Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami- czym jest?
Wiele z osób, które sprzedają, kupują, lub wynajmują nieruchomość, trafi prędzej czy później na pośredników nieruchomości. Można jednak odnieść wrażenie, że w Polsce jest to zawód, o którym de facto niewiele wiadomo- oprócz tego, że agent jest osobą, która po prostu… zajmuje się rynkiem nieruchomości. Konsumenci często zastanawiają się więc, jak funkcjonuje branża pośrednictwa nieruchomościowego, co leży w zakresie obowiązków pośrednika, a wreszcie- czy agent nieruchomości musi mieć licencję. Zapraszam zatem w głąb świata pośrednictwa w obrocie nieruchomościami- wyjaśnię w tym artykule najważniejsze kwestie związane z tą profesją!

Czym jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami?
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, polega na „odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4) innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.”

(ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 179b)

Tłumacząc to z języka ustawowego na „nasze”, pośrednictwo polega na wszelkich czynnościach, które sprawiają, że osoby trzecie zawrą ze sobą umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy nieruchomości (a także spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu).

Jak wskazano w ustawie, pośrednictwo to czynności odpłatne. Jakie ma to znaczenie w praktyce? Ano takie, że pośrednik nie może podpisywać z klientem umów pośrednictwa na tak zwany „0%” prowizji. Nie oznacza to jednocześnie, że pośrednik ma obowiązek pobierania wynagrodzenia od dwóch stron. Ustawa tego nie rozstrzyga- pośrednik może pobierać wynagrodzenie zarówno od jednej strony transakcji, jak i od dwóch stron. Osobiście, rekomenduję na szkoleniach kursantom obsługę wyłącznie jednej strony, bowiem na którymś etapie transakcji może dojść do obiektywnego konfliktu interesu pomiędzy klientami. A pośrednik będzie musiał się odnaleźć w tej sytuacji w taki sposób, że nie działać na szkodę przynajmniej jednego ze swoich klientów- co czasami bywa po prostu obiektywnie nierealne.

Jednak jak wyżej wskazałem, ustawodawca dopuszcza możliwość obsługi zarówno jednej strony transakcji, jak i obu- przy czym, jeżeli pośrednik nie pobiera wynagrodzenia od jednej ze stron, nie powinien z takim klientem podpisywać żadnej umowy. Część pośredników jednak nadal podpisuje z klientami umowy na osławiony „0% prowizji” co jest pewnym rynkowym nieporozumieniem- bo, jak wyżej wskazałem, wówczas nie będzie to umowa pośrednictwa.

Co leży w zakresie kompetencji agenta nieruchomości?
W tym momencie dochodzimy do prawdopodobnie najistotniejszej dla klientów kwestii: co leży w zakresie kompetencji i obowiązków agenta nieruchomości? Tutaj, sprawa jest bardzo indywidualna, ponieważ… to umowa pośrednictwa definiuje, jakie czynności wykona pośrednik dla swojego klienta. I tutaj również, źródłem będzie ustawa o gospodarce nieruchomościami, który mówi:

„Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.” (ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 180.3)

Dlatego tak ważne jest wynegocjowanie przez klienta zakresu czynności, które agent dla niego wykona. Więcej o obowiązkach agenta nieruchomości piszę w tym artykule.

Standardowo jednak, agent nieruchomości działając na rzecz sprzedającego nieruchomość, powinien przygotować ofertę sprzedaży nieruchomości, wraz z profesjonalną sesją zdjęciową, opisem, grafikami i ikonografikami, rzutami i wszelkimi innymi materiałami reklamowymi. Ponadto, powinien zweryfikować stan prawny nieruchomości, a także przeprowadzić klienta „suchą stopą” przez całą masę formalności, które będą czekały na niego w trakcie całego procesu. Powinien oczywiście także umawiać klientów zainteresowanych zakupem i przeprowadzać prezentację nieruchomości. Wreszcie, powinien pomóc klientowi we wszelkich formalnościach związanych z umową przeniesienia własności praw do nieruchomości, a także z wydaniem nieruchomości i sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego. Całościowy opis czynności, które pośrednik może wykonać na rzecz sprzedającego nieruchomość, opisuję w tym artykule: co może zrobić agent nieruchomości dla sprzedającego dom, mieszkanie czy działkę?

