Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości
Zarządzanie najmem a podnajem nieruchomości- jakie są podobieństwa i różnice?
Coraz częściej spotykanymi sposobami zarabiania na nieruchomościach są… podnajem nieruchomości i zarządzanie najmem. A czym dokładnie są te dwie metody prowadzenia działalności gospodarczej? Co je łączy, a co dzieli- mimo pozornie bardzo podobnego modelu biznesowego? O tym przeczytasz w dzisiejszym artykule!
Podnajem nieruchomości- na czym polega?
Podnajem polega na wynajmowaniu mieszkań od właścicieli w celu… ich dalszego wynajmu. Krótko mówiąc- firma zajmująca się podnajmem wynajmuje „na siebie” lokal bezpośrednio od właściciela. Następnie, modernizuje go i udostępnia docelowym najemcom- i oczywiście na tym zarabia. Taka firma wówczas jest zatem jednocześnie… zarówno najemcą (w relacji z właścicielem nieruchomości), jak i wynajmującym (w relacji z docelowymi lokatorami).
Jak przygotować mieszkanie do podnajmu?
Najczęściej, osoba prowadząca taki biznes skrupulatnie przygotowuje lokal do podnajmu w celu maksymalizacji zysków. W skład takiej modernizacji wchodzi przede wszystkim podział mieszkania na większą ilość pokoi- dzięki temu, można osiągać najwyższe dochody z podnajmu. Następnie, takie mieszkania zwykle są wynajmowane studentom, przeznaczane na wynajem dobowy (krótkoterminowy), a także wynajmowane jako kwatery pracownicze dla firm. W każdym z tych przypadków wiedza, którą posiada osoba prowadząca podnajem, pozwala na zarobienie na nieruchomości zdecydowanie więcej, niż właściciel mógłby zarobić w ramach „standardowego” najmu.
Dlaczego podnajem stał się tak popularny ostatnimi laty?
Podnajem nieruchomości cieszy się coraz większą popularnością- a wynika to z kilku, istotnych uwarunkowań. Po pierwsze bowiem, część właścicieli nie chce zajmować się mieszkaniem, które otrzymali np. w spadku. Z drugiej zaś strony- nie chcą takiego lokalu sprzedawać. Wynajęcie całej nieruchomości profesjonalistom i całkowicie pasywny dochód jest dla takich osób naprawdę ciekawą propozycją.
Oprócz tego, część właścicieli obawia się, że wynajmując na własną rękę mieszkanie, mogą trafić na nieuczciwego lokatora. Nie jest to niestety rzadkość- część najemców bez skrupułów wykorzystuje uprzywilejowaną pozycję, jaką daje im ustawa o ochronie praw lokatorów. Właściciele mają w związku z tym szereg obaw- nie może zatem nikogo dziwić fakt, że chcą mieć problem z głowy i całkowicie nie martwić się o potencjalne problemy z najemcami. To jest właśnie istota podnajmu- właściciel wynajmuje firmie całe mieszkanie, otrzymuje comiesięcznie odgórnie ustaloną z firmą kwotę i w ogóle nie przejmuje się tym, co się dzieje z nieruchomością czy lokatorami.
Podnajem jest jednym ze sposobów zarabiania na nieruchomościach, który wymaga minimalnego wręcz zaangażowania finansowego. Wiele osób zaczyna swoją przygodę z nieruchomościami właśnie od podnajmu- i w ten sposób zdobywa swoje pierwsze doświadczenia na tym relatywnie wymagającym rynku.
Zarządzanie najmem
Zarządzanie najmem to nieco inna forma zarabiania na nieruchomościach, niż podnajem. Otóż zarządzanie najmem również polega na współpracy z właścicielami nieruchomości, ale w nieco inny sposób. Tutaj bowiem, osoba zarządzająca najmem świadczy wyłącznie usługę na rzecz właściciela- i nie wynajmuje od niego nieruchomości „na siebie”.
Jak pisałem wyżej- w podnajmie, to osoba prowadząca działalność gospodarczą wynajmuje lokal od właściciela, a następnie podnajmuje go dalej. Wchodzi wówczas w stosunek najmu– i jest najemcą w relacji z właścicielem, ale też staje się automatycznie wynajmującym w relacji z przyszłymi lokatorami.
W zarządzaniu najmem firma zarządzająca tego nie robi. Nie jest ani stroną umowy najmu z właścicielem, ani nie jest stroną w najmie z docelowym lokatorem. Wówczas, firma zarządzająca niejako „pośredniczy” w zawarciu umowy najmu pomiędzy stronami i obsługuje zarządzanie nieruchomością.
W zarządzaniu najmem, właściciel płaci firmie zarządzającej comiesięczną (najczęściej procentową- wyliczaną od zysku) stawkę za wszystkie czynności związane z „ogarnianiem” nieruchomości. Firma zajmuje się zatem wszelkimi niezbędnymi naprawami, home-stagingiem, znajduje lokatorów, wydaje nieruchomość najemcom czy przyjmuje lokal w momencie zakończenia umowy. Oprócz tego, przygotowuje mieszkanie na kolejnych lokatorów. Rozlicza także opłaty do spółdzielni lub wspólnoty i rachunki u dostawców poszczególnych mediów: prądu, czy Internetu. Ponadto, przygotowuje umowy najmu, a także protokoły wydania mieszkania. Słowem- wyręcza właściciela ze wszystkich obowiązków związanych z wynajmowaniem lokalu- niezależnie od tego, czy właściciel zdecydował się wynajmować go długoterminowo, czy też na doby. I właśnie za taką obsługę płaci właściciel.
