Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości

W którym momencie stajesz się właścicielem nieruchomości? Analiza na rynku pierwotnym i wtórnym

Udostępnij

Jeśli planujesz zakup mieszkania, z pewnością chciałbyś, aby transakcja przebiegała w sposób prosty i bezproblemowy. Mało tego! Większość klientów najchętniej wręcz wolałaby mieć całą procedurę zakupową za sobą i od razu przeprowadzić się do swojego nowego lokum- nie martwiąc się o jakiekolwiek formalności. Należy jednak pamiętać, że kiedy nabywamy nieruchomość, pewne kwestie organizacyjne nas po prostu nie ominą. 

Warto się więc na chwilę zatrzymać i zastanowić… w którym momencie tak naprawdę zostajemy formalnym właścicielem nieruchomości? Mogę się założyć, że jeżeli nie zdobywałeś wcześniej wiedzy na ten temat, odpowiedź z pewnością Cię zaskoczy. Zapoznaj się zatem z artykułem i… daj się zaskoczyć :).

W którym momencie stajemy się właścicielem mieszkania na rynku pierwotnym?

Zacznijmy może od rynku pierwotnego, czyli mieszkań nabywanych od deweloperów. W którym momencie stajemy się właścicielem takiego lokalu? Najczęściej, klienci sądzą, że właścicielami nieruchomości stają się… w momencie podpisania umowy deweloperskiej. To błąd! Umowa deweloperska to zaledwie pierwszy, poważny krok w naszym dochodzeniu do własności nieruchomości. Umowa deweloperska (zawierana wtedy, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy) jest jedynie (albo aż) zobowiązaniem dewelopera do wybudowania naszego lokalu i bezobciążeniowego wydzielenia go na naszą rzecz. Umowa ta nie może zatem sprawiać, że stajemy się właścicielem mieszkania, które… przecież fizycznie nie istnieje.

 

Jeżeli chciałbyś dowiedzieć się więcej o rodzajach umów, jakie zawiera się z deweloperem, przeczytaj mój artykuł na ten temat.

 

Deweloper zbudował nieruchomość i przekazał mi klucze- czy to oznacza, że jestem właścicielem mieszkania?

Drugi, najczęściej popełniany błąd przez klientów to uznanie, że… momentem przeniesienia własności na nas, jako nabywców, jest odbiór techniczny mieszkania i przekazanie kluczy. Niestety, to również nie jest prawda. Deweloper oczywiście powinien wydać nam lokal niezwłocznie po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. I to zrobi- bo… musi. Nie zmienia to jednak faktu, że nawet dokonanie odbioru technicznego mieszkania i przekazanie kluczy nie sprawia, że jesteśmy właścicielem mieszkania. Tak, dobrze czytasz. Deweloper może wydać Ci mieszkanie, a Ty możesz je urządzić i nawet w nim zamieszkać, ale nadal nie jesteś jego formalnym właścicielem.

To kiedy w końcu stanę się właścicielem lokalu?

Otóż, właścicielem mieszkania od dewelopera staniesz się dopiero w momencie… podpisania umowy przeniesienia własności. Jest to ostatnia umowa, którą będziesz zawierał z deweloperem. I to dopiero wówczas stajesz się prawowitym właścicielem nieruchomości. Wiem, brzmi to nieco dziwnie. Okazuje się bowiem, że możesz mieć zapłaconą całą cenę za nieruchomość (lub spłacać zaciągnięty kredyt), deweloper może Ci wydać lokal, Ty możesz go wykończyć i w nim zamieszkać (a także podpisać wszelkie stosowne umowy na dostawę prądu itd.), ale nadal… to deweloper jest formalnie właścicielem nieruchomości. I ten stan rzeczy utrzymuje się aż do wyżej wskazanej umowy przeniesienia własności. W momencie złożenia podpisów na umowie, stajesz się właścicielem lokalu. Następnie, notariusz wysyła do Sądu Wieczystoksięgowego wniosek o założenie osobnej księgi wieczystej na Twoje mieszkanie, w której będziesz figurował jako właściciel. I pamiętaj- to umowa przeniesienia własności będzie podstawą nabycia nieruchomości- nie zaś księga wieczysta.

