Czy jeden ze współwłaścicieli może zawrzeć umowę pośrednictwa?
Mniej jasna jednak jest sytuacja, w której właścicieli danej nieruchomości jest więcej, niż jeden. Tym bardziej, jeśli umowę chce (lub fizycznie może) zawrzeć wyłącznie jeden ze współwłaścicieli. Tutaj, sytuacja zaczyna się nieco komplikować i każdy agent nieruchomości powinien bardzo dobrze rozeznać sytuację związaną z daną nieruchomością, zanim zdecyduje się podpisać umowę z klientem. A w czym tak naprawdę rzecz? Teoretycznie, umowę pośrednictwa może zawrzeć jeden ze współwłaścicieli. Taka umowa pośrednictwa (nawet, jeżeli nie ma na niej podpisów pozostałych współwłaścicieli, lub też nie ma ich pełnomocnictwa dla osoby zawierającej umowę z pośrednikiem) jest cały czas ważna. Może jednak rodzić wiele problemów- zarówno dla agenta, jak i dla współwłaścicieli.

Pierwszym z nich jest chociażby kwestia woli pozostałych sprzedających. Czy oni w ogóle chcą (a w skrajnych przypadkach- czy wiedzą), że nieruchomość ma zostać sprzedana? W większości przypadków na szczęście tak, ale zdarzają się sytuacje, że szczególnie w ramach nieruchomości odziedziczonych w spadku i skonfliktowanych spadkobiercach, część współwłaścicieli może w ogóle nie być świadoma, że pozostali współwłaściciele planują sprzedaż. Mało tego- w ekstremalnych sytuacjach zdarza się, że któryś ze współwłaścicieli chce dokonać niejako sprzedaży „za plecami” pozostałych współwłaścicieli. Przypomnę jednak: do skutecznego przeniesienia prawa własności do nieruchomości, na akcie notarialnym podpisy muszą złożyć wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Nawet Ci, którzy posiadają dosłownie mikroudział w nieruchomości (np. 1/8, czy 1/20 nieruchomości). Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest niezbędna do sprzedaży całej nieruchomości.

Co prawda, każdy ze współwłaścicieli może sprzedać swój udział samodzielnie, ale będzie to wyłącznie udział, a nie nieruchomość sama w sobie. Dlatego właśnie agent nieruchomości, jeśli widzi, że nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, powinien dokładnie sprawdzić to, czy wszyscy współwłaściciele są poinformowani o planach sprzedaży, świadomi konsekwencji i czy w ogóle wyrażają na to zgodę. Żaden agent nie chce mieć przecież sytuacji, w której znajdzie chętnego na daną nieruchomość, a finalnie okaże się, że do aktu notarialnego nie dojdzie, ponieważ przynajmniej jeden ze współwłaścicieli w ogóle nie wiedział o sprzedaży, albo po prostu nie chce jej dokonać.

Jak upewnić się, że wszyscy współwłaściciele chcą sprzedać nieruchomość?
Dlatego też, w takiej sytuacji, należy rozwiązać tę sprawę na kilka możliwych sposobów. Po pierwsze, agent może zawrzeć umowę z ze wszystkimi współwłaścicielami i jako zamawiającego usługę pośrednictwa umieścić w umowie wszystkich z nich. Ale co, jeżeli reszta współwłaścicieli mieszka np. za granicą, albo nawet w rożnych częściach kraju, oddalonych od siebie od kilkaset kilometrów? Albo jeśli jest ich kilkunastu, czy kilkudziesięciu? Wówczas, najlepiej byłoby zorganizować to w ten sposób, aby osoba podpisująca umowę pośrednictwa uzyskała pełnomocnictwo do tego celu od pozostałych współwłaścicieli. Nie musi być ono oczywiście w formie notarialnej- wystarczy w zwykłej formie pisemnej. Wówczas, agent ma 100% pewności, że pozostali właściciele wiedzą i godzą się na sprzedaż nieruchomości. Że wyrażają zgodę na prezentacje nieruchomości, jej sfotografowanie i szereg innych czynności, które wykonuje agent dla zamawiającego usługę.