Ustalmy sobie zatem jedną z głównych różnic pomiędzy podnajmem, a zarządzaniem nieruchomości. W zarządzaniu najmem, to właściciel płaci firmie zarządzającej za usługę zarządzania. W podnajmie, to firma płaci właścicielowi comiesięczny czynsz i zawiaduje nieruchomością wedle własnego uznania.
Druga, najważniejsza różnica pomiędzy podnajmem a usługą zarządzania najmem, czyli… decyzyjność właściciela i ryzyko
Podnajem- brak decyzyjności ze strony właściciela, ale i brak ryzyka
W podnajmie to przedsiębiorca wynajmuje lokal od właściciela, a następnie udostępnia go najemcom. Właściciel w takim układzie traci nad mieszkaniem kontrolę, bowiem na czas trwania umowy to de facto firma decyduje o tym, co robi z mieszkaniem. Czy wynajmuje je dobowo, czy na długi termin. Jakie umowy najmu zastosuje, jakie wprowadzi procedury i jaki przeprowadzi remont. Firma może robić niemal cokolwiek z lokalem- byleby rozliczać się comiesięcznie na ustaloną, stałą kwotę z właścicielem mieszkania i byleby oddać lokal po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym.
Z drugiej strony- firma bierze na siebie całe ryzyko związane chociażby z tym, że lokatorów może po prostu… zabraknąć. A i tak, wciąż należy płacić właścicielowi określoną w umowie stawkę. W takim układzie właściciela w ogóle nie interesuje to, czy firma zajmująca się podnajmem zarabia na nieruchomości, czy na niej traci. Właściciel ma mieć zapłaconą w umowie stawkę- i nic innego go nie interesuje.
Zarządzanie najmem- decyzyjność właściciela i ryzyko
W zarządzaniu najmem jest zgoła inaczej- firma zarządzająca nie wynajmuje lokalu od właściciela, tylko świadczy na jego rzecz usługę zarządzania. Właściciel w tym układzie ma pełne władanie nad nieruchomością. Może arbitralnie rotować najemców, zmienić przeznaczenie lokalu, dowolnie go remontować czy modernizować. Właściciel może zdecydować, czy chce wynajmować swoją nieruchomość w systemie dobowym, czy na długi termin. Czy preferuje jako najemców studentów, młode osoby pracujące, czy rodziny z dziećmi lub seniorów. O tym wszystkim decyduje właściciel. A firma zarządzająca musi decyzje właściciela uszanować i się do nich dostosować.
Z drugiej strony, właściciel nieruchomości ponosi większe ryzyko ekonomiczne. Chodzi bowiem o to, że jeżeli na przykład w pewnych okresach zabraknie lokatorów (np. lockdown), to wówczas właściciel nie zarabia- a płacić za usługę zarządzania i tak musi. Ile? To zależy od rodzaju umowy, jaką zawarł z firmą. I tu dochodzimy do kolejnej, istotnej kwestii, czyli… różnic w płatności pomiędzy zarządzaniem najmem, a podnajmem.
Sposób rozliczenia podnajmu i zarządzania najmem
W ramach podnajmu właściciel otrzymuje stałą, comiesięczną opłatę. I nie interesuje go absolutnie nic. W ramach zarządzania, właściciel otrzymuje tyle, ile zapłacą najemcy. Mało tego- firma zarządzająca najczęściej rozlicza się procentowo ze swoich usług. Często spotykanym modelem wynagradzania firmy zarządzającej jest tak zwany model 30/70, z czego 30% dochodu z najmu trafia do firmy zarządzającej, a 70%- do właściciela. Minus oczywiście koszty poniesione na naprawy czy inne wydatki. Można oczywiście spotkać też na rynku firmy, które rozliczają się z właścicielami kwotowo. To bym jednak odradzał właścicielom- firma zarządzająca będzie miała większą motywację do znalezienia lokatorów w momencie, kiedy będzie otrzymywała wynagrodzenie procentowe od zysku, niż stałą stawkę.
Jeśli nieruchomość jest w podnajmie, kiedy dochodzi do jakichkolwiek problemów z płatnościami ze strony lokatorów, właściciel się tym w ogóle nie przejmuje- bo to firma podnajmująca płaci mu ustalony czynsz, nie zaś docelowi lokatorzy. W zarządzaniu najmem sytuacja jest odwrotna- to właśnie lokatorzy przelewają na konto właściciela pieniądze za wynajem. I jeżeli tych lokatorów np. w związku z okresem wakacyjnym zabraknie, lub przestają płacić za najem, to traci na tym przede wszystkim właściciel nieruchomości.
Zarządzanie najmem a podnajem- podsumowanie
Jak widać, różnic pomiędzy podnajmem, a zarządzaniem najmem jest przynajmniej kilka. Najważniejszą z nich jest jednak fakt, że w kontekście usługi zarządzania najmem to właściciel ma zawsze ostatnie słowo na temat tego, jak prowadzona jest jego nieruchomość. W podnajmie- taką możliwość traci. Wówczas, to firma podnajmująca decyduje niemal o wszystkim, co dzieje się z mieszkaniem. I to należy mieć na uwadze, decydując się na którekolwiek z powyższych rozwiązań.
Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.
Czym jest „wymuszanie prowizji na kliencie kupującym” przez agenta nieruchomości? Udostępnij Czym jest „wymuszanie prowizji na kliencie kupującym” przez agenta nieruchomości? Wokół zawodu agenta nieruchomości
O czym powinna wiedzieć każda osoba wchodząca w świat pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Przeczytaj w tym artykule!
