Umowa przedwstępna- w jakiej formie ją zawrzeć?

Kiedy pośrednik znajduje klienta na konkretną nieruchomość, często przed zawarciem umowy przeniesienia własności dochodzi do podpisania tak zwanej umowy przedwstępnej. Jest to pewnego rodzaju „wstępna” umowa, której głównym zobowiązaniem stron jest zawarcie umowy ostatecznej, w ramach której dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości. Okazuje się jednak, że umowę przedwstępną zawiera się z reguły w dwóch formach- zwykłej pisemnej, a także w formie aktu notarialnego. Czym się różnią obie umowy i którą z nich lepiej wybrać? O tym przeczytasz w dzisiejszym artykule!

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej a umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego- najważniejsze informacje

Na początek należy wyjaśnić ogólne podobieństwa i różnice pomiędzy tymi dwoma rodzajami umów. Zatem- umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, jak sama nazwa wskazuje… to klasyczna umowa zawierana pomiędzy stronami. Można ją podpisać w dowolnym miejscu i czasie, a najczęściej strona sprzedająca pobiera określony w umowie zadatek. Umowa w formie aktu notarialnego zaś, wymaga oczywiście wizyty w kancelarii notarialnej- wówczas, to rejent przygotowuje dokument i przedstawia go stronom.

Najczęściej, klienci decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej. Głównie dlatego, że jej zawarcie nie wiąże się z reguły z żadnymi dodatkowymi kosztami. Notariusz bowiem pobierze od stron opłatę za swoją usługę- i nie powinno to nikogo dziwić. Jednak w mojej opinii, oszczędzanie na notariuszu w kontekście umowy przedwstępnej może się… odbić czkawką. Szczególnie stronie kupującej. A to dlaczego?

Jakie możliwości daje umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, a jakie uprawnienia daje umowa w formie aktu notarialnego?

Umowa w formie aktu notarialnego różni się od tej zwykłej przede wszystkim tym, że obie strony mają rok na ewentualne „przymuszenie” swojego kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby ten chciał się z niej wycofać. W przypadku zwykłej umowy, takiej możliwości nie ma. Z umową przedwstępną w formie notarialnej związana jest jeszcze jedna, istotna kwestia. Otóż jest to umowa, która pozwala dodatkowo zabezpieczyć interes strony kupującej. Jest to jednak metoda, która wymaga nieco większej znajomości kwestii związanych z obrotem nieruchomościami. Co warte zaznaczenia, metoda ta jest możliwa do zastosowania wyłącznie przy umowie w formie aktu notarialnego. A o co dokładnie chodzi? Jeżeli jesteś zainteresowany- skontaktuj się ze mną, a przedstawię Ci prawdopodobnie najlepsze zabezpieczenie strony kupującej przy zakupie nieruchomości, jakie istnieje w polskim systemie prawnym.

Porozmawiajmy o zadatku

W obu przypadkach, strony mogą użyć zadatku jako pewnego „zabezpieczenia” transakcji. Polega on oczywiście na tym, że kupujący wręcza określoną kwotę sprzedającemu. Sprzedający tę kwotę przyjmuje, jako swego rodzaju dowód na to, że kupujący jest faktycznie zainteresowany zakupem nieruchomości. Następnie, jeżeli kupujący nie przystąpi ze swojej winy do umowy przenoszącej własność, zadatek mu przepada. Jeśli zaś sprzedający nie podejdzie do umowy ostatecznej ze swojej winy, wówczas oddaje zadatek w podwójnej wysokości (czyli oddaje 100% tego, co zapłacił mu kupujący, plus dodaje drugie 100% z własnej kieszeni). Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy bez winy żadnej ze stron, zadatek powinien zostać zwrócony kupującemu.

Oczywiście, zadatek jest w pewnym sensie „modyfikowalny”. To oznacza, że strony mogą na przykład zawrzeć w umowie zapisy o tym, że jeżeli np. kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego, wówczas zadatek mu nie przepadnie, a sprzedający go odda w pełnej wysokości. Jest to pewnego rodzaju zabezpieczenie dla kupującego. Zdarzają się bowiem sytuacje, że mimo wstępnej pozytywnej weryfikacji kredytowej, banki potrafią odmówić udzielenia finansowania- z bardzo, bardzo różnych powodów. Dlatego, jeżeli jesteś osobą kupującą, warto wynegocjować ze sprzedającym umieszczenie takiej klauzuli w umowie.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego- jakie są koszty?

Jak wspomniałem na początku, umowa w zwykłej formie pisemnej nie kosztuje nas nic (chyba, że któraś ze stron zleci jej przygotowanie prawnikowi- wtedy owszem), natomiast umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to koszt najczęściej kilkuset złotych. Paradoksalnie jednak, biorąc pod uwagę całą kwotę, z którą związana będzie transakcja nieruchomości, nie są to jakkolwiek wysokie koszty.

Mimo wszystko, przed przystąpieniem od umowy w którejkolwiek z form, należy rozważyć wszystkie za i przeciw konkretnego rozwiązania. Okazuje się bowiem, że oba te rodzaje umów są najczęściej korzystne wyłącznie dla jednej ze stron- i między innymi dlatego, w moim biurze nieruchomości w Toruniu przy sprzedaży nieruchomości obsługuję wyłącznie jedną stronę transakcji.

Rola pośrednika w procesie transakcji i umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest moim zdaniem jedną z „czerwonych linii” po której pośrednicy nie powinni obsługiwać jednocześnie dwóch stron transakcji- kupującego i sprzedającego. Istnieje bowiem ogromna szansa, że interesy stron będą się w tym kontekście po prostu „rozjeżdżać”. Może zatem dojść do obiektywnego konfliktu interesów, a w moim biurze zawsze zależy mi na tym, aby być maksymalnie fair w stosunku do klienta, który zamówił u mnie usługę pośrednictwa.

Dlatego właśnie, obsługując zawsze tylko jedną stronę transakcji nie muszę się obawiać, jak doradzić swojemu klientowi, aby jednocześnie nie działać na szkodę drugiej strony. I do tego również zachęcam agentów nieruchomości, kiedy prowadzę jakiekolwiek szkolenia czy seminaria. Obsługa dwóch stron jest po prostu problematyczna- polskie prawo jest w wielu momentach asymetryczne i jakieś rozwiązanie może być korzystne dla jednej ze stron, a dla drugiej… po prostu nie. Dlatego obsługa wyłącznie jednej strony transakcji jest dla mnie absolutną podstawą wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Masz pytania odnośnie umowy przedwstępnej i roli pośrednika w całym procesie? Chcesz zabezpieczyć swój interes podczas zawierania takiej umowy? A może nie wiesz, na którą formę się zdecydować? Skontaktuj się ze mną pod numerem: 605 567 484 i uzyskaj odpowiedzi na wszelkie, nurtujące Cię pytania. Dzięki skutecznym rozwiązaniom, możesz zaoszczędzić nawet dziesiątki tysięcy złotych!