Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości

Jakie są rodzaje umów zawieranych z deweloperem?

Udostępnij

Jakie są rodzaje umów zawieranych z deweloperem?

Kiedy nabywamy mieszkanie od dewelopera, musimy zawrzeć z nim stosowne umowy, aby transakcja doszła do skutku. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się zatem wszystkim rodzajom umów, które zawieramy z firmą zajmującą się budową lokali mieszkalnych. Dzięki tej wiedzy będziesz miał większą świadomość na temat tego, co i kiedy podpisujesz. Ponadto, będziesz wiedział, do czego zobowiązuje Cię poszczególny typ umowy i na co zwrócić szczególną uwagę. Zapraszam do lektury!

Spis treści:

  • Umowa rezerwacyjna

  • Umowa deweloperska

  • Umowa przedwstępna

  • Umowa przeniesienia własności

Umowa rezerwacyjna- czym jest?
Umowa rezerwacyjna jest pierwszą, pewnego rodzaju wstępną umową, którą podpisujemy z deweloperem. Jak sama nazwa wskazuje, umowa rezerwacyjna to zaledwie rezerwacja lokalu. Deweloper zobowiązuje się w niej wyłącznie do wycofania wybranego przez Ciebie mieszkania ze sprzedaży, na czas określony w umowie. Zawiera się ją w momencie wstępnej decyzji zakupowej- i należy podkreślić, że można się z niej wycofać. To, na jakich warunkach odbędzie się ewentualne odstąpienie, reguluje oczywiście… treść samej umowy.

Opłata rezerwacyjna
Deweloper w ramach umowy rezerwacyjnej może pobrać od nas określoną opłatę rezerwacyjną. Jej wysokość nie może jednak przekraczać kwoty równej 1% wartości lokalu, która jest wpisana w prospekcie informacyjnym. Jest to opłata, którą uiszczamy na poczet całościowej ceny przyszłego lokalu. Deweloper ma obowiązek przekazać tę opłatę na nasz docelowy rachunek powierniczy, na który będziemy przelewali poszczególne transze za mieszkanie (rachunek powierniczy zostanie nam założony po podpisaniu umowy deweloperskiej). Należy dodać, że jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej i zapłacie umówionej kwoty nie otrzymamy pozytywnej decyzji kredytowej, wówczas deweloper musi nam zwrócić całość opłaty rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna po nowelizacji ustawy deweloperskiej
Warto zauważyć, że do momentu nowelizacji ustawy deweloperskiej w lipcu 2022 roku, umowa rezerwacyjna nie była w żaden sposób uregulowana. Dawało to deweloperom z jednej strony sporą dozę swobody, z drugiej zaś- spore pole do ewentualnych nadużyć. Po nowelizacji ustawy niecały rok temu, umowa rezerwacyjna przestała być umową nienazwaną i znalazła swoje jasne sprecyzowanie w ustawie. Uregulowana została wówczas między innymi maksymalna kwota opłaty rezerwacyjnej (jak wyżej wskazano, nie może ona przekraczać 1% wartości lokalu), jak też zostały określone niezbędne informacje, które umowa powinna zawierać. Są to przede wszystkim:

  • Cena lokalu

  • Dane stron umowy, miejsce oraz data jej podpisania

  • Informacja o wysokości opłaty rezerwacyjnej

  • Czas, na który lokal został wycofany z oferty dewelopera

  • Szczegółowe dane o nieruchomości: powierzchnia użytkowa, usytuowanie, układ itp.

Załączniki do umowy rezerwacyjnej
Do umowy rezerwacyjnej deweloper musi nam dołączyć szereg załączników- między innymi prospekt informacyjny, wzór umowy deweloperskiej czy miejscowy plan zagospodarowania terenu. Z dokumentów tych będziemy mogli pozyskać informacje o najważniejszych kwestiach formalnych, które są związane z zakupem nieruchomości. Są to między innymi: numer księgi wieczystej gruntu, numery wszelkich pozwoleń administracyjnych niezbędnych do rozpoczęcia budowy czy informacje o uprawomocnieniu się i ewentualnym zaskarżeniu pozwolenia na budowę. Warto się z tym wszystkim zapoznać!

Najczęściej, umowa rezerwacyjna podpisywana jest w biurze dewelopera- nie wymaga formy notarialnej. W związku z jej zawarciem, nie ponosimy żadnych kosztów, poza wyżej wskazaną opłatą rezerwacyjną.

