Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości

Omijanie pośrednika w obrocie nieruchomościami- czym jest?

Udostępnij

Omijanie pośrednika w obrocie nieruchomościami- czym jest?
Relacje pomiędzy klientami a przedsiębiorcami układają się bardzo różnie- i to w każdej branży. Tak też bywa w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. Bywa, że te relacje są naprawdę bardzo dobre, a czasami… wręcz odwrotnie. Pewnym zarzewiem potencjalnych konfliktów pomiędzy pośrednikiem a konsumentem jest tak zwane „omijanie pośrednika” w procesie transakcji. W tym artykule omówię zatem te „niestandardowe” praktyki stosowane przez część klientów, a także postaram się rzucić nieco nowe spojrzenie na to zagadnienie- idące nieco na przekór temu, co zdecydowana większość pośredników na ten temat uważa. Zapraszam do lektury!

Na czym polega omijanie pośrednika przez klientów?
Jak zaznaczyłem we wstępie, jedną z niecodziennych praktyk stosowanych przez klientów, jest właśnie omijanie agenta nieruchomości. O co chodzi? Ano chodzi o to, że klienci, chcąc uniknąć konieczności płacenia wynagrodzenia agentowi nieruchomości, starają się doprowadzić do transakcji niejako „za jego plecami”- licząc oczywiście, że ten nie zorientuje się o tej relatywnie mało eleganckiej zagrywce. Jednak to zagadnienie nie jest wcale takie proste, jak może się na początku wydawać. „Omijanie pośrednika” czasami jest praktyką bardzo nieuczciwą wobec agenta, ale czasami bywa… jedyną możliwością, jaka klientowi zostaje. Dlatego należy prześledzić wszystkie warianty, które mogą wystąpić w tym kontekście- przede wszystkim w odniesieniu do kupującego nieruchomość.

Omijanie pośrednika przez klienta kupującego
Najczęściej spotykanym wariantem omijania pośrednika jest sytuacja, w której klient kupujący znalazł ogłoszenia pośrednika w Internecie, natomiast zdecydował się samodzielnie „namierzyć” sprzedającego. Oczywiście z pominięciem agenta. To „namierzenie” odbywa się na szereg różnych sposobów- najczęściej, kupujący po prostu… puka do drzwi sprzedającego, wcześniej lokalizując nieruchomość chociażby po banerze, który wisi na balkonie, czy też poprzez charakterystyczne szczegóły (widok za oknem itp.), które można uzyskać po przeglądnięciu ogłoszenia pośrednika. Po zapukaniu do drzwi, taka osoba mówi wprost, co jest powodem wizyty. I pyta, czy może mieszkanie obejrzeć. Czy taka praktyka jest uczciwa? Czy jest etyczna? Agenci nieruchomości stwierdzą, że nie. Klienci kupujący nie będą widzieli w tym nic zdrożnego. A jak jest naprawdę?
To zależy.

Od czego?
Tutaj dochodzimy bowiem do bardzo delikatnej i drażliwej kwestii. Zadajmy sobie pytanie- dlaczego kupujący obchodzą w ten sposób pośredników? Ano dlatego, że po prostu nie chcą płacić prowizji. I tutaj dochodzimy do sedna sprawy- bo bardzo często, ja wcale się nie dziwię klientom kupującym, że obchodzą pośredników. Dlaczego? Dlatego, że każdy klient kupujący ma prawo obejrzeć i zakupić nieruchomość, którą ogłasza biuro, bez uiszczania jakichkolwiek opłat na rzecz pośrednika. Z czego to wynika?

Ano z tego, że pośrednik sprzedając dowolną nieruchomość musi mieć zawartą umowę pośrednictwa ze sprzedającym. To na jego rzecz działa. To na jego rzecz świadczy usługę- i to sprzedający go wynagradza za wykonanie tej usługi. Koniec, kropka. Oczywiście, pośrednik może pobierać wynagrodzenie od dwóch stron transakcji, o czym piszę w tym artykule. Zostawmy na tę chwilę kwestię tego, czy pośrednik od strony etycznej i praktycznej powinien to robić, i czy w ogóle jest możliwe obsłużenie dwóch stron tej samej transakcji w taki sposób, żeby nie szkodzić przynajmniej jednej z nich- o tym piszę w wyżej podlinkowanym artykule i zachęcam do lektury, jeśli interesuje Cię ta tematyka.

Wymuszanie prowizji na kupującym przyczyną obchodzenia pośrednika
Niezależnie jednak od tego- tak, pośrednik może pobrać wynagrodzenie (prowizję) od dwóch stron transakcji. Problem polega jednak na tym, że część pośredników wymusza na klientach kupujących zapłatę prowizji (czyli zamówienie usługi pośrednictwa), często wbrew ich woli. Ogromna część klientów nie chce korzystać z usługi pośrednika- i ma do tego pełne prawo. Pośrednik w takim wypadku powinien bez problemów pokazać nieruchomość klientom. I nie powinien w pewien sposób wymuszać zamówienia u niego usługi- np. poprzez patologiczną argumentację w stylu „bez umowy nie wpuszczę do mieszkania”. O tym piszę szerzej w tym artykule:
na czym polega wymuszanie prowizji przez pośrednika.

