Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości

Kolektywna przestrzeń dla naiwnych- czyli o flipowaniu słów kilka. A także o tym, co łączy Donalda Trumpa z trenerami handlu nieruchomościami.

Udostępnij

Słowem wstępu.

Flipowanie w kontekście rynku nieruchomości to nic innego, jak po prostu… handel. Taniej kupić, drożej sprzedać- jedna z najstarszych metod biznesu, nie tylko nieruchomościowego. W przypadku flipów mieszkaniowych, czasem w grę wchodzi mniej lub bardziej zaawansowany remont mający na celu podniesienie wartości nieruchomości. Tyle w teorii.

Dlaczego jednak flipowanie zostało tak niechlubnie nazwane w tytule artykułu?

Należy zacząć od stwierdzenia oczywistych faktów- fliperów w ostatnich latach przybyło. Przybyło ich tak wielu, że w każdym większym, czy nawet średniej wielkości mieście jest ich przynajmniej kilkunastu, kilkudziesięciu czy nawet kilkuset. I teoretycznie nie ma w tym nic złego- profesja jak każda inna. Jednakże z profesją zawodowego handlarza mieszkaniami związanych jest kilka kwestii nazwijmy to, nieoficjalnych, czy też zakulisowych. I nie są to bynajmniej zjawiska, które można wartościować pozytywnie.

Eksplozja fliperskiej kreatywności- zajrzyjmy do korzeni.

Po pierwsze warto zaznaczyć, że ta swoista erupcja fliperskiej aktywności jest napędzana od kilku lat przez rozmaitych „trenerów” flipowania- czyli mniej lub bardziej obeznanych w temacie „fachowców”, którzy swoją wiedzę przekazują w ramach weekendowych kursów, za które zapłacić należy… sporo. Od kilku, do nawet kilkunastu tysięcy. Co jest jednak złego w tym, że ktoś organizuje kursy i na nich zarabia? Teoretycznie nic. Jednak w omawianym kontekście- niestety bardzo wiele.

Grzeszki i grzechy trenerów flipowania.

Po obserwacji i analizie zarówno reklam, filmów szkoleniowych jak i wysłuchaniu bezpośrednich relacji kursantów, należy powiedzieć o kilku grzechach głównych trenerów flipowania. Pierwszym z nich jest przede wszystkim nierealistyczna i huraoptymistyczna wizja rynku nieruchomości przedstawiana kursantom. Obiecywane i rzekomo „gwarantowane” zyski wynikające z obrotu nieruchomościami są po prostu zawyżane, nie mając często żadnego pokrycia w rzeczywistości. Oczywiście, jak w każdej profesji każdemu mogą się przydarzyć „złote strzały”, ale wybitnie korzystny finansowo wynik flipowania nie jest niczym standardowym czy powszechnym. Żeby taki wynik osiągnąć, trzeba mieć przede wszystkim wiedzę o lokalnym rynku i doświadczenie, aby faktyczną „okazję inwestycyjną” odróżnić od tej iluzorycznej.

Po drugie, podczas tego typu szkoleń kursanci nie są informowani rzetelnie o zagrożeniach, które mogą się wiązać z zakupem czy sprzedażą nieruchomości. Z relacji wielu znanych mi bezpośrednio osób wynika, że nacisk podczas tego typu szkoleń kładzie się przede wszystkim na przedstawieniu rynku nieruchomości jako swoistego eldorado, do którego dostęp może mieć praktycznie każdy. Nawet, jeśli nie posiada się absolutnie żadnych środków finansowych! A przecież oczywistym jest, że aby zakupić nieruchomość, potrzebne są pieniądze. I to nie małe. Ale według trenerów flipowania, nawet kwestia braku wymaganego zaplecza finansowego nie stoi na przeszkodzie, aby nieruchomościami obracać. Dlatego też finansowaniu pierwszych flipów poświęcone są całe panele szkoleniowe, sprowadzające się do nauki… pożyczania pieniędzy. A raczej- zapożyczania się. Bez opamiętania. Pod sam korek. I liczenie, że a nuż się uda.

Ale któż by się nie zadłużył, mając „gwarancję kilkudziesięciotysięcznego zysku”?

