Zarządzanie najmem

Zarządzanie najmem to nieco inna forma zarabiania na nieruchomościach, niż podnajem. Otóż zarządzanie najmem również polega na współpracy z właścicielami nieruchomości, ale w nieco inny sposób. Tutaj bowiem, osoba zarządzająca najmem świadczy wyłącznie usługę na rzecz właściciela- i nie wynajmuje od niego nieruchomości „na siebie”.

Jak pisałem wyżej- w podnajmie, to osoba prowadząca działalność gospodarczą wynajmuje lokal od właściciela, a następnie podnajmuje go dalej. Wchodzi wówczas w stosunek najmu– i jest najemcą w relacji z właścicielem, ale też staje się automatycznie wynajmującym w relacji z przyszłymi lokatorami.

W zarządzaniu najmem firma zarządzająca tego nie robi. Nie jest ani stroną umowy najmu z właścicielem, ani nie jest stroną w najmie z docelowym lokatorem. Wówczas, firma zarządzająca niejako „pośredniczy” w zawarciu umowy najmu pomiędzy stronami i obsługuje zarządzanie nieruchomością.

W zarządzaniu najmem, właściciel płaci firmie zarządzającej comiesięczną (najczęściej procentową- wyliczaną od zysku) stawkę za wszystkie czynności związane z „ogarnianiem” nieruchomości. Firma zajmuje się zatem wszelkimi niezbędnymi naprawami, home-stagingiem, znajduje lokatorów, wydaje nieruchomość najemcom czy przyjmuje lokal w momencie zakończenia umowy. Oprócz tego, przygotowuje mieszkanie na kolejnych lokatorów. Rozlicza także opłaty do spółdzielni lub wspólnoty i rachunki u dostawców poszczególnych mediów: prądu, czy Internetu. Ponadto, przygotowuje umowy najmu, a także protokoły wydania mieszkania. Słowem- wyręcza właściciela ze wszystkich obowiązków związanych z wynajmowaniem lokalu- niezależnie od tego, czy właściciel zdecydował się wynajmować go długoterminowo, czy też na doby. I właśnie za taką obsługę płaci właściciel.

Ustalmy sobie zatem jedną z głównych różnic pomiędzy podnajmem, a zarządzaniem nieruchomości. W zarządzaniu najmem, to właściciel płaci firmie zarządzającej za usługę zarządzania. W podnajmie, to firma płaci właścicielowi comiesięczny czynsz i zawiaduje nieruchomością wedle własnego uznania.

Druga, najważniejsza różnica pomiędzy podnajmem a usługą zarządzania najmem, czyli… decyzyjność właściciela i ryzyko

Podnajem- brak decyzyjności ze strony właściciela, ale i brak ryzyka

W podnajmie to przedsiębiorca wynajmuje lokal od właściciela, a następnie udostępnia go najemcom. Właściciel w takim układzie traci nad mieszkaniem kontrolę, bowiem na czas trwania umowy to de facto firma decyduje o tym, co robi z mieszkaniem. Czy wynajmuje je dobowo, czy na długi termin. Jakie umowy najmu zastosuje, jakie wprowadzi procedury i jaki przeprowadzi remont. Firma może robić niemal cokolwiek z lokalem- byleby rozliczać się comiesięcznie na ustaloną, stałą kwotę z właścicielem mieszkania i byleby oddać lokal po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym.

Z drugiej strony- firma bierze na siebie całe ryzyko związane chociażby z tym, że lokatorów może po prostu… zabraknąć. A i tak, wciąż należy płacić właścicielowi określoną w umowie stawkę. W takim układzie właściciela w ogóle nie interesuje to, czy firma zajmująca się podnajmem zarabia na nieruchomości, czy na niej traci. Właściciel ma mieć zapłaconą w umowie stawkę- i nic innego go nie interesuje.

Zarządzanie najmem- decyzyjność właściciela i ryzyko

W zarządzaniu najmem jest zgoła inaczej- firma zarządzająca nie wynajmuje lokalu od właściciela, tylko świadczy na jego rzecz usługę zarządzania. Właściciel w tym układzie ma pełne władanie nad nieruchomością. Może arbitralnie rotować najemców, zmienić przeznaczenie lokalu, dowolnie go remontować czy modernizować. Właściciel może zdecydować, czy chce wynajmować swoją nieruchomość w systemie dobowym, czy na długi termin. Czy preferuje jako najemców studentów, młode osoby pracujące, czy rodziny z dziećmi lub seniorów. O tym wszystkim decyduje właściciel. A firma zarządzająca musi decyzje właściciela uszanować i się do nich dostosować.

Z drugiej strony, właściciel nieruchomości ponosi większe ryzyko ekonomiczne. Chodzi bowiem o to, że jeżeli na przykład w pewnych okresach zabraknie lokatorów (np. lockdown), to wówczas właściciel nie zarabia- a płacić za usługę zarządzania i tak musi. Ile? To zależy od rodzaju umowy, jaką zawarł z firmą. I tu dochodzimy do kolejnej, istotnej kwestii, czyli… różnic w płatności pomiędzy zarządzaniem najmem, a podnajmem.

Sposób rozliczenia podnajmu i zarządzania najmem

W ramach podnajmu właściciel otrzymuje stałą, comiesięczną opłatę. I nie interesuje go absolutnie nic. W ramach zarządzania, właściciel otrzymuje tyle, ile zapłacą najemcy. Mało tego- firma zarządzająca najczęściej rozlicza się procentowo ze swoich usług. Często spotykanym modelem wynagradzania firmy zarządzającej jest tak zwany model 30/70, z czego 30% dochodu z najmu trafia do firmy zarządzającej, a 70%- do właściciela. Minus oczywiście koszty poniesione na naprawy czy inne wydatki. Można oczywiście spotkać też na rynku firmy, które rozliczają się z właścicielami kwotowo. To bym jednak odradzał właścicielom- firma zarządzająca będzie miała większą motywację do znalezienia lokatorów w momencie, kiedy będzie otrzymywała wynagrodzenie procentowe od zysku, niż stałą stawkę.

Jeśli nieruchomość jest w podnajmie, kiedy dochodzi do jakichkolwiek problemów z płatnościami ze strony lokatorów, właściciel się tym w ogóle nie przejmuje- bo to firma podnajmująca płaci mu ustalony czynsz, nie zaś docelowi lokatorzy. W zarządzaniu najmem sytuacja jest odwrotna- to właśnie lokatorzy przelewają na konto właściciela pieniądze za wynajem. I jeżeli tych lokatorów np. w związku z okresem wakacyjnym zabraknie, lub przestają płacić za najem, to traci na tym przede wszystkim właściciel nieruchomości.

Zarządzanie najmem a podnajem- podsumowanie
Jak widać, różnic pomiędzy podnajmem, a zarządzaniem najmem jest przynajmniej kilka. Najważniejszą z nich jest jednak fakt, że w kontekście usługi zarządzania najmem to właściciel ma zawsze ostatnie słowo na temat tego, jak prowadzona jest jego nieruchomość. W podnajmie- taką możliwość traci. Wówczas, to firma podnajmująca decyduje niemal o wszystkim, co dzieje się z mieszkaniem. I to należy mieć na uwadze, decydując się na którekolwiek z powyższych rozwiązań.