Umowa rezerwacyjna krok po kroku
Podsumujmy zatem umowę rezerwacyjną: jest to umowa, w której deweloper zobowiązuje się do wycofania na określony czas mieszkania ze sprzedaży. Jest to okres, który daje klientowi możliwość zorganizowania niezbędnych środków na zakup mieszkania. W przypadku wspierania transakcji środkami kredytowymi, daje to klientowi czas na zorganizowanie wszelkich formalności do uzyskania wstępnej decyzji kredytowej. Słowem- umowa rezerwacyjna daje klientowi czas na przygotowanie się do podpisania dużo bardziej zobowiązującej umowy: deweloperskiej lub przedwstępnej. Te umowy są znacznie bardziej doniosłe, a w zależności od kilku okoliczności, podpiszemy wyłącznie jedną z nich.

Umowa deweloperska

Jak wskazano wyżej, umowa deweloperska następuje po umowie rezerwacyjnej. Jej podpisanie jest bardziej doniosłym wydarzeniem, a wycofanie się z niej jest znacznie, znacznie trudniejsze, niż wycofanie się z umowy rezerwacyjnej.

 

Umowa deweloperska bowiem, obligatoryjnie zawierana jest w formie notarialnej. Jasno reguluje to wcześniej wspomniana ustawa deweloperska i nie ma w tym kontekście żadnych negocjacji. Trzeba zatem przyjąć, że niezbędna będzie wizyta w kancelarii notarialnej. Ponadto, notariusz po podpisaniu umowy od razu wpisuje do księgi wieczystej tak zwaną wzmiankę. Wzmianka ta dotyczy wniosku o wpisanie do księgi wieczystej gruntu informacji o naszym roszczeniu o wybudowanie i bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Dzięki temu, mamy gwarancję, że deweloper nawet w przypadku pomyłki, nie będzie mógł sprzedać dwukrotnie tego samego lokalu.

 

Długość umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska jest znacznie dłuższa, niż umowa rezerwacyjna. Umowa rezerwacyjna to z reguły zaledwie 2 lub 3 strony, napisane bardzo prostym językiem. Umowa deweloperska zaś, liczy najczęściej kilkanaście, a w niektórych przypadkach nawet kilkadziesiąt stron. Projekt umowy deweloperskiej deweloper musi nam dostarczyć w momencie podpisywania umowy rezerwacyjnej. Mamy zatem sporo czasu, aby na spokojnie zapoznać się z jej zapisami. Należy jednak powiedzieć, że umowy deweloperskie są z reguły napisane bardzo ciężkim, prawniczym językiem. I jeżeli nie rozumiemy jej poszczególnych zapisów, warto poprosić o pomoc kancelarię prawną, która wyjaśni nam wszelkie niezrozumiałe paragrafy.

 

Opłata za umowę deweloperską

Umowa deweloperska, w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej, jest już umową odpłatną. Najczęściej, zapłacimy za nią u notariusza kwotę oscylującą w okolicy tysiąca złotych. Należy zaznaczyć, że jest to zaledwie połowa całej sumy- drugą połowę kosztów zawarcia umowy ponosi deweloper, co wynika wprost z ustawy deweloperskiej. Jest to zatem zdecydowanie prokonsumenckie podejście ustawodawcy do transakcji na rynku pierwotnym.

 

Załączniki do umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska musi zawierać szereg załączników. To przede wszystkim prospekt informacyjny, część indywidualna prospektu, miejscowy plan zagospodarowania terenu, rzut lokalu, rzut kondygnacji, na której znajduje się nasze mieszkanie, karta gwarancyjna i nierzadko jeszcze kilka innych dokumentów. Cała umowa, wraz ze wszystkimi załącznikami to aż kilkadziesiąt stron.

 

Kiedy zawieramy umowę deweloperską?

Umowę deweloperską zawieramy wyłącznie wtedy, kiedy inwestycja jest w trakcie budowy. Jeżeli inwestycja deweloperska otrzymała już pozwolenie na użytkowanie (czyli po zakończeniu procesu budowy), wówczas nie podpisujemy umowy deweloperskiej, a w jej miejsce wchodzi… umowa przedwstępna.