Jeśli chodzi zaś o obsługę stronę kupującej, to agent z reguły wyszukuje nieruchomość odpowiadającą kryteriom zamawiającego usługę, przeprowadza prezentacje, czy wreszcie pomaga w negocjacjach ze sprzedającym (zakładam, że wówczas nie obsługuje on strony sprzedającej- nie da się przecież negocjować dla dwóch stron jednocześnie!). Oczywiście po drodze musi zweryfikować stan prawny nieruchomości i podobnie jak przy obsłudze sprzedającego- przeprowadzić klienta krok po kroku przez cały formalny proces nabycia nieruchomości, aż do jej wydania nowemu właścicielowi.

Forma umowy pośrednictwa
We wcześniej wskazanym art. 180.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, znajduje się także zapis o tym, że „umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.”

To zaś oznacza, że aby umowa pośrednictwa była ważna, należy ją podpisać osobiście (lub przez pełnomocnika) w zwykłej formie „papierowej”, lub elektronicznie- przy czym forma elektroniczna zakłada użycie kwalifikowanego podpisu. Samo podpisanie umowy i odesłanie jej skanu to za mało- taka umowa jest z mocy prawa nieważna! Więcej o samej umowie pośrednictwa przeczytasz w tym artykule.

Obowiązek niekaralności pośrednika w obrocie nieruchomościami za wymienione w ustawie przestępstwa
W ustawie zawarto także przepisy dotyczącego niekaralności pośredników za niektóre przestępstwa:

„Art. 180a. 1.Działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez:

1) osobę fizyczną, która nie została prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwo, o którym mowa w art. 165a Kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe;

2) osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której wspólnicy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki, lub uprawnieni do reprezentacji spółki, lub członkowie organów zarządzających nie zostali prawomocnie skazani za przestępstwo, o którym mowa w pkt 1, lub umyślne przestępstwo skarbowe.”

2. Wymóg niekaralności, o którym mowa w ust. 1, stosuje się również do osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz do beneficjenta rzeczywistego w rozumieniu art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (Dz. U. z 2022 r. poz. 593, 655, 835, 2180 i 2185) podmiotu prowadzącego taką działalność.

(ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 180a.)

Istnieje zatem katalog występków, które eliminują z wykonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ubezpieczenie OC pośrednika w obrocie nieruchomościami
Kolejną kwestią, która porusza ustawa o gospodarce nieruchomościami w kontekście pośredników, to obowiązkowe ubezpieczenie OC przedsiębiorcy.

„Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób”

(ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 181.3)

W dalszych punktach ustawa mówi o tym, że pośrednik ma obowiązek dołączyć kopię polisy ubezpieczenia OC do umowy pośrednictwa. Ponadto, musi on informować klienta o wszelkich zmianach w polisie. Jeżeli zaś pośrednik nie dopełni tego obowiązku, klient ma prawo wezwać go do przedłożenia polisy OC w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Jeśli ten jej nie dostarczy, po upływie 7 dni klient ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

Upoważnienie do pobierania wybranych dokumentów niezbędnych do zbadania stanu prawnego nieruchomości
Jak wskazałem we wcześniejszej części tekstu, zakres czynności wykonywanych przez pośrednika zależy od tego, co zostało ujęte w samej umowie. Pewnym standardem na rynku jest jednak oczywiście zbadanie stanu prawnego nieruchomości, w której agent zamierza pośredniczyć. Dlatego właśnie, ustawodawca umożliwił pośrednikom, na podstawie zawartej umowy pośrednictwa, wgląd do pewnych dokumentów. Ustawa mówi, że:

„Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności, o których mowa w art. 179b, w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu do:

1) ksiąg wieczystych,

2) katastru nieruchomości,

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4) tabel taksacyjnych i map taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,

5) planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz planów ogólnych gmin,

6) rejestrów cen nieruchomości,

7) rejestrów osób, którym przysługują prawa określone w art. 179b pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu,

8) ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,

9) świadectw charakterystyki energetycznej

– oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń.”