Z drugiej zaś strony, klient kupujący musi pamiętać o jednym. Jeżeli nie chce zamawiać u pośrednika usługi, nie ma prawa oczekiwać od niego jakichkolwiek działań na jego rzecz. Nie ma wówczas prawa dopytywać pośrednika o kwestię weryfikacji dokumentów, jakiegokolwiek doradztwa, informowania o tym, jak bezpiecznie transakcję przeprowadzić. I tutaj, zauważam pewną dozę roszczeniowości u niektórych klientów. Bo z jednej strony, nie chcą oni korzystać z usługi pośrednika, zaś z drugiej, oczekują od niego wyczerpujących wyjaśnień na temat sytuacji prawnej mieszkania, czy też zadają pytania choćby o procedurę aktu notarialnego czy wydania lokalu. Bądźmy poważni- jeżeli klient nie zamówił usługi u pośrednika (bo stwierdził, że jest mu on niepotrzebny), to nie może oczekiwać od niego jakiegokolwiek wsparcia i świadczenia na jego rzecz jakiejkolwiek usługi.

Wróćmy jednak do meritum- czyli omijania pośrednika przez klientów kupujących
Jak pisałem wyżej: każdy klient ma prawo wejść do mieszkania, obejrzeć je i kupić bez zamawiania usługi pośrednictwa- nawet, jeśli sprzedaż jest prowadzona przez biuro nieruchomości. Mało tego- jeżeli pośrednik próbuje wymusić na nim zamówienie usługi, nie robi nic innego, jak działa na niekorzyść sprzedającego, bo w oczywisty sposób ogranicza mu ilość potencjalnych zainteresowanych. A za to grozi nawet odpowiedzialność karna!

Jako agenci, sami jesteśmy sobie winni
W mojej ocenie, my, jako agenci nieruchomości, tak naprawdę sami jesteśmy sobie winni, że część klientów wręcz staje na rzęsach po to, ażeby nas pominąć w transakcji. To tylko i wyłącznie wina biur nieruchomości, że wymuszają prowizję na kupujących, a ci nie chcąc jej płacić, unikają agentów jak ognia. Gdyby nie było patologicznych praktyk polegających na wymuszaniu prowizji od kupujących, wówczas klienci nie czuliby potrzeby omijania pośrednika.  A najlepszym dowodem tego, jak bardzo zaburzona jest relacja zaufania pomiędzy potencjalnymi klientami, a pośrednikami, jest fakt, że część klientów potrafi dokonywać pominięcia pośrednika nawet wtedy, kiedy w ogłoszeniu (a także na banerze wywieszonym na balkonie), widnieje informacja, że kupujący nie ponosi żadnych kosztów. A mówiąc wprost- że jest to oferta „0% prowizji od kupującego”. To naprawdę katastrofalna diagnoza na temat relacji pomiędzy niektórymi klientami, a pośrednikami.

Omijanie przez klienta kupującego, kiedy już zawarł umowę z pośrednikiem
Należy jednak dodać, że jeżeli klient kupujący- sam, dobrowolnie- zawarł umowę z pośrednikiem, a dopiero później przeprowadził „procedurę” omijania agenta, to takiego zachowania nie można traktować inaczej, niż w kategoriach zwykłej nieuczciwości. Jeżeli klient dobrowolnie zamówił usługę, powinien się z niej z pośrednikiem rozliczyć. Jakiekolwiek próby omijania pośrednika w takiej sytuacji są po prostu nieuczciwe. I jeżeli taki klient uważa, że uda mu się przeprowadzić w ten sposób transakcję, a biuro nieruchomości się nie zorientuje- jest w głębokim błędzie. Każde biuro nieruchomości ma dostęp do
księgi wieczystej nieruchomości, którą sprzedaje. I to żaden problem ją sprawdzić i zweryfikować dane z umowy pośrednictwa z aktualnym właścicielem, który widnieje w księdze.

Uczciwość lepsza, niż kara umowna
W takim wypadku, biuro nie tylko może wystawić klientowi fakturę za usługę. Najczęściej (jeśli był odpowiedni zapis w
umowie pośrednictwa), agent może nawet naliczyć klientowi karę umowną (najczęściej równowartość kosztów usługi) za pominięcie pośrednika w transakcji. I taki klient zapłaci nie samą prowizję, ale jej dwukrotność (taka jest maksymalna, możliwa kara w umowna w umowie z konsumentem). Nie jest to zatem opłacalna operacja i lepiej być w takim wypadku po prostu uczciwym wobec pośrednika.

Podsumowanie
Tak naprawdę, powyższe rozważania to zaledwie wierzchołek góry lodowej. Do omówienia została chociażby kwestia związana z rodzajem umowy, jaka została zawarta z pośrednikiem przez sprzedającego. Inaczej bowiem rozpatruje się tę kwestię przy tak zwanej umowie otwartej, a inaczej przy umowie na wyłączność. Inaczej rozpatruje się to również w kontekście samych sprzedających- którzy też, zdecydowanie rzadziej, ale jednak, mogą próbować pomijać pośredników w transakcji. To wszystko wymaga szerszego omówienia- więc jeżeli jesteś pośrednikiem lub klientem, który chce zaczerpnąć więcej wiedzy na ten temat- skontaktuj się ze mną!

Paweł Doliński

Paweł Doliński

Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.

Potrzebujesz podobnych artykułów?

Skontaktuj się, a przygotuję dla Ciebie eksperckie treści