Czym są części wspólne nieruchomości?
Ogromna część Polaków na co dzień mieszka w budynkach wielolokalowych- i współdzieli swoje miejsce do życia wraz z innymi mieszkańcami bloku czy kamienicy. Jednak oprócz tego, że każdy z lokatorów jest właścicielem swojego „M”, przysługuje mu również… udział w częściach wspólnych nieruchomości. Czym są owe „części wspólne”, na jakiej zasadzie odbywa się zarządzanie nimi, a także jakie mają one znaczenie w kontekście codziennego zawiadywania wspólnotą mieszkaniową- o tym przeczytasz w dzisiejszym artykule.

Czym są części wspólne nieruchomości? Co się do nich zalicza?
Części wspólne nieruchomości to nic innego, jak po prostu elementy bloku czy kamienicy, które służą wszystkim mieszkańcom. Ustawa o własności lokali uchwalona w 1994 roku mówi o tym w następujący sposób:
„Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”
Art.3.2. Ustawy o własności lokali

Części nieruchomości wspólnej w praktyce
Co to oznacza w praktyce? W praktyce, są to części nieruchomości, z których korzystają… wszyscy mieszkańcy. Klasycznym przykładem części wspólnych nieruchomości będzie chociażby klatka schodowa, dach, winda, ale też elewacja budynku. To także fundamenty, wszelkie instalacje doprowadzające media (prąd, wodę czy gaz), kanały wentylacyjne, stropy, wewnętrzne korytarze, kotłownie, rowerownie, wózkownie czy suszarnie. To wszystko zalicza się do części wspólnych nieruchomości- i wszystkim właścicielom mieszkań przysługuje prawo do korzystania z nich.

Udziały w części wspólnych nieruchomości
Jak wyżej wspomniałem, każdy z właścicieli wyodrębnionego lokalu ma swój udział w nieruchomości wspólnej. Jednak w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej mogą mieć oni różny udział w tejże. A od czego zależy, jaki udział w nieruchomości wspólnej przysługuje konkretnemu właścicielowi? Decydująca jest tutaj powierzchnia lokalu, który jest posiadaniu danego właściciela.

Ustawa mówi następująco:
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Ustawa o własności lokali Art. 3.3.

W księdze wieczystej będzie zatem wpisany ułamek- wynikający z porównania powierzchni mieszkania do powierzchni całego budynku (czyli wszystkich lokali plus wszystkich pomieszczeń przynależnych). Informację o udziałach w częściach nieruchomości wspólnej każdego mieszkania znajdziemy w księdze wieczystej lokalu w dziale I SP – spis praw związanych z własnością.

Ważna kwestia: samego udziału w częściach nieruchomości wspólnej nie można sprzedać- przechodzi on bowiem na nowego nabywcę jedynie w przypadku sprzedaży samego lokalu. Jest to nieco odmienna historia od sytuacji sprzedaży „zwykłego” udziału w nieruchomości- takiej transakcji można dokonać, o czym piszę w tym artykule: czy można sprzedać udział w nieruchomości.

Jakie mają znaczenie udziały w częściach wspólnych?
Same udziały mogą mieć wielorakie znaczenie dla codziennego funkcjonowania w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Po pierwsze, im większy udział w nieruchomości wspólnej, tym większe opłaty ponosi właściciel z tytułu utrzymania i eksploatacji nieruchomości. Są one bowiem wyliczane adekwatnie do posiadanych udziałów.

Po drugie, na zebraniach wspólnot mieszkaniowych, w jakimkolwiek głosowaniu liczy się właśnie… udział w nieruchomości wspólnej. Im zatem większy udział, tym bardziej „istotny” (w sensie- znaczący więcej) głos przy przegłosowywaniu dowolnych uchwał (chociażby tych dotyczących wyglądu klatki schodowej czy ocieplenia budynku). Mogą się zatem zdarzyć sytuacje, gdzie w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej jeden właściciel posiada większość udziałów (w przypadku posiadania np. większej ilości lokali w budynku)- przez co, może de facto samodzielnie decydować o rozmaitych kwestiach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Po trzecie zaś, konkretny ułamkowy udział, to konkretna odpowiedzialność. Przykładowo- jeżeli doszłoby do uszkodzenia samochodu w wyniku spadającej z dachu dachówki, to wówczas każdy z właścicieli odpowiada za tę szkodę (również finansowo) adekwatnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak zatem widać, udziały w nieruchomości wspólnej to z jej strony przywileje, a z drugiej- obowiązki.

Mała wspólnota mieszkaniowa vs duża wspólnota mieszkaniowa
Warto na koniec omówić też jedną kwestię. O ile większość wspólnot mieszkaniowych to tak zwane „duże wspólnoty mieszkaniowe” (czyli te powyżej 3 wyodrębnionych lokali), to nadal istnieje wiele tak zwanych „małych wspólnot mieszkaniowych”, gdzie tych samodzielnych lokali jest 3, lub mniej niż 3. Jakie to ma znaczenie w kontekście udziałów i zawiadywaniu nieruchomością wspólną? Wbrew pozorom- ogromne.

W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych jakiekolwiek ustalanie uchwał czy innych decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej odbywa się przy pomocy głosowania (bezwzględna większość głosów, czyli 50%+1 głos wystarczy, aby przegłosować uchwałę). Jednak w małych wspólnotach sytuacja się nieco komplikuje. W tym przypadku bowiem, wszystkich współwłaścicieli w kontekście zawiadywania częściami wspólnymi nieruchomości obowiązują… przepisy Kodeksu Cywilnego o współwłasności. A mówiąc wprost- potrzebna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli, aby przeforsować jakiekolwiek decyzje dotyczące zawiadywania częściami wspólnymi. Więcej o różnicach pomiędzy małą, a dużą wspólnotą mieszkaniową znajdziesz w tym artykule.

Nie zmienia to jednak faktu, że nawet w kontekście dużych wspólnot mieszkaniowych zdarzają się ogromne problemy w ustalaniu dowolnych niemal kwestii. Niestety, współpraca nie jest naszym sportem narodowym, a w kontekście wspólnot mieszkaniowych widać to tak, jak niemal nigdzie indziej. Proces decyzyjny bywa na zebraniach wspólnot czasami bardzo, bardzo uciążliwy- o czym piszę w tym artykule: wojna o szerokość rozstawu linek w suszarni, czyli o zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi słów kilka.