A co w przypadku, jeśli agent nieruchomości tego nie zrobił, znalazł klienta, a okazało się, że któryś ze współwłaścicieli odmawia sprzedaży swojego udziału i transakcja nie może dojść do skutku?
Być może zaskoczę w tym momencie wielu czytelników, ale sprawa jest wyjątkowo prosta. Usługa pośrednictwa, jak sama nazwa wskazuje, to wyłącznie usługa. Taka sama, jak każda inna- czy fryzjerska, czy ta na roboty budowlane. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli zamówił taką usługę (ale nie skonsultował tego z pozostałymi współwłaścicielami), to jeśli agent nieruchomości wywiąże się z zamówionej usługi (czyli mówiąc wprost- znajdzie kupującego na daną nieruchomość), to nawet jeśli do sprzedaży nie dojdzie (bo któryś ze współwłaścicieli się nie zgodzi), to i tak osoba, która zamówiła usługę u pośrednika, będzie musiała za tę usługę zapłacić.

Dlaczego?
Ano dlatego, że agent wykonał swoją usługę- czyli znalazł kontrahenta, który chce nabyć nieruchomość na warunkach, które zostały ustalone w umowie pośrednictwa. Agenci nieruchomości nie pracują za darmo. I jeśli jeden ze współwłaścicieli oświadczył, że może w pełni rozporządzać prawem do nieruchomości (a okaże się, że nie jednak nie może), to jest to jego „przewinienie”, za które być może przyjdzie mu słono zapłacić. To nie może wyglądać w ten sposób, że klienci zamawiają usługę pośrednictwa u agentów nie weryfikując woli pozostałych współwłaścicieli. Agenci inwestują swój czas, pieniądze w reklamę i energię na znalezienie kontrahenta. I należy agentów traktować poważnie, zamawiając u nich usługę pośrednictwa.

Jeżeli zatem warunkiem uzyskania wynagrodzenia przez agenta (a te warunki i obowiązki pośrednika reguluje umowa pośrednictwa) jest znalezienie klienta, to jeżeli ten go znajdzie- zapłata za usługę się należy. Niezależnie od tego, czy do sprzedaży dojdzie, czy też nie.

A co w sytuacji, kiedy mamy jednego właściciela, ale wycofa się on z transakcji?
Podobna sytuacja zachodzi wtedy, kiedy mamy nawet tylko jednego właściciela, ale po podpisaniu umowy pośrednictwa i znalezieniu przez agenta chętnego na zakup, sprzedający wycofa się z transakcji. Ma takie prawo- bo to jego nieruchomość. Ma prawo nie sprzedać swojej własności, ale nie zmienia to faktu, że ma wówczas obowiązek zapłacić agentowi wynagrodzenie za wykonaną usługę. To nie może tak wyglądać, że właściciel nieruchomości zatrudnia agenta tylko po to, żeby finalnie wycofać się z transakcji. Jeżeli właściciel ma pewne wątpliwości co do sprzedaży nieruchomości, powinien wstrzymać się z zawieraniem umowy pośrednictwa.

Czy jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, to potrzebne są podpisy wszystkich współwłaścicieli na umowie pośrednictwa?
Jak pisałem wyżej- nie. Umowę pośrednictwa może zawrzeć nawet tylko jeden ze współwłaścicieli. Wówczas należy jednak pamiętać, że to wyłącznie on tę usługę zamówił i to on bierze za nią odpowiedzialność jako strona umowy. I to on będzie się musiał z tego zobowiązania (w razie potrzeby) z pośrednikiem rozliczyć. Natomiast nie zmienia to faktu, że agent nieruchomości chcąc uniknąć nieprzewidzianych i nieprzyjemnych sytuacji, powinien dobrze zweryfikować i sprawdzić, czy pozostali współwłaściciele w ogóle wiedzą o sprzedaży nieruchomości i wyrażają na nią zgodę. Jak pisałem wyżej- najlepiej w takiej sytuacji albo uzyskać choćby podpisy pozostałych współwłaścicieli na umowie, albo aby zamawiający usługę zorganizował stosowne pełnomocnictwo do zawarcia umowy pośrednictwa. To pozwoli uniknąć jakichkolwiek niepotrzebnych nieporozumień.

Czy umowę pośrednictwa może zawrzeć członek rodziny niebędący współwłaścicielem nieruchomości? Lub obca osoba? Czy może to zrobić bez pełnomocnictwa?
Jeśli powyższe rozważania brzmią nieco niespodziewanie, to najlepsze dopiero przed nami. Tak naprawdę, umowę pośrednictwa na sprzedaż dowolnej nieruchomości może zawrzeć… dosłownie każdy. Nie musi być to ani właściciel, ani współwłaściciel, ani nawet członek rodziny właściciela. Może być to absolutnie obca osoba. Jednak najlepsze dopiero teraz: nawet obca osoba może zawrzeć umowę pośrednictwa, bez żadnego pełnomocnictwa, a nawet bez wiedzy właściciela nieruchomości. I taka umowa będzie cały czas zgodna z prawem i ważna. Jakim cudem to możliwe? Ano dlatego, że jak pisałem wyżej, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to tylko i wyłącznie usługa. Może ją zamówić każdy- a do sprzedaży nieruchomości wcale nie musi dojść. Umowa pośrednictwa to zobowiązanie z dwóch stron- agent nieruchomości zobowiązuje się do znalezienia kontrahenta na zakup danej nieruchomości, a zamawiający usługę (kimkolwiek by nie był), zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi w momencie, w którym on tego kontrahenta znajdzie.