(Art. 181.a ustawy o gospodarce nieruchomościami)

To, co jednak podnoszone jest w zasadzie w każdej debacie, na każdym szkoleniu czy ramach nawet luźnych rozmów pomiędzy pośrednikami, to fakt tego, że w tym wykazie brakuje dostępu do… akt ksiąg wieczystych. Akta księgi wieczystej to dokumenty, które były podstawą dla wszystkich wpisów w księdze wieczystej, które ta zawiera lub zawierała w przeszłości. I czasami zdarzają się sytuacje, w których te akta powinny być pośrednikom dostępne- chociażby dla dobra ich klientów. Obecnie, dostęp do akt ksiąg wieczystych ma tylko właściciel nieruchomości, notariusz, a także osoby, które mają „uzasadniony interes prawny” w ich dostępie. Odpisy dokumentów z akt ksiąg wieczystych można wydawać wyłącznie wyżej wskazanej osobie posiadającej interes prawny, a także na żądanie sądu i wybranych organów administracji państwowej.

Co to oznacza dla przeciętnego Kowalskiego? Czym jest „uzasadniony interes prawny”?
Uzasadniony interes prawny to pojęcie bardzo nieostre. Pracownicy sądów wieczystoksięgowych bardzo arbitralnie oceniają, kto i w jakich przypadkach ów interes posiada. Co kraj, to obyczaj, chciałoby się rzec, lecz brak jednolitej wykładni w tej kwestii rodzi często po prostu niepotrzebne komplikacje. Żeby tego było mało, część pracowników sądów wieczystoksięgowych oczekuje pełnomocnictw od właścicieli w formie… aktu notarialnego. Choć żaden przepis o tym nie mówi! Z jednej strony wypada zrozumieć i uszanować troskę referendarzy sądowych i pewną dyskrecję dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, natomiast należy zauważyć, że często znacząco utrudnia to codzienną pracę wielu podmiotom zajmującym się nieruchomościami- nie tylko zresztą pośrednikom.

Interdyscyplinarny zawód
Po omówieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami w kontekście obowiązków pośrednika, należy dodać kilka słów o samej, codziennej praktyce tej profesji. Otóż zawód pośrednika jest zawodem relatywnie interdyscyplinarnym- agent musi znać absolutnie podstawowe zagadnienia prawne, ekonomiczne, podatkowe czy organizacyjne całej transakcji. Ponadto, musi być na bieżąco z nowinkami marketingowymi- aby skutecznie nieruchomości po prostu reklamować. Wreszcie, pośrednik musi być po części handlowcem i sprzedawcą, a także- mediatorem, negocjatorem czy nawet psychologiem w pewnych momentach.

Szczególnie warstwa merytoryczna wymaga krótkiego omówienia. To, że pośrednik musi znać wiele przepisów prawnych, podatkowych i administracyjnych, nie oznacz jednak, że jako pośrednicy świadczymy profesjonalne usługi prawnicze czy z zakresu doradztwa podatkowego. Pośrednik musi wiedzieć, jaką część obowiązków jest w stanie wykonać samodzielnie, a jaką musi zlecić zewnętrznym profesjonalistom- na przykład prawnikowi czy doradcy podatkowemu. Dlatego też, dzisiaj biuro nieruchomości powinno być przede wszystkim pewnym konsorcjum profesjonalnych usług. I jeśli zachodzi potrzeba skorzystania z pomocy prawnika, geodety czy innego specjalisty- pośrednik powinien się nim wspierać. Nie okazjonalnie, kiedy już dochodzi do sytuacji podbramkowych, tylko w swojej codziennej praktyce. Dlatego chociażby pośrednicy nie powinni tworzyć aktów prawnych, które podpisują ich klienci- na przykład umów przedwstępnych, co jest niestety popularną praktyką na rynku.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami- podsumowanie
W niniejszym artykule omówiłem najważniejsze kwestie wynikające dla pośredników bezpośrednio z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto, zostały omówione pewne praktyczne zagadnienia związane ze świadczeniem usługi pośrednictwa. Po więcej artykułów dotyczących usługi pośrednictwa zapraszam do lektury mojego bloga.