewnością chce uzyskać jak największą kwotę z planowanej transakcji. A jak sprawić, żeby nasze mieszkanie lub dom faktycznie osiągnęły najwyższą cenę z możliwych? Jedną z metod mogących pomóc nam w tym celu jest home staging. Czym jednak jest ta obcobrzmiąca nazwa? I co można dzięki niej zyskać? O tym przeczytasz w dzisiejszym artykule, a konkretnie:
Co to jest home staging i na czym polega
Co można zyskać dzięki jego zastosowaniu
Jakie są konkretne czynności do przeprowadzenia w ramach home stagingu
HS w na polskim podwórku, czyli budżetowa wersja upiększania nieruchomości
Korzystać z usług profesjonalisty, czy przygotować wszystko samemu?
Co to jest home staging?
Home staging to nic innego, jak zestaw metod i technik mających na celu podwyższenie wartości nieruchomości i przygotowanie jej do sprzedaży lub wynajmu. Home staging narodził się w Stanach Zjednoczonych, gdzie w latach 70 ubiegłego wieku Barbara Schwarz- ówczesna agentka nieruchomości- rozpoczęła badania nad możliwościami podnoszenia wartości nieruchomości. To właśnie ona opracowała szereg technik, które rozprzestrzeniły się w ciągu kilkudziesięciu lat na cały świat. I choć home staging dotarł do Polski zaledwie kilkanaście lat temu, to staje się on coraz częściej wykorzystywanym sposobem na zwiększenie zysków z transakcji wynajmu lub sprzedaży nieruchomości.
Warto dodać, że jednym z założeń, które przyświecały pionierce home stagingu, było działanie niskobudżetowe. Krótko mówiąc- przy jak najmniejszej inwestycji miało dojść do jak najwyższego podniesienia wartości nieruchomości. I trzeba przyznać, że jeżeli dobrze przeprowadzimy home staging, z pewnością taka kalkulacja się opłaci.
Co można zyskać?
Zyskać można bowiem bardzo wiele. Przy niewielkim, bo najczęściej nieprzekraczającym 3% wartości nieruchomości wkładzie, możemy osiągnąć cenę nawet o 10% wyższą, niż przed przeprowadzeniem home stagingu. Jest to zatem bilans wybitnie dodatni. Ponadto, home staging kryje jeszcze jedną, ciekawą zaletę. Otóż, dzięki zastosowaniu technik upiększania nieruchomości możemy przyśpieszyć czas znalezienia kupca lub najemcy o nawet 40%! I tutaj ta korzyść jest nawet donioślejsza, niż podniesienie wartości nieruchomości. Dlaczego?
Przede wszystkim dlatego, że krótszy czas sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, to… spore oszczędności. Portale ogłoszeniowe co rusz podnoszą koszty wystawienia anonsu- i to czasem nawet dwukrotnie. Jeżeli zatem mamy wydać nawet kilkaset złotych miesięcznie na wystawienie i promowanie naszej oferty na portalach ogłoszeniowych, to skracając ten czas o dwa czy trzy miesiące, zyskujemy setki, a czasem nawet tysiące złotych, które trafią do naszej kieszeni. Ponadto, jeżeli szybciej sprzedamy np. niezamieszkałą nieruchomość o kilka miesięcy, to zyskamy kolejne, nawet kilka tysięcy złotych z tytułu opłat administracyjnych do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.
Ceny nieruchomości w ujęciu realnym a home staging
Nie można zapomnieć także o tym, że w obecnej sytuacji, nieruchomości w ujęcie realnym (czyli z uwzględnieniem inflacji) tracą na wartości. Jedną z największych bajek opowiadanych przez rozmaitych trenerów inwestowania jest to, jakoby nieruchomości ciągle drożały. To bujda- uwzględniając najnowsze dane statystyczne z początku 2023 roku, w żadnym mieście w Polsce ceny nieruchomości nie nadążyły za inflacją. Mało tego- najczęściej, jeżeli nawet w niektórych miastach obserwujemy lekkie wzrosty „na papierze” (np. wzrost o 3 czy 5 procent w ujęciu rocznym), to jeżeli uwzględnimy niemal dwudziestoprocentową inflację, to nieruchomości we wszystkich segmentach i we wszystkich miastach w Polsce w ujęciu realnym tracą na wartości nawet kilkanaście procent.