Praktyka i życie niestety brutalnie weryfikuje młodych adeptów kursów handlowania nieruchomościami. Weryfikuje tak boleśnie, że niejednokrotnie w wyniku bezkrytycznej wiary w przekazywaną tam wiedzę, dochodzi do ludzkich dramatów. Bo jak inaczej nazwać sytuację, w której na flipie się po prostu straciło ogromne pieniądze? Znanych jest powszechnie bardzo wiele przypadków osób, które wierząc w ogromny sukces obrotu mieszkaniami ledwo wyszły na „zero”. Znanych jest również wiele osób, które straciły pieniądze, ponieważ rezultat „zabawy w inwestowanie” zakończył się nawet nie grą o sumie zerowej, co zakończył się gigantycznym poziomem zadłużenia.

I oczywiście, można mówić, że każdy jest dorosły i sam odpowiada za swoje czyny. Oczywiście. Jednakże czy osoby, które utopiły gigantyczne pieniądze (często nie swoje) za poradą trenera flipowania, nie są jakby to ująć… zmanipulowane? Czy odpowiedzialność trenera za zachętę do robienia ryzykownych bądź co bądź ruchów jest faktycznie zerowa? Bo jak inaczej nazwać inwestowanie kilkuset tysięcy nieswoich pieniędzy w projekt, o którym nie ma się zielonego pojęcia? W branży, w której nie przepracowało się nawet miesiąca? Ale jednak projekt, do którego ktoś komu zaufaliśmy nas zachęcił. Zachęcił, nie informując uprzednio o ryzykach i zagrożeniach. Albo informując pobieżnie.

Jak do tego doszło?

W sumie zastanawiam się i głowię, co może siedzieć w głowach młodych ludzi, którzy przeznaczają kilkaset tysięcy nieswoich pieniędzy na projekt w branży, o której wiedzą tylko tyle, ile usłyszeli przez kilkanaście godzin weekendowego kursu.

Bo trzeba sobie powiedzieć jasno. Ogromna ilość osób zajmująca się flipowaniem po tego typu kursach robi to po prostu… nieudolnie. Zresztą nie może być inaczej. Weekendowy kurs nie może zastępować doświadczenia, które się zdobywa latami. I widzą to eksperci rynku nieruchomości, pośrednicy, doradcy. Widzą to również osoby, do których trafiają z prośbą o pomoc pogrążeni w długach amatorzy flipowania.

Jaką faktycznie trzeba nabyć wiedzę, aby skutecznie i relatywnie bezpiecznie obracać nieruchomościami?

Każdy profesjonalny podmiot działający na rynku nieruchomości wie, że aby skutecznie poruszać się po lokalnym rynku nieruchomości, znać kwestie około transakcyjne, rozmaite formalności czy zwyczaje, potrzeba po prostu czasu. Czasu i doświadczenia, którego nie zdobędzie się w ramach weekendowego kursu. Niewyobrażalne jest więc dla mnie przystąpienie do obrotu nieruchomościami przez osoby, których jedyna styczność z tą bądź co bądź wymagającą branżą odbyła się właśnie jedynie za pośrednictwem krótkiego kursu flipowania.

Ale jak udaje się „trenerom” flipowania przekonać ludzi do uczestnictwa w kursach?

Przede wszystkim, „trenerzy” flipowania są mistrzami autopromocji, czy też zgrabnie nazywanego ostatnimi czasy „personal brandingu”. Występują na reklamach, trzymając w ręku worek pieniędzy, a w tle widać luksusowe auto, którego się w domyśle oczywiście dorobili na flipowaniu. Na wielu ludziach wynajęte lub leasingowane auto jest pewnego rodzaju dowodem na to, że osoba mówiąca o flipach to osoba majętna i wiarygodna. Ale zaraz zaraz… Coś mi to przypomina…

Pozory, pozory i jeszcze raz pozory.

A że pozory nie zawsze idą w parze z rzeczywistością, najlepiej może świadczyć chociażby historia innego nieruchomościowego giganta, wszystkim znanego- Donalda Trumpa. Trump nawet wtedy, kiedy miał miliardowe długi, cały czas poruszał się helikopterami i luksusowymi autami. Ba, w czasie największego kryzysu w swojej karierze wydał książkę o tym, jak wyjść z długów obronną ręką. Ludzie naiwnie uwierzyli w zawarte tam wskazówki, mimo że książka została napisana przez bankruta…

Dlaczego jednak flipowanie stało się tak popularne ostatnimi latami? Co takiego dzieje się w makrostrukturze społecznej, że oferta kursów flipowania jest tak atrakcyjna?

