Jakie dokumenty są niezbędne do sprzedaży mieszkania?
Jeśli przygotowujesz się do sprzedaży mieszkania, z pewnością zastanawiasz się nad tym, jakie formalności będą niezbędne do przeprowadzenia transakcji. Dla osób pracujących zawodowo w branży nieruchomości nie będzie to żadne wyzwanie, natomiast dla laików- z pewnością nieco większe. Aby jednak uprościć cały ten proces, poniżej przedstawię kompleksowy poradnik dotyczący sprawnego kompletowania odpowiedniej dokumentacji do sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Jakie są zatem dokumenty niezbędne do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
Przechodząc od razu do konkretów, możemy wymienić kilka podstawowych dokumentów niezbędnych do sprzedaży naszego lokum. A są to:

1. Podstawa nabycia prawa do nieruchomości

2. Numer księgi wieczystej, jeśli takowa jest założona

3. Zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

4. Zaświadczenie z urzędu meldunkowego

5. Dodatkowe dokumenty, nie zawsze występujące (np. zaświadczenie z urzędu skarbowego czy banku)

Poniżej, omówimy sobie po kolei wszystkie z nich.

Podstawa nabycia nieruchomości
Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, musiałeś w przeszłości wejść w jej władanie. Dokument, który to stwierdza, będzie tak zwaną podstawą nabycia nieruchomości. Najczęściej, jest po prostu akt notarialny umowy sprzedaży- jeżeli oczywiście kupowałeś swoją nieruchomość. Okazuje się jednak, że we władanie nieruchomością można wejść na kilka innych sposobów. Może to być na przykład postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, umowa darowizny lub jeszcze inny rodzaj umowy, dzięki której nabyłeś swoją nieruchomość. Niezależnie od tego, w jaki sposób wszedłeś we władanie prawem do swojej nieruchomości, musisz znaleźć dokument, który to potwierdzi.

Nawiasem mówiąc, mieszkania mające status spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu mogą mieć jeszcze nieco inną podstawę nabycia. Jeżeli jesteś pierwszym właścicielem lokalu spółdzielczego, podstawą nabycia będzie przydział ze spółdzielni mieszkaniowej. Przydziały jako podstawa nabycia nieruchomości zdarzają się co prawda coraz rzadziej (a z biegiem lat ta tendencja się utrzyma i pogłębi), natomiast cały czas są one dostępne w obiegu i trzeba wiedzieć, jak się z nimi obchodzić.

Jeżeli zaś nabyłeś mieszkanie od dewelopera, to tutaj również warto zwrócić uwagę na jeden istotny aspekt. Otóż, wówczas podstawą nabycia będzie umowa przeniesienia własności. Nie będzie nią ani umowa rezerwacyjna, ani deweloperska czy przedwstępna. Dopiero umowa przeniesienia własności (ostatnia podpisywana z deweloperem) będzie podstawą nabycia nieruchomości. Szerzej kwestię przeniesienia własności nieruchomości poruszam w tym artykule.

Numer księgi wieczystej
Księga wieczysta nie jest podstawą nabycia, natomiast można w niej znaleźć równie istotne informacje pozwalające zweryfikować stan prawny nieruchomości. Dlatego też, numer księgi wieczystej będzie obligatoryjną informacją dla notariusza. Najczęściej, notariusze zaglądają do księgi w ogólnodostępnej bazie ksiąg wieczystych, a także robią to po raz drugi raz tuż przed samym aktem notarialnym.

W tym kontekście warto nadmienić, że jeżeli lokal ma status spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu, wówczas może on nie posiadać założonej księgi wieczystej. Jest to pewnego rodzaju wyjątek, natomiast obrót takim lokalem jest jak najbardziej zgodny z prawem i w pełni legalny. Podkreślmy zatem: lokal o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może, ale nie musi posiadać założonej księgi wieczystej, a obrót nim w obu przypadkach jest tak samo legalny. Pewne zagwozdki bywają jednak istotne, natomiast jest to nieco bardziej zaawansowana wiedza, którą dzielę się ze swoimi klientami na konsultacjach. Wbrew pozorom, czasami brak założonej księgi wieczystej niestety może mieć wręcz kluczowe znaczenie dla pomyślności transakcji.

Zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej
Jeżeli sprzedajesz mieszkanie w jakimkolwiek bloku lub kamienicy, musi ono funkcjonować albo w ramach wspólnoty mieszkaniowej, albo w ramach spółdzielni mieszkaniowej. W zależności zatem od tego, czy jest to wspólnota, czy spółdzielnia, musisz odwiedzić przed transakcją któryś z tych podmiotów. Jeżeli jest to wspólnota- udajesz się wówczas do zarządcy nieruchomości. Jeżeli zaś mieszkanie funkcjonuje w ramach spółdzielni mieszkaniowej, udajesz się… do spółdzielni mieszkaniowej.

Na miejscu, zamówisz dokument niezbędny do sprzedaży mieszkania. W zależności od szybkości przygotowania takiego dokumentu, będzie on gotowy do odbioru w terminie od jednego do kilku dni. Są oczywiście znane spółdzielnie, gdzie obieg dokumentów przebiega wyjątkowo mozolnie, natomiast są to raczej wyjątki. Z praktyki dodam, że spółdzielnie lub zarządcy nieruchomości przygotowują tego typu dokumenty najczęściej na drugi dzień od złożenia wniosku.

W dokumencie tym znajdują się wszelkie, podstawowe informacje o lokalu. Znajdzie się też tam informacja o ewentualnym zadłużeniu (lub jego braku) z tytułu opłat eksploatacyjnych, a także informacja o założonej księdze wieczystej (lub jej braku, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu- pisałem o tym powyżej).

Zaświadczenie o braku osób zameldowanych
Najczęściej w dniu aktu notarialnego należy odebrać również z urzędu meldunkowego zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu. Co prawda, nie jest to obligatoryjny dokument- tym bardziej, że meldunek to wyłącznie czynność administracyjna. Przyjęło się jednak, że dołącza się go do całej reszty dokumentów. W zależności od konkretnego urzędu, zaświadczenie wydawane jest albo na miejscu, albo w ciągu maksymalnie kilku dni.

Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku
Kolejnym dokumentem, który może, ale nie musi się pojawić przy transakcji, to dokument z urzędu skarbowego mówiący o tym, że wszelkie zaległości podatkowe z tytułu spadku lub darowizny mieszkania zostały uregulowane (lub właściciel został z nich zwolniony).

Dodatkowe dokumenty niezbędne do sprzedaży
Oprócz wyżej wymienionych dokumentów, może się zdarzyć, że będą potrzebne inne zaświadczenia. Przykładowo, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, wówczas należy zaangażować do transakcji bank kredytujący sprzedającego, o czym piszę w tym artykule. W zaświadczeniu z banku znajdziemy informacje o saldzie zadłużenia, tak zwanym rachunku technicznym i kilka innych istotnych informacji, na które należy zwrócić uwagę. Również kupujący, jeśli nabywa nieruchomość ze środków kredytowych, musi dostarczyć odpowiednie dokumenty z banku.

Ponadto, dodatkowe formalności mogą objąć zależności od konkretnej sytuacji inne dokumenty, na przykład zaświadczenie o rewitalizacji, czy też od kwietnia 2023 roku- dokument nazywany świadectwem charakterystyki energetycznej. Może się również okazać, że któraś z osób uczestniczących w transakcji będzie reprezentowana przez pełnomocnika- wówczas, potrzebne będzie pełnomocnictwo w notarialnej formie.

Podsumowanie
Jak widać, kompletowanie dokumentacji niezbędnej do sprzedaży mieszkania bywa całkiem wymagającym zadaniem. Należy dodać, że w zależności od indywidualnej sytuacji, może się okazać, że tych dokumentów będzie znacznie więcej- i wtedy warto skorzystać z usług profesjonalisty.

Jeżeli podczas lektury tego tekstu nasunęły Ci się jakiekolwiek pytania dotyczące omawianej tematyki- skontaktuj się ze mną! Sprzedałem w życiu kilkaset nieruchomości i z chęcią podpowiem, jakie dokumenty będą niezbędne w przypadku Twojej transakcji.