A jeżeli dodamy do tego jeszcze fakt, że w niektórych miastach (jak na przykład w Toruniu), spadek zanotowaliśmy również w ujęciu nominalnym, daje to naprawdę sporą utratę wartości. Dlatego właśnie, szczególnie w obliczu kryzysu i tak zwanego „rynku spadającego”, czas sprzedaży jest tak istotny. A należy dodać, że ten czas się dobie słabej sytuacji gospodarczej znacznie wydłużył- w związku z ograniczeniem akcji kredytowej i mniejszej liczby klientów kupujących, na nabywcę trzeba czekać nawet o kilka miesięcy dłużej, niż chociażby pod koniec 2021 roku. Dlatego właśnie, home staging może być absolutnie priorytetowym zabiegiem, jeżeli chcemy relatywnie szybko sprzedać nieruchomość.
Home staging- jak się do tego zabrać?
No dobrze. Skoro już wiemy, co zyskamy korzystając z technik home stagingu, warto prześledzić szereg technik, którymi uzyskamy interesujący nas efekt. Zatem, najważniejsze czynności, które wchodzą w skład home stagingu to:
1. Dokładne wysprzątanie nieruchomości i naprawa usterek
To w zasadzie podstawa przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Co tu dużo mówić- mieszkanie ma po prostu błyszczeć. Ma sprawiać wrażenie świeżego, wysprzątanego i zadbanego. Ponadto, należy naprawić wszelkie, nawet najdrobniejsze usterki. Kupujący z pewnością będą sprawdzać losowo włączniki światła, kontakty, kaloryfery czy wodę. Jeżeli trafią na cokolwiek niepokojącego- może ich to skutecznie odstraszyć od zakupu. Szczególnie należy zadbać o powyższe kwestie w momencie sprzedaży lokalu od dawna niezamieszkałego. W takim wypadku sprawdź, czy z kranu leci czysta woda, bo najczęściej rury będą jednak wymagały przeczyszczenia. To samo dotyczy wymiany przepalonych żarówek, nagromadzonego kurzu i wszelkich innych kwestii, które mogą potencjalnie odstraszyć nabywcę lub najemcę. Zapamiętaj zatem! Mieszkanie musi lśnić, a także sprawiać wrażenie zadbanego i stuprocentowo sprawnego.
2. Zadbanie o przyjemny zapach
Z porządkami związana jest także kwestia zapachu w mieszkaniu. To absolutnie priorytetowa kwestia- zadbaj zatem o to, aby w mieszkaniu panował przyjemny zapach. To dlatego właśnie, amerykańscy agenci nieruchomości prowadząc tak zwane „dni otwarte” zawsze wcześniej przychodzą do mieszkania lub domu i pieką pięknie pachnące serniki czy szarlotki. To sprawia, że potencjalni kupcy zachwycą się zapachem, co bezpośrednio przełoży się na ich zainteresowanie nieruchomością.
3. Porządne przygotowanie do każdej prezentacji nieruchomości
Kiedy dostaniesz informację o klientach, którzy będą chcieli obejrzeć nieruchomość- przygotuj się do tego! Przyjedź odpowiednio wcześnie- przewietrz całe mieszkanie, sprawdź wszystkie niezbędne kwestie i odsłoń zasłony w mieszkaniu. Słowem- przygotuj swój produkt do sprzedaży!
4. Wydobycie potencjału nieruchomości
W zależności od tego, jaki przewidujesz budżet na home staging, możesz pokusić się o więcej, lub mniej czynności które wykonasz. Jeżeli chcesz naprawdę wykorzystać w pełni potencjał nieruchomości, skontaktuj się z profesjonalnym home stagerem. Podpowie Ci on, czy na przykład nie warto jeden z dużych pokoi podzielić na dwa mniejsze- o ile jest oczywiście taka możliwość. Coraz bardziej popularne są bowiem kompaktowe układy, gdzie w miejsce jednego, dużego pomieszczenia organizujemy dwa mniejsze. To naprawdę podnosi wartość nieruchomości!