Zawieranie umowy pośrednictwa na sprzedaż nieruchomości przez obcą osobę
Absolutnie zgodnym z prawem scenariuszem jest sytuacja, w której umowę pośrednictwa na sprzedaż jakiegoś lokum zawiera np. sąsiad właściciela- i nie ma do tego żadnego pełnomocnictwa. Taka umowa ciągle jest zgodna z prawem i obowiązuje obie strony. Problemy mogą się jednak zacząć później. Bo skąd agent nieruchomości ma wiedzieć, czy właściciel w ogóle chce swoją nieruchomość sprzedać? Czy w ogóle wyraża zgodę na prezentacje nieruchomości klientom kupującym? Ale jak pisałem wyżej, to zamawiający usługę pośrednictwa w umowie oświadcza, że może w pełni dysponować nieruchomością i wyraża zgodę na jej sfotografowanie czy prezentowanie klientom. I jeśli dojdzie do sytuacji, w której agent nieruchomości znajdzie klienta, a właściciel powie, że nic o umowie pośrednictwa nie wie, to wówczas pośrednik ma pełne prawo obciążyć zamawiającego usługę (w tym wypadku sąsiada, który umowę podpisał) jej kosztami.

Tak to wygląda od strony czysto prawnej. Ale jak pisałem wyżej- profesjonalny pośrednik zawsze najpierw dokładnie sprawdzi, czy właściciel nieruchomości wyraża zgodę na sprzedaż (np. poprzez uzyskanie pełnomocnictwa do zawarcia umowy pośrednictwa przez sąsiada), a dopiero później ją podpisze, aby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień.

Takie sytuacje jednak raczej zdarzają się ekstremalnie rzadko. Mimo wszystko, w mojej ocenie, zawieranie przez agenta nieruchomości umowy z nie-właścicielem nieruchomości, bez żadnej pewności, że właściciel w ogóle planuje ją sprzedać, jest wysoce nieprofesjonalne. To po prostu amatorka- jako agenci, musimy być pewni woli właściciela, lub właścicieli nieruchomości.

Sedno zawierania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Najważniejszą rzeczą do zapamiętania z tego artykułu jest następująca kwestia: umowa pośrednictwa to tylko i wyłącznie zamówienie usługi. Tę usługę może zamówić dosłownie każdy. Ponadto, wcale nie musi dojść do sprzedaży nieruchomości, aby agent miał prawo uzyskać swoje wynagrodzenie- co opisywałem wyżej. Mało tego- w umowie pośrednictwa mogą zostać zawarte zapisy o tym, że zamawiający usługę w ogóle nie rozlicza się w momencie podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności do nieruchomości (czy w momencie skojarzenia stron transakcji lub umowy przedwstępnej), tylko rozlicza się z agentem za poszczególne usługi. Na przykład za sesję fotograficzną, przygotowanie oferty do sprzedaży, publikację na portalach czy weryfikację stanu prawnego nieruchomości. Ustawodawca daje tutaj pośrednikom całkowitą dowolność. Ponadto, może dojść do sytuacji, w której klient płaci część wynagrodzenia agentowi za konkretne czynności (np. te wyżej wskazane), a dodatkowo uiszcza opłatę za określony rezultat- czyli np. podpisanie aktu notarialnego. Wszystkie modele uzyskiwania wynagrodzenia przez agentów nieruchomości opisuję tutaj.

Kto może podpisać umowę z pośrednikiem nieruchomości? Podsumowanie
Jak wskazałem wyżej, usługę pośrednictwa na sprzedaż dowolnej nieruchomości może zawrzeć dosłownie każdy. Wówczas to on, jako zamawiający usługę, oświadcza pewne rzeczy w umowie i bierze za nią pełną odpowiedzialność- również finansową. Nie zmienia to jednak faktu, że profesjonalny agent nieruchomości każdorazowo powinien upewnić się, że wszyscy ze współwłaścicieli wyrażają zgodę na sprzedaż nieruchomości, ale też i najlepiej zgodę na zawarcie w ich imieniu umowy pośrednictwa z agentem nieruchomości.