Po pierwsze, trenerzy flipowania trafiają ze swoim przekazem na bardzo, bardzo podatny grunt. Grunt rozdmuchanych aspiracji wyjątkowego sukcesu finansowego, które są dla przeciętnego Kowalskiego nie do osiągnięcia w ramach zwykłej pracy na etacie. I ta wizja rychłego sukcesu trafia przede wszystkim do młodych przedstawicieli klasy średniej-bo to głównie oni odczuwają ogromny dysonans i wewnętrzny życiowy zawód, ponieważ amplituda pomiędzy ambicjami (rozdmuchanymi przez mass media) a szarą rzeczywistością jest ogromna. Polski rynek pracy nie rozpieszcza młodych osób- mediana zarobków to nieco ponad 5000 zł brutto (a jak wiemy, młodzi nie są delikatnie mówiąc na rynku pracy faworyzowani, więc często jest to zdecydowanie mniej). Uwzględniając przeciętne koszty utrzymania nawet w średniej wielkości mieście, o luksusowym życiu młodzi przedstawiciele klasy średniej mogą zapomnieć. Ale hej! Jest właśnie ktoś, kto powiedział, że mogę odmienić swoje życie w zaledwie kilka tygodni. Że mogę przestać być przeciętniakiem i stać się szanowanym i lubianym człowiekiem sukcesu. Mogę to zrobić w zaledwie kilka tygodni czy miesięcy! Tylko muszę zrobić jedną rzecz. Muszę pójść na szkolenie za kilka tysięcy złotych…

Skąd my to znamy?

Starsze pokolenia pamiętają Amwaya. Młodsze zapewne nie, ale pamiętają trenerów rozwoju osobistego i zachęty do krzyczenia przed lustrem każdego ranka „jesteś zwycięzcą”. Trenerzy flipowania stosują dokładnie te same, prostackie zabiegi marketingowe mające na celu przekonać niezadowoloną ze swojego życia klasę średnią, że mogą jak za pomocą czarodziejskiej różdżki zmienić swoje życie. Przekazywane w reklamach trenerów flipowania komunikaty są proste, banalne wręcz i budzące wewnętrzny sprzeciw. Ale są jak widać… działające.

Bo według trenerów flipowania, o handlu mieszkaniami nie można opowiedzieć z wygodnego fotela czy zza biurka. Trzeba opowiedzieć na świeżym powietrzu, gdzie w tle stoi leasingowane lub wypożyczone drogie auto, na siedzeniu którego leży torba pełna pieniędzy. „Widzisz? Tyle zarobiłem w ostatni rok! Ty też możesz!” I młode pokolenie, które wybitnie nie jest nauczone ciężkiej pracy i nie wie, że nie ma w życiu drogi na skróty, w to uwierzy. Potem pożyczy od rodziców ostatnie zaskórniaki i pojedzie na kurs za kilka/ kilkanaście tysięcy, aby zostać KIMŚ. Tylko niestety zamiast zostać KIMŚ, najczęściej zostaje się… elementem kolektywnej przestrzeni dla naiwnych.

Podsumowanie

Żebyśmy się dobrze zrozumieli. Doskonale rozumiem, że na flipach da się zarobić bardzo dobre pieniądze. Nie mam również absolutnie żadnego problemu z tym, że ktoś faktycznie zarabia na każdym swoim flipie po kilkadziesiąt tysięcy złotych. Świetnie! Niech się wiedzie, każdemu trzeba życzyć finansowego sukcesu, bowiem bieda nie jest niczym uszlachetniającym.

Natomiast obiecywanie, że na flipowaniu można tylko zarobić, bez informowania o zagrożeniach, jest wykorzystywaniem ludzkiej naiwności. Handel nieruchomościami wymaga ogromnej wiedzy i doświadczenia- a i to nie gwarantuje, że na każdej transakcji po prostu zarobimy. Nie wspominając już w ogóle o „trenerach” szkolących z bardzo ryzykownych ruchów, takich jak na przykład zakup mieszkań z lokatorami czy też udziałów w nieruchomościach. I powtórzę jeszcze raz- nie widzę nic złego w zarabianiu na takiej niszy nieruchomościowej. Widzę natomiast bardzo wiele złego w niedostatecznym informowaniu kursantów o potencjalnych zagrożeniach z tym związanych.

Tym bardziej, że szczególnie w czasach kryzysu, pozytywny wynik flipowania przez początkujących jest relatywnie mało prawdopodobny- i o tym powinni informować trenerzy inwestowania w nieruchomości.

Paweł Doliński

Paweł Doliński

Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.

Potrzebujesz podobnych artykułów?

Skontaktuj się, a przygotuję dla Ciebie eksperckie treści