5. Depersonalizacja- czyli pozbycie się wszystkich osobistych przedmiotów
Twój potencjalny kupiec ma się poczuć, jak u siebie w domu. Wszelkie personalne przedmioty, fotografie czy cokolwiek, co mu w tym przeszkodzi- działają na Twoją niekorzyść. Usuń zatem z mieszkania (przynajmniej na czas prezentacji), wszystkie rzeczy, które sprawiają, że przyszłemu nabywcy trudno będzie wyobrazić sobie siebie w tym miejscu. Zrób tak, aby wszelkie przestrzenie były jak najbardziej neutralne. To samo dotyczy chociażby wyniesienia niepotrzebnych mebli, które zagracają przestrzeń. Twoja nieruchomość ma sprawiać wrażenie jak największej. Szczególnie, jeżeli Twój lokal nikt nie zamieszkuje- wynieś wszystkie graty, które niepotrzebnie zajmują przestrzeń i optycznie pomniejszają poszczególne pomieszczenia.
6. Odmalowanie ścian na neutralne kolory
Zwłaszcza, jeśli Twoja nieruchomość jest niezamieszkała- zainwestuj w pomalowanie ścian na neutralne, jasne kolory. To z pewnością sprawi, że mieszkanie czy dom wyda się zdecydowanie bardziej świeże, niż ze starą farbą na ścianie.
7. Wpuszczenie jak największej ilości światła
Jasne kolory mają także kolejną zaletę- optycznie poszerzają przestrzeń. A o to właśnie chodzi- nieruchomość ma się wydawać jak największa! Dlatego też, jeżeli już odmalowałeś ściany na jasne i przyjemne kolory, wpuść do środka jak najwięcej światła. Odsuń zasłony, usuń kotary, rolety lub żaluzje, a następnie pozwól, żeby do każdego z pomieszczeń wpadało jak najwięcej światła.
Dodam też od siebie jeden prosty trik- jako osoba, która sprzedała ponad 400 mieszkań w życiu. Jeżeli masz taką możliwość, przeprowadzaj prezentacje wyłącznie w ładne i słoneczne dni. Uwierz mi, poczujesz różnicę. Wielokrotnie prezentowałem jeden lokal zarówno w pochmurne, jak i słoneczne dni. Opinie klientów były skrajnie różne! W pierwszym przypadku klienci notorycznie narzekali, że mieszkanie jest rzekomo „ciemne”. W słoneczne dni zaś- ten sam lokal był oceniany przez klientów jako wyjątkowo jasny. Mało tego! Te dwie, skrajnie różne opinie potrafiły popłynąć z ust dokładnie tych samych osób, które wcześniej oglądały ten sam lokal- tylko raz przy kiepskiej, a raz słonecznej pogodzie. Bardzo ważne jest zatem to, żeby w trakcie prezentacji wpadało do środka jak najwięcej naturalnego światła.
8. Rośliny i dodatki
Zbliżając się do końca naszej home stagingowej listy, należy wspomnieć o rozmaitych roślinach i dodatkach. Zarówno przepiękne kwiaty czy krzewy, jak i kolorowe ozdoby przywołują pozytywne skojarzenia. A kupujemy przede wszystkim emocjami! Dlatego specjaliści od home stagingu bardzo często inwestują w piękne, kolorowe rośliny i ciekawe dodatki, które uatrakcyjnią wnętrze i nadadzą pewnego „efektu wow”. Też z tego korzystaj! Inwestycja jest naprawdę niewielka, a efekty mogą być spektakularne.
9. Aranżacja balkonu, tarasu, loggi lub przydomowego ogródka
Jeżeli Twoje mieszkanie lub dom posiada balkon, taras, loggie lub przydomowy ogródek- o nie również zadbaj. W każdym markecie ogrodniczym znajdziesz sekcję poświęconą zagospodarowaniu tych właśnie części. Nie lekceważ tego! Potencjalni kupujący przywiązują naprawdę sporą wagę do miejsca, w którym będą wypoczywać w letnie, niedzielne poranki. Przygotuj zatem tę przestrzeń tak, aby przyszli nabywcy oczami wyobraźni widzieli siebie popijających aromatyczną kawę, lub z książką w ręku- właśnie na Twoim tarasie lub balkonie.