 

Po rynku pierwotnym czas na rynek wtórny. Kiedy zostajesz właścicielem mieszkania używanego?

O ile nabycie mieszkania od dewelopera i rozmaite umowy mogą wydawać się nieco skomplikowane dla laika, to na szczęście, w przypadku rynku wtórnego sytuacja jest nieco prostsza. W tym wariancie, właścicielem zostajesz w momencie podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży. Po złożeniu podpisów na umowie automatycznie stajesz się właścicielem lokalu, a notariusz niezwłocznie umieszcza wzmiankę na ten temat w księdze wieczystej. Mimo tego, że ta wzmianka zamieni się w docelową informację w księdze dopiero po jakimś czasie, to właścicielem lokalu stajesz się od razu- to umowa sprzedaży jest bowiem najważniejsza.


Zapłata za mieszkanie a przeniesienie własności

Z rynkiem wtórnym jednak związany jest pewien bardzo niewygodny niuans. Jak wyżej wskazałem, momentem przeniesienia własności jest moment złożenia podpisów na umowie przez strony. Nie jest to, jak być może niektórym się wydaje, moment zapłaty ceny za mieszkanie.

Zadasz pewnie w tym momencie pytanie: „Jak to? To jeżeli sprzedaję mieszkanie i ktoś podpisał ze mną umowę sprzedaży u notariusza i mi nie zapłacił, to mimo wszystko on jest właścicielem lokalu?”. Zapewne Cię to zaskoczy, ale… odpowiedź brzmi: TAK. Niestety, w polskim prawodawstwie momentem przeniesienia własności jest moment podpisania umowy, a nie zapłaty całej ceny. Może się zatem okazać, że ktoś Ci nie zapłaci- a Ty będziesz musiał skorzystać z pewnych „awaryjnych rozwiązań”, aby uzyskać zapłatę za nieruchomość. Jeżeli chcesz wiedzieć, o jakie rozwiązania chodzi- omawiam to na konsultacjach z klientami.

 

Myślałeś, że to koniec pułapek?

Niestety nie. Oprócz wyżej wspomnianych bolączek, dochodzi jeszcze jedna. Nie da się, zgodnie z polskim prawem, uzależnić przeniesienia własności nieruchomości jakimkolwiek warunkiem. Czyli mówiąc wprost- nie możesz zawrzeć w umowie notarialnej dopisku o tym, że własność nieruchomości przechodzi z momentem zapłaty. Żaden notariusz nie umieści takiego zapisu, bowiem będzie on z natury nieskuteczny. Tak, dobrze czytasz. Aż do tego skrajnego stopnia nasze prawo jest niekorzystne dla sprzedających.

Na szczęście, można się przed tym zabezpieczyć na wiele różnych sposobów. Chcesz wiedzieć, jakich- skontaktuj się ze mną.

 

Podsumowanie

Jak widać, procedura wchodzenia w prawo do nieruchomości jest nieco skomplikowana przy rynku pierwotnym, lecz zdecydowanie prostsza przy rynku wtórnym. Należy jednak dodać, że pewne pułapki obejmują głównie rynek wtórny- i trzeba wiedzieć, jak sobie z nimi radzić.

Jeżeli po lekturze tego artykułu pojawiły się jakiekolwiek pytania dotyczące przenoszenia własności nieruchomości- skontaktuj się ze mną! Od lat udzielam klientom konsultacji na ten temat i przygotowuję ich do aktów notarialnych.

 

Paweł Doliński

Paweł Doliński

Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.

Potrzebujesz podobnych artykułów?

Skontaktuj się, a przygotuję dla Ciebie eksperckie treści