Czy można sprzedać udział w nieruchomości?
Jeżeli w wyniku na przykład spadku otrzymałeś ułamkową część nieruchomości, z pewnością zastanawiasz się, co możesz zrobić z 1/3 czy 1/5 mieszkania, domu lub działki. Czy taki udział można sprzedać na wolnym rynku? Jakie możliwości w związku z tym mają pozostali współwłaściciele? Czy mogą skutecznie zablokować ewentualne ruchy wykonywane przez jednego ze współwłaścicieli? O tym przeczytasz w dzisiejszym artykule.

Jakie są rodzaje współwłasności?
Przed przejściem do sedna informacji o tym, co można zrobić z udziałem w nieruchomości, należy omówić kwestię tego, czym w ogóle jest ów udział. Otóż udział w nieruchomości jest wynikiem powstania tak zwanej współwłasności- oznacza to, że do jednej nieruchomości przypisanych jest więcej, niż jeden właściciel. Może być ich dwóch, trzech, kilku, kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu. Nie ma żadnych ograniczeń co do tego, ile osób może mieć mniejszy lub większy udział w danej nieruchomości. W praktyce jednak, rzadko zdarzają się sytuacje, w której współwłaścicieli mieszkania, domu czy gruntu jest więcej, niż kilku.

Skoro już wiemy, czym jest współwłasność, należy dodać, że można ona występować w dwóch wariantach:

·       Łącznej

·       W częściach ułamkowych

Współwłasność łączna występuje głównie w przypadku małżeństw (ustawowa czy umowna współwłasność majątku wspólnego). W takim wypadku, każdy ze współwłaścicieli będzie posiadał 1/1 udziału własności do nieruchomości. Wówczas, bez zgody współmałżonka nie może takiej nieruchomości sprzedać (ani też udziału).

Współwłasność w częściach ułamkowych natomiast polega na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje na przykład po 1/3 czy 1/2 nieruchomości (udziały nie muszą być równe). W tym przypadku zaś, każdy ze współwłaścicieli może w zasadzie dowolnie zawiadywać swoim udziałem. Może go bez większych problemów sprzedać- o ile ktokolwiek będzie chciał taki udział nabyć. Mało kto jednak decyduje się na taki zakup, bowiem może on generować naprawdę sporo problemów. Pamiętajmy- udział w nieruchomości to nie nieruchomość. I o ile sam udział można sprzedać, o tyle będąc właścicielem udziału (szczególnie mniejszościowego) nie można nieruchomością dowolnie zawiadywać.

Co można zrobić z udziałem w nieruchomości?
Oprócz sprzedaży udziału (czy to pozostałym współwłaścicielom, czy zupełnie obcej osobie), można także próbować zostać właścicielem całej nieruchomości. Odbywa się to na dwa sposoby: albo można nabyć od pozostałych współwłaścicieli ich udziały (poprzez umowę sprzedaży czy darowizny), albo przeprowadzić sądowe zniesienie współwłasności. To drugie rozwiązanie jest nie tylko zdecydowanie bardziej czasochłonne, kosztowne i stresujące, ale przede wszystkim- jego wynik jest niepewny. Może się bowiem okazać, że… w wyniku postępowania sądowego wcale nie otrzymamy prawa własności do nieruchomości. Jak to się dzieje?

Jak znieść współwłasność do nieruchomości?
Sąd rozpatrując taką sprawę zwróci uwagę na kilka kwestii. Przede wszystkim na to, czy osoba chcąca wejść w prawo własności do całej nieruchomości dysponuje odpowiednimi środkami do tego, aby spłacić pozostałych współwłaścicieli. To po pierwsze. Po drugie zaś, może się okazać, że inny ze współwłaścicieli (a nawet kilku) również będzie zainteresowany wejściem w prawo własności do nieruchomości. To oznacza, że sąd będzie musiał bardzo indywidualnie potraktować całą sprawę i nigdy nie wiadomo, kto tak naprawdę zostanie największym beneficjentem rozprawy i komu sąd przyzna prawo do mieszkania, domu czy działki. Nie ulega zatem wątpliwości, że zdecydowanie korzystniej, w zasadzie dla każdego ze współwłaścicieli, jest się po prostu dogadać. To natomiast często utrudniają nie tyle interesy czysto finansowe, co rodzinne zaszłości i konflikty. Paradoksalnie zatem, często to nie pieniądze, a niewyjaśnione konflikty czy niespełnione ambicje wśród członków rodziny stają się przysłowiową „ością niezgody”.

Czy można sprzedać udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?
To, o czym jednak należy pamiętać, to fakt, że istnieją w polskim prawie pewne wyjątki, które znacząco utrudniają indywidualną sprzedaż udziału. Takim przypadkiem jest chociażby… ułamkowy udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (SWPL). Rozmawiając o sprzedaży udziałów w tym ograniczonym prawie rzeczowym, należy pamiętać, że współwłaściciel SWPL ma prawo pierwokupu. To oznacza, że jeśli będziemy chcieli sprzedać taki udział, notariusz musi najpierw przygotować warunkową umowę sprzedaży. Po jej podpisaniu, współwłaściciel jest informowany o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu. Dopiero, kiedy z niego nie skorzysta, może dojść do przeniesienia własności udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Skupowanie udziałów- czy to się opłaca?
Coraz bardziej „,modne” na rynku nieruchomości stało się inwestowanie w udziały w nieruchomości. To stosunkowo nowa gałąź inwestycyjna, która kusi rzekomo niespotykanymi zyskami. W praktyce, jak ze wszystkim- nie wszystko złoto, co się świeci. Oczywiście należy powiedzieć, że na skupie udziałów można zarobić. Natomiast nie zawsze i nie wszędzie- skup nieruchomości obarczony jest relatywnie wysokim ryzykiem i nie powinny się za tę inwestycyjną niszę zabierać osoby początkujące. Szansa przysłowiowej „wtopy” jest bowiem relatywnie wysoka- jeżeli zatem chcesz rozpocząć przygodę z nieruchomościami, rozważ inną drogę. To, jak możesz zacząć karierę w nieruchomościach, opisuję w tym artykule– i zapoznaj się z nim, jeśli rozważasz wejście do tej bądź co bądź wymagającej branży.

Czy można sprzedać udział w nieruchomości- podsumowanie
Jak widać, kwestia obracania udziałami w nieruchomości nie jest wcale rzeczą prostą i błahą. Ponadto, nie jest w żaden sposób gałęzią inwestycyjną, za którą powinny zabierać się osoby początkujące w branży nieruchomości.

Jeżeli jednak jesteś osobą prywatną i zostałeś współwłaścicielem nieruchomości w części ułamkowej- pamiętaj o tym, że zawsze lepiej porozumieć się z innymi współwłaścicielami polubownie, niż przechodzić przez długotrwały, żmudny i niepewny proces w sądzie.