10. Profesjonalna sesja zdjęciowa
Na koniec, po przygotowaniu wszystkich wyżej wymienionych rzeczy, zorganizuj profesjonalną sesję zdjęciową. I znów- koszt takiej sesji wyniesie zapewne kilkaset złotych, natomiast zyski będą nieproporcjonalnie wysokie. Z badań jasno wynika, że odpowiednio przygotowana nieruchomość okraszona pięknymi, jasnymi zdjęciami przyciąga uwagę o wiele większej rzeszy osób, niż oferta ze zdjęciami zrobionymi telefonem w niedokładny sposób. Jeżeli zatem nie jesteś mistrzem fotografii- zostaw to profesjonaliście!
Home staging po Polsku, czyli porozmawiajmy o budżetowej wersji podnoszenia wartości nieruchomości
Na polskim rynku mamy do czynienia raczej z budżetową wersją home stagingu. Rzadko kiedy- niezależnie od tego, czy wykonujemy HS samodzielnie, czy przy pomocy profesjonalisty- dochodzi chociażby do podziału nieruchomości, czy nawet odmalowania ścian. Najczęściej, home staging na polskim podwórku to przede wszystkim wysprzątanie nieruchomości i usunięcie usterek, a także dodanie sporej ilości dodatków i roślin, plus ewentualnie profesjonalna sesja zdjęciowa.
I trzeba sobie powiedzieć jasno- do pewnego stopnia, jest to oczywiste. A wynika to z prostego faktu- otóż w Polsce, ludzie najczęściej sprzedają swoje nieruchomości… jednocześnie nadal w nich zamieszkując. Nie można zatem oczekiwać, że będą bardzo chętnie utrudniali sobie codzienne życie. W Stanach Zjednoczonych, kolebce home stagingu, sytuacja jest niemal zawsze odwrotna- ludzie najpierw przeprowadzają się do kolejnej nieruchomości, a dopiero potem sprzedają przeszłe lokum. Wynika to przede wszystkim z różnic kulturowych- statystyczny Polak przeprowadza się zaledwie raz, maksymalnie dwa razy w ciągu życia (choć oczywiście zdarzają się wyjątki- mówimy jednak o statystyce).
W USA, przeciętna rodzina przeprowadza się nawet 4 czy 5 razy w ciągu życia- i tam, jest to zdecydowanie mniej doniosłym wydarzeniem w życiu człowieka, niż w Polsce. Należy zatem mieć na uwadze fakt, że Polacy siłą rzeczy będą korzystali w mniejszym stopniu z dobrodziejstw home stagingu. To, co jednak mnie często zadziwia jako osoby sprzedającej czyjeś mieszkania lub domy, to fakt, że często właścicieli pustych, niezamieszkałych nieruchomości również są sceptycznie nastawieni wobec home stagingu. A szkoda- dzięki takim działaniom, wartość nieruchomość może zostać podniesiona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Home staging samemu, czy przy pomocy home stagera?
Na koniec artykułu warto także zastanowić się, czy lepiej korzystać z usług home stagera, czy wykonywać wszystkie czynności osobiście. Odpowiedź jak zwykle brzmi: to zależy. To zależy od tego, czy chociażby interesujemy się kwestiami urządzania mieszkań i mamy choć minimalne pojęcie o tym, czego oczekują dzisiejsi nabywcy. Ponadto, zależy to również od naszych możliwości czasowych czy organizacyjnych. Decyzja należy do Ciebie- jeżeli jednak uznasz, że chcesz skorzystać z usług profesjonalnego home stagera, może on przygotować niemal wszystko całkowicie bezobsługowo. Warto jednak pamiętać, że czasami niektórzy home stagerzy mają tendencję do przesadzania z modyfikacjami nieruchomości. Dlatego mimo wszystko, warto aby specjalista konsultował z Tobą wszystkie kwestie związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.
Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.
Na rynek mieszkaniowy przyszedł czas posuchy. Jak sobie poradzić ze sprzedażą mieszkania w czasach bessy?
Czy właściciel nieruchomości na wynajem ma prawo zażądać od potencjalnego lokatora zaświadczenia o zarobkach?