Czy agent nieruchomości może pobierać prowizję przy umowie przedwstępnej?
Przejdźmy zatem od razu do sedna- tak, agent nieruchomości może pobrać swoją prowizję przy umowie przedwstępnej. Dlaczego może? Dlatego, że nie ma żadnego przepisu, który by tego zabraniał. To po pierwsze. Po drugie zaś, należy pamiętać, że zakres czynności pośrednictwa i warunki uzyskania przez agenta prowizji reguluje wyłącznie umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. To z niej klient wyczyta zakres czynności, które będzie wykonywał na jego rzecz pośrednik, a także warunki uzyskania przez niego prawa do wynagrodzenia (prowizji). Jeżeli zatem w umowie znajdziemy zapisy mówiące o tym, że agent nieruchomości rozlicza się ze swoim klientem za doprowadzenie do skutku, jakim jest umowa przedwstępna- to tak, może pobrać od klienta wynagrodzenie za ten właśnie skutek.

Co prawda, zdarzyły się pojedyncze wyroki sądów, które takie postanowienia umowne podważały, natomiast należy dodać, że jest to wysoce indywidualna kwestia. Pośrednik tak naprawdę wcale nie musi rozliczać się od konkretnego skutku- może rozliczać się za poszczególne czynności, które wykonał dla klienta (o czym za chwilę).

Czy to etyczne, aby pobierać wynagrodzenie przy umowie przedwstępnej?
Od lat, w środowisku pośredników toczy się nieustająca dyskusja na temat tego, czy jako agenci powinniśmy pobierać wynagrodzenie już na etapie umowy przedwstępnej. Tym bardziej, że jak zaznaczyłem we wstępie, zawarcie umowy przedwstępnej wcale nie oznacza, że do umowy przeniesienia własności do nieruchomości (czyli po prostu umowy sprzedaży) z pewnością dojdzie. Transakcje potrafią „rozsypywać” się z bardzo wielu powodów- przede wszystkim z powodu nieotrzymania przez klienta kupującego kredytu. Jednak tych powodów może być znacznie, znacznie więcej. Pojawia się zatem dylemat- szczególnie, że sprzedający zatrudnia pośrednika po to, żeby doprowadzić do sprzedaży, a nie wyłącznie do umowy przedwstępnej.

Połowa wynagrodzenia przy umowie przedwstępnej, a druga połowa- przy umowie końcowej
Pewnym kompromisem, w mojej ocenie dość sprawiedliwym, jest utarty, rynkowy zwyczaj polegający na tym, że 50% prowizji płatne jest przy umowie przedwstępnej, zaś drugie 50%- przy umowie ostatecznej, przenoszącej własność. Jest to jakieś rozwiązanie- tym bardziej, że zdecydowaną większość swojej usługi agent wykonuje właśnie do momentu podpisania umowy przedwstępnej. Potem, z reguły, pośrednik jedynie na nowo pobiera pewne zaświadczenie niezbędne do transakcji, dostarcza je do notariusza, przychodzi na akt notarialny (choć w sumie nie powinien- i piszę o tym tutaj), a następnie uczestniczy w wydaniu nieruchomości i przeprowadzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Zdecydowanie więcej pośrednik pracuje zatem do momentu zawarcia umowy przedwstępnej, niż po niej.

Pamiętaj- umowa rezultatu o tylko jeden z modeli uzyskiwania wynagrodzenia przez pośrednika
Na koniec powyższych rozważań warto dodać jedną rzecz. Sytuacja, w której agent nieruchomości uzyskuje wynagrodzenie za doprowadzenie do konkretnego skutku (np. umowy przedwstępnej czy przeniesienia własności) jest zaledwie jednym z trzech modeli uzyskiwania wynagrodzenia przez pośrednika. Powyższy wariant to typowa umowa rezultatu- a mamy jeszcze umowę starannego działania, w ramach której pośrednik uzyskuje wynagrodzenie za konkretne czynności, które wykona dla klienta. Może to być np. sesja zdjęciowa czy weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Trzecim modelem jest podejście hybrydowe- będące połączeniem obu powyższych. Więcej na temat warunków uzyskiwania przez agenta nieruchomości prawa do wynagrodzenia przeczytasz w tym artykule.

Czy pośrednik może pobrać prowizję przy umowie przedwstępnej? Podsumowanie
Jak wskazałem na samym początku- nie ma żadnego przepisu, który by zabraniał pośrednikowi pobierania wynagrodzenia (lub jego części) już na etapie umowy przedwstępnej. To umowa pośrednictwa reguluje tę kwestię, bowiem ustawodawca daje pośrednikom całkowitą dowolność w tym zakresie. Dobrą praktyką jednak jest podzielenie prowizji na dwie transze- z czego pierwsza płatna jest przy umowie przedwstępnej, druga zaś, przy ostatecznej.

Jeżeli po lekturze tego tekstu naszły Cię jakiekolwiek pytania- skontaktuj się ze mną. Od lat pomagam klientom w weryfikacji umów pośrednictwa, które zamierzają zawrzeć.