 

Umowa przedwstępna

Używając skrótu myślowego, można by powiedzieć, że umowa przedwstępna jest pewnego rodzaju odpowiednikiem umowy deweloperskiej. Z tą różnicą, że umowę przedwstępną zawiera się w momencie, kiedy budowa już została ukończona, a budynek otrzymał pozwolenie na użytkowanie. Jest to jednak bardzo, ale to bardzo uproszczona wizja umowy przedwstępnej. Paradoksalnie, ma ona zdecydowanie więcej różnić, niż podobieństw z umową deweloperską.

 

Umowa przedwstępna i jej różnice w porównaniu z umową deweloperską.

Po pierwsze, umowa przedwstępna może, ale nie musi być zawarta w formie notarialnej. Równie dobrze możesz ją zawrzeć w formie cywilno-prawnej w biurze dewelopera. Jeżeli jednak zdecydujesz się na umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, samodzielnie poniesiesz koszty jej podpisania- ustawa deweloperska nie narzuca na deweloperów obowiązku opłacenia połowy jej kosztów (w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej). Na pocieszenie można dodać, że umowa przedwstępna to z reguły dużo niższy koszt, niż umowa deweloperska. Za umowę przedwstępną zapłacisz najczęściej nie więcej, niż kilkaset złotych.

 

Jeżeli wybierzesz umowę przedwstępną w formie notarialnej, możesz, ale nie musisz zdecydować się na wpisanie roszczenia do księgi wieczystej dewelopera. Jest to wpis mówiący o tym, że taka właśnie umowa przedwstępna została podpisana.

 

Co w praktyce daje wpisanie roszczenia do księgi wieczystej?

Na rynku wtórnym, najczęściej wpisuje się roszczenie do księgi wieczystej w celu uniknięcia ewentualnej próby oszustwa- czyli dwukrotnej sprzedaży jednego lokalu dwóm lub więcej osobom przez właściciela mieszkania. Jednak w kontekście lokali z rynku pierwotnego, nie można raczej posądzać deweloperów o celową próbę sprzedaży jednego lokalu dwóm osobom. Żaden deweloper nie pozwoliłby sobie bowiem na taką wizerunkową wtopę.

 

Mimo wszystko, zawsze doradzam klientom wpisanie roszczenia do księgi wieczystej. Dlaczego? Ano dlatego, że o ile o próbę oszustwa byłbym spokojny, to jednak pracownicy dewelopera… to też ludzie. I też potrafią się pomylić. Sam znam przypadek firmy, której przytrafiło się… podpisać dwukrotnie umowę przedwstępną na ten sam lokal. I to zupełnie nieintencjonalnie- tylko w wyniku zwykłej, ludzkiej pomyłki.

 

Jak do tego doszło?

Pierwsza umowa przedwstępna została zawarta w formie cywilno-prawnej, druga zaś- notarialnej. Pracownik dewelopera po prostu pomylił numery mieszkania, i nieopatrznie poinformował drugich klientów, że lokal, na który została podpisana umowa w formie cywilno-prawnej, jest nadal dostępny w sprzedaży. Dopiero po akcie notarialnym umowy przedwstępnej z drugim klientem, pracownicy zorientowali się, że doszło do podwójnej próby sprzedaży tego samego mieszkania. I podkreślam raz jeszcze- niezamierzonej próby.

 

Co robić w takiej sytuacji?

Mimo tego, że pierwszy dokumenty podpisał klient od cywilno-prawnej umowy, nieruchomość została sprzedana temu, który zawarł umowę jako drugi- w formie notarialnej, wpisując roszczenie do księgi wieczystej. Deweloper w zasadzie nie miał innego wyjścia, ale to temat na inną rozmowę. Po gęstych tłumaczeniach przed klientami, którzy finalnie nie otrzymali swojego wymarzonego mieszkania, deweloper zwrócił im oczywiście wszelkie środki wpłacone na poczet lokalu, a także wypłacił ustalone odszkodowanie. Nie zmienia to jednak faktu, że klienci woleliby po prostu kupić mieszkanie, które jak sądzili, za chwilę nabędą. I dlatego właśnie, mimo wszystko doradzam swoim klientom zawsze zawierać umowę przedwstępną w formie notarialnej i wpisywać roszczenie do księgi wieczystej. Jest to relatywnie niewielki koszt (w porównaniu do ceny całego mieszkania), a jednak zabezpiecza nas na wypadek nie tyle złej woli, co zwykłej pomyłki pracownika biura dewelopera.

