Obowiązki pośrednika wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami
Na początek, omówmy sobie obowiązki pośrednika, które wynikają bezpośrednio z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Choć zostały one znacząco zredukowane w wyniku deregulacji zawodu w 2013 roku (i zniesieniu obligatoryjnych licencji ministerialnych), nadal pewne kwestie pośredników obowiązują. Częstym błędem jest popularne stwierdzenie, że w wyniku deregulacji panuje rzekomo istna „wolna amerykanka” i że pośrednicy nie posiadają absolutnie żadnych obowiązków. Posiadają- a ustawa mówi jasno, że te obowiązki to:

1.    Zawarcie z klientem umowy pisemnej bądź elektronicznej pod rygorem nieważności
2.    Odpłatność świadczonych usług
3.    Ubezpieczenie OC pośrednika
4.    Wymóg niekaralności za wskazane w ustawie przestępstwa

Umowa pisemna lub elektroniczna pod rygorem nieważności
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami musi zostać zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej, pod rygorem nieważności. To oznacza, że nie można umowy pośrednictwa zawrzeć w formie ustnej, czy poprzez ustalenia mailowe. Pośrednik musi podpisać z klientem umowę pośrednictwa, a jej brak oznacza… brak zamówienia usługi. Brak usługi to brak podstawy do uzyskania przez pośrednika wynagrodzenia, czyli mówiąc wprost- bez zawartej umowy, klient może po prostu pośrednikowi nie zapłacić i ten ma w zasadzie związane ręce. Oprócz tego, brak umowy oznacza również brak objęcia klienta ubezpieczeniem OC pośrednika, które ma chronić konsumenta w trakcie przeprowadzanej transakcji.

Forma elektroniczna umowy pośrednictwa- co to oznacza?
Oprócz formy pisemnej, dopuszczalna jest także forma elektroniczna. Cóż ona oznacza? Oznacza ona, że skutecznie zawarta umowa pośrednictwa w formie elektronicznej będzie dotyczyła jedynie przypadku, w którym do jej zawarcia użyto podpisu kwalifikowanego. Nie wystarczy zatem zwykły skan umowy, czy też korzystanie z rozmaitych programów do podpisywania dokumentów, takich jak chociażby aplikacja Autenti. Forma elektroniczna to wyłącznie użycie elektronicznego podpisu- w innym przypadku, nie ma mowy o skutecznym zawarciu umowy pośrednictwa.

Odpłatność świadczonych usług
Ustawa mówi jasno- „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do…”. Co to oznacza? To oznacza, że umowa pośrednictwa musi zawierać informację o wynagrodzeniu pośrednika- nie dopuszcza się zatem świadczenia usług na tak zwany 0% (czyli klient, będący stroną umowy, zawiera ją bez obowiązku wynagrodzenia). Umowa pośrednictwa polega wyłącznie na wykonywaniu odpłatnych czynności.

Tutaj należy jednak zatrzymać się na chwilę i wyjaśnić pewne kwestie, które przez wielu pośredników są mylnie interpretowane. Mowa oczywiście o tym, że wielu agentów wadliwie interpretuje ustawę i usilnie przekonuje klientów, że pośrednik musi pobierać wynagrodzenie z dwóch stron transakcji. To bzdura i niczym nieuzasadniony mit branżowy. Nigdzie w ustawie nie jest powiedziane, że pośrednik musi obsługiwać dwie strony transakcji.

Kiedy dochodzi do takiego mylnego interpretowania ustawy?
Przede wszystkim w sytuacji, kiedy pośrednik próbuje nieudolnie uargumentować próbę pobrania, a w zasadzie wymuszenia prowizji na stronie kupującej, o czym piszę w tym artykule. Przypomnę- pośrednik może, ale nie musi obsługiwać dwóch stron transakcji (a co za tym idzie, zawierać z nimi umowę pośrednictwa). Pośrednik może obsługiwać zarówno jedną, jak i obie strony tej samej transakcji.

Etyka pośrednika w obrocie nieruchomościami
Nie oznacza to, że pośrednik zawsze powinien obsługiwać dwie strony- rodzi to bowiem rozmaite dylematy natury etycznej. W mojej ocenie (dlatego w moim biurze praktykujemy wyłącznie obsługę jednej strony transakcji), obsługa dwóch stron transakcji prędzej czy później niemal na 100% wytworzy obiektywny, podkreślam, obiektywny konflikt interesów pomiędzy stronami (kupującym i sprzedającym). O obsłudze jednej strony transakcji w kontrze do obsługi dwóch stron piszę w tym artykule.

Wracając do kwestii odpłatności usług- umowa pośrednictwa nie może zostać zawarta na tzw. 0%. Musi zawierać element wynagrodzenia. Nie oznacza to jednak, że pośrednik musi obsługiwać dwie strony transakcji. Może (a w mojej ocenie, ze względów etycznych, powinien) obsługiwać wyłącznie jedną stronę. Przykładowo zatem, jeżeli pośrednik działa wyłącznie na rzecz strony sprzedającej i nie obsługuje kupującego, nie powinien ze stroną kupującą zawierać żadnej umowy. Nie powinien zawierać umowy na 0%, bowiem taka umowa z zasady jest umową nieważną. Więcej o metodach rozliczenia z tytułu usługi pośrednictwa przeczytasz w tym artykule.

Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami
Trzecim obowiązkiem, który narzuca na pośredników ustawa o gospodarce nieruchomościami, to obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej w związku z wykonywaną działalnością. Minimalna kwota OC pośrednika została zdefiniowana w rozporządzeniu i wynosi 25 tysięcy euro. To dużo, czy mało? W mojej ocenie, zdecydowanie za mało. Ponadto, często doradzam pośrednikom nie tylko zwiększenie sumy gwarancyjnej, ale i poszerzanie OC pośrednika o OC firmy jako takiej- OC pośrednika bowiem nie ochroni agenta i jego klienta w wielu przypadkach.

Certyfikat polisy OC powinien być załączany do umowy pośrednictwa. Jeżeli nie został on do niej dołączony, klient ma prawo wezwać pośrednika do przedstawienia takiego dokumentu w terminie 7 dni. Jeżeli pośrednik mimo takiego ponaglenia nadal nie przedstawi klientowi kopii swojej polisy OC, klient ma prawo wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym umowę pośrednictwa. Obserwując jednak rynek mogę śmiało stwierdzić, że ogromna większość pośredników dołącza swoje polisy do umów- klienci zatem nie mają się za bardzo czym przejmować w tym kontekście.

Obowiązek niekaralności
Zgodnie z ustawą, czynności pośrednictwa może wykonywać osoba, która nie została skazana za szereg przestępstw, w tym tych związanych z działalnością organów państwowych i samorządowych, przeciwko mieniu czy tymi związanymi obrotem pieniędzmi i papierami wartościowymi. Wykaz wszystkich występków, które eliminują z codziennej działalności pośrednika można znaleźć oczywiście w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Obowiązki wynikające z zawartej umowy pośrednictwa
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności, które pośrednik będzie wykonywał względem klienta, zawarte są w umowie pośrednictwa. To umowa reguluje zobowiązanie pośrednika względem zamawiającego- jak i zakres usług, który zostanie w ramach umowy wykonany. Pod kątem jakości świadczonej usługi, czynności wymienione w umowie są jedyną rzeczą, z której klient może rozliczać pośrednika- dlatego tak istotne jest szczegółowe zapoznanie się z umową pośrednictwa przed jej podpisaniem. Dobrą praktyką, stosowaną na przykład w moim biurze nieruchomości, jest wspólne czytanie z klientem umowy punkt po punkcie, aby zamawiający usługę miał pełną świadomość tego, co podpisuje i na co się z pośrednikiem umawia.

Co może wchodzić w skład usługi pośrednictwa?
Tak naprawdę, katalog czynności, które pośrednik może wykonywać dla klienta jest naprawdę szeroki. Mogą to być usługi stricte marketingowe, jak zdjęcia, opis czy film nieruchomości. Może to być homestaging, „odgracenie” nieruchomości, jak też publikacja oferty na portalach ogłoszeniowych czy na stronie internetowej pośrednika.

Oprócz czynności marketingowych, pośrednik może (a w zasadzie powinien) zobowiązać się do zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości- po to, aby klienci mieli zagwarantowane bezpieczeństwo przeprowadzanej transakcji. To często także kompletowanie niezbędnej dokumentacji, współpraca z notariuszem, a także wydanie nieruchomości. Katalog czynności, które pośrednik może wykonać dla swojego klienta, szerzej opisuję w tym artykule.

Obowiązki pośrednika wynikające z kodeksu cywilnego, ustaw szczegółowych i innych aktów prawnych
Oprócz ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośredników obowiązują przepisy wynikające z innych aktów prawnych. To przede wszystkim kodeks cywilny, regulujący całą kwestię zobowiązań pomiędzy stronami (pośrednikiem i klientem). To także ustawy szczegółowe, takie jak ustawa o prawach konsumenta, ale też unijne rozporządzenie ochrony danych osobowych (słynne RODO). Ponadto, pośrednicy, tak jak wszyscy inni przedsiębiorcy w Polsce podlegają pod szereg przepisów związanych bezpośrednio z prowadzeniem działalności gospodarczej (przepisy podatkowe i inne).

Jedną z ustaw, która zasługuje na szczególne wyróżnienie na liście ustaw szczegółowych, które „obciążają” pośredników w obrocie nieruchomościami, jest tzw. „ustawa AML” (z ang. anty-money laudring), czyli ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Brzmi dość groźnie, ale podobne obowiązki dotyczą również wielu innych instytucji, na przykład finansowych, notariuszy, czy też kantorów.

Obowiązki pośrednika nieruchomości- podsumowanie
Jak widać, obowiązków agenta nieruchomości jest cała masa. W powyższym artykule opisałem najważniejsze z nich- jest ich oczywiście zdecydowanie więcej, natomiast dotyczą one większości przedsiębiorców, zatem specjaliści na rynku nieruchomości nie są w tym kontekście wyjątkiem. Jeżeli jednak po lekturze tego artykułu chciałbyś na przykład uzyskać fachowe doradztwo przy wyborze pośrednika, albo zweryfikować, czy agent nieruchomości prawidłowo wykonuje swoją usługę- skontaktuj się ze mną! Od lat pomagam klientom przy wyborze, jak i weryfikacji profesjonalizmu agentów, z którymi zdecydowali się nawiązać współpracę.