Czas posuchy dla sprzedających mieszkania, czyli rynek nieruchomości w 2024/2025 roku
Na rynek mieszkaniowy przyszedł czas posuchy. Jak sobie poradzić ze sprzedażą mieszkania w czasach bessy?
Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości
Każdy budynek- mniejszy, czy większy, musi posiadać zarządcę nieruchomości. Kogoś, kto będzie dbał o jego prawidłową eksploatację, przeglądy techniczne, a także będzie wspierał mieszkańców w organizacji części wspólnych. I jest to w zasadzie jasne dla każdego, kto ma okazję mieszkać w budynkach wielolokalowych.
Są jednak pewne zakulisowe kwestie dotyczące zarządzania nieruchomościami, z którymi zarządcy są zaznajomieni, osoby jednak z zewnątrz- nie do końca. A szkoda, bo świadomość kilku aspektów pracy zarządcy nieruchomości ułatwiłaby współpracę pomiędzy mieszkańcami, a administratorem budynku.
Jakie są zatem najważniejsze, zakulisowe aspekty związane z zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi?
Przede wszystkim…
Zarządca musi stawać rozkrokiem pomiędzy rozbieżnymi interesami mieszkańców.
Właściciele lokali mieszczących się w obrębie jednego budynku mogą mieć zupełnie odmienne interesy, potrzeby i poglądy na wszelakie aspekty związane z zarządzaniem ich wspólnym miejscem do życia. I problem jest zdecydowanie bardziej złożony niż to, że parterowcy niechętnie podchodzą do remontu dachu czy odnowienia windy, a osoby mieszkające na ostatnich piętrach wręcz przeciwnie.
Problem polega na tym, że w jednej wspólnocie mieszkaniowej, szczególnie w większych miastach, możemy mieć do czynienia z kilkoma „rodzajami” właścicieli o zupełnie odmiennych potrzebach. Bardzo łatwo można wyobrazić sobie sytuację, w której właścicielami mieszkań w jednym bloku czy kamienicy są:
Najzwyklejsi mieszkańcy
Rentierzy, którzy wynajmują swoje mieszkanie/a długoterminowo
Inwestorzy, którzy wynajmują swoje mieszkania krótkoterminowo, np. na doby czy weekendy (tzw. aparthotele)
Flipperzy, czyli osoby które zakupiły mieszkanie do dalszej odprzedaży
Gmina- w przypadku, jeśli w budynku znajdują się mieszkania komunalne lub socjalne
Właściciele lokali użytkowych usytuowanych najczęściej na parterze budynku, przeznaczonych na drobne usługi czy osiedlowe sklepy.
Jak widać, w obrębie jednej wspólnoty mieszkaniowej możemy mieć co najmniej aż 6 „rodzajów” właścicieli lokali, których interesy będą zupełnie odmienne. Przykładowo, flipper nie będzie chciał podwyższenia opłat do wspólnoty w celu gruntownego remontu (nawet, jeśli jest on niezbędny do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości), bo planuje swój lokal jak najszybciej sprzedać, więc podwyżka opłat administracyjnych może jedynie odstraszyć potencjalnego nabywcę. W opozycji do jego interesu będzie oczywiście głos wszystkich tych, którzy chcą w swoim „M” przemieszkać jeszcze wiele lat i zależy im na należytym stanie części wspólnych.
Takich przykładów można mnożyć.
Osoba wynajmująca mieszkanie w systemie dobowym nie będzie w ogóle zainteresowana próbami ograniczenia hałasu po godzinie 22, ponieważ nie ukrywajmy- jej klientelą będą bardzo często imprezowicze przyjeżdzający do Wrocławia, Torunia czy innego turystycznego miasta w celach czysto rozrywkowych. I znowu- w opozycji do nich będą wszystkie osoby, które posiadają małe dziecko, lub też wstają rano do pracy i chcą się po prostu wyspać.
Ciekawym przykładem rozbieżnych interesów właścicieli są także budynki, w których znajdują mieszkania komunalne i socjalne- a ich właścicielem jest oczywiście gmina.
A żeby było zabawniej, bardzo często w blokach z w/w mieszkaniami zarządcą jest ZGM, ZUM tudzież inna postPRLowska instytucja, nad którą pieczę sprawuje… gmina właśnie. Mamy zatem do czynienia z sytuacją, w której jednostka będąca właścicielem częstokroć kilku lokali, jest jednocześnie właścicielem instytucji zarządzającej nieruchomością i pracodawcą zarządcy. I oczywiście pojawia się pytanie- czy zarządca ZGMu będzie starał się realizować optymalny plan zarządzania nieruchomością biorąc pod uwagę wspólny interes wszystkich mieszkańców, czy będzie realizował interes swojego pracodawcy, czyli ZGMU, nad którym pieczę sprawuje gmina?
W takich przypadkach mamy do czynienia nawet nie tyle z rozkrokiem, co szpagatem, który musi wykonać zarządca, aby sprostać wyzwaniom swojej pracy.
Pieniacze, malkontenci i specjaliści od wszystkiego.
O Polakach można mówić wiele dobrego, ale kłótliwość i pieniactwo wybitnie wpisują się do kanonu naszych cech narodowych. Ma to swoje odbicie również na zebraniach wspólnot mieszkaniowych. Z opowieści zarządców jasno wynika, że dochodzenie do konsensusu jest w obrębie wspólnot mieszkaniowych wyjątkowo trudne. Począwszy od sporów o najmniejsze drobnostki, takich jak tytułowa „szerokość rozstawu linek w suszarni”, aż po sprawy najistotniejsze, zapewniające prawidłową eksploatację budynku i bezpieczeństwo mieszkańców.
Zdarza się, że przypominające nieraz perypetie Kargula i Pawlaka batalie między sąsiadami kończą się nawet rękoczynami, tak jak przypadku jednej ze szczecińskich wspólnot mieszkaniowych. W szeroko opisywanym przez media wydarzeniu, na zebraniu wspólnoty doszło do bójki z udziałem gazu pieprzowego. W wyniku zdarzenia kilka osób trafiło do szpitala z obrażeniami, a na miejsce została wezwana policja. Ile razy doszło do podobnych incydentów, które nie zostały zgłoszone i zarejestrowane? Nie wiadomo. Wiadomo natomiast, że współpraca bez dwóch zdań nie należy do naszych narodowych sportów.
Dlatego, drogi mieszkańcu wspólnoty mieszkaniowej- szanuj zarządcę swego. To naprawdę ciężka praca.
Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.
Na rynek mieszkaniowy przyszedł czas posuchy. Jak sobie poradzić ze sprzedażą mieszkania w czasach bessy?
Czy właściciel nieruchomości na wynajem ma prawo zażądać od potencjalnego lokatora zaświadczenia o zarobkach?