 

Umowa przedwstępna- podsumowanie

Podsumowując umowę przedwstępną warto także dodać, jest ona zazwyczaj znacznie krótsza, niż umowa deweloperska. Ma mniej załączników, a po jej podpisaniu, wpłacamy środki bezpośrednio na konto dewelopera, nie zaś na konto indywidualnego rachunku powierniczego. Ponadto, umowę przedwstępną regulują wprost przepisy kodeksu cywilnego- a nie, jak w przypadku umowy deweloperskiej, ustawa deweloperska. Na koniec warto dodać mały niuans. Jeżeli nabywamy na przykład garaż na osobnej księdze wieczystej lub miejsce postojowe w hali garażowej- to nawet, jeżeli są one w trakcie budowy, to i tak podpiszemy wówczas umowę przedwstępną, a nie deweloperską.

 

Umowa przeniesienia własności

Wreszcie, ostatnią umową, którą zawieramy z deweloperem, jest umowa przeniesienia własności. Jest ona co prawda ostatnia w kolejce, aczkolwiek jest najbardziej istotna. Dlaczego? Ano dlatego, że to dopiero po jej podpisaniu stajemy się właścicielem nieruchomości. Warto to naprawdę dobrze zapamiętać- przez lata pracy w „deweloperce” zauważyłem, że klienci nagminnie, błędnie utożsamiają moment odbioru technicznego mieszkania z przeniesieniem własności nieruchomości.

 

To ogromny, ogromny błąd! Prawowitym właścicielem lokalu zostajemy dopiero w momencie podpisania umowy przeniesienia własności. I to mimo tego, że najczęściej, 2-3 miesiące wcześniej odbieramy swój lokal i już możemy go wykańczać, a nawet normalnie w nim zamieszkiwać. Niecodzienne rozwiązanie, prawda? Tak to natomiast jest- deweloper może nam wydać mieszkanie niezwłocznie po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie. A od momentu pozwolenia na użytkowanie do momentu przeniesienia własności, mija najczęściej właśnie wskazane 2-3 miesiące.

 

Podkreślmy zatem raz jeszcze: dopiero moment podpisania umowy przeniesienia własności sprawia, że stajemy się faktycznym właścicielem lokalu. Dopiero wówczas zakładana jest osobna księga wieczysta na nasz, indywidualny lokal. Warto także dodać, że w momencie podpisania pierwszej umowy przeniesienia własności w całej inwestycji, dochodzi do zawiązania wspólnoty mieszkaniowej.

 

Umowa przeniesienia własności- formalności

Jeśli chodzi o kwestie formalne- umowa przeniesienia własności zawsze, obligatoryjnie, zawierana jest w formie aktu notarialnego. I tutaj niestety dobrodziejstwa ustawy deweloperskiej w kontekście kosztów również nas nie obejmują- cały koszt umowy ponosimy my, jako nabywcy. Podczas umawiania spotkania w kancelarii notarialnej zawsze warto podpytać dewelopera lub kancelarię, jaki będzie koszt umowy przeniesienia własności, aby być odpowiednio przygotowanym. Taka umowa jest z reguły (podkreślam- z reguły) nieco krótsza niż umowa deweloperska, ale nieco dłuższa, niż umowa przedwstępna. Standardowy czas na podpisanie umowy przeniesienia własności najczęściej oscyluje w okolicy 30 minut. Nie będzie to zatem jakiś wielki wydatek czasowy. Po zawarciu umowy przeniesienia własności, notariusz wysyła do Sądu Wieczystoksięgowego wniosek o założenie naszej indywidualnej księgi wieczystej i wpisanie nas jako właścicieli nieruchomości. I jeżeli braliśmy na nasz lokal kredyt, to w IV dziale tejże księgi pojawi się wpis o ustanowieniu hipoteki przez bank, który udzielił nam finansowania.

 

Rodzaje umów z deweloperami- podsumowanie

Jak widać, naprawdę warto znać przynajmniej podstawowe kwestie związane z wszelkimi umowami zawieranymi z deweloperem. Dzięki temu, wiemy, na co się przygotować i czym różnią się od siebie poszczególne rodzaje umów. Jeżeli po lekturze tego artykułu pojawiły się w Twojej głowie jakikolwiek pytania- skontaktuj się ze mną! Od lat doradzam klientom w kontekście współpracy z deweloperami- tak, aby obie strony transakcji były maksymalnie zadowolone.

Paweł Doliński

Paweł Doliński

Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.

Potrzebujesz podobnych artykułów?

Skontaktuj się, a przygotuję dla Ciebie eksperckie treści