Mała wspólnota mieszkaniowa vs duża wspólnota mieszkaniowa- czym się różnią?
Z historii polskiego mieszkalnictwa wiemy, że spółdzielnia mieszkaniowa była podstawową jednostką organizacyjną, wokół której skupione było życie mieszkańców w ramach budynków wielolokalowych. Jednak wraz ze zmianami ustrojowymi z przełomu lat 80 i 90 powołano do życia kolejną instytucję prawną, która powstała niejako w kontrze do spółdzielni mieszkaniowej- wspólnotę mieszkaniową. Wyróżniamy dwa rodzaje wspólnot- małe, a także duże. Czym się różnią? Wbrew pozorom, nie tylko wielkością!

Mała wspólnota mieszkaniowa a duża wspólnota mieszkaniowa- co musisz wiedzieć?
Na początku, należy wiedzieć, czym się różnią obie te instytucje prawne. Jak łatwo się domyśleć, chodzi przede wszystkim o… wielkość takiej wspólnoty. Nie chodzi jednak o ilość metrów kwadratowych całego budynku czy też metraż mieszkań, a o… ilość samodzielnych, indywidualnie wyodrębnionych lokali. Obecnie, mała wspólnota mieszkaniowa liczy do 3 wyodrębnionych lokali, zaś duża- powyżej trzech. Jednak nie tylko w samej nazwie tkwi cały szkopuł związany z małymi i dużymi wspólnotami. Przede wszystkim, w obu rodzajach tych jednostek organizacyjnych zupełnie inaczej przebiega proces zarządzania nieruchomością wspólną. A na czym ta różnica polega?

Zarządzanie budynkiem przy dużej wspólnocie mieszkaniowej
Paradoksalnie, to zarządzanie dużą wspólnotą mieszkaniową może być znacznie sprawniejsze, niż małą. Dlaczego? Aby podjąć jakąkolwiek uchwałę, w ramach której duża wspólnota decyduje chociażby o sposobie korzystania z części wspólnych, należy poddać pod głosowanie stosowną uchwałę. Aby została ona zaakceptowana, wystarczy przegłosować ją przy pomocy 51% głosów mieszkańców. Przy czym należy mieć na uwadze fakt, że wskazane procenty wyliczane są na podstawie udziałów w nieruchomości, a nie na podstawie liczby lokali czy mieszkańców. W księdze wieczystej wyodrębnionego indywidualnie lokalu każdy z właścicieli posiada wpisany swój udział w nieruchomości wspólnej. Wyliczany jest on poprzez przyrównanie metrażu jednego lokalu do metrażu całej nieruchomości.

W ekstremalnych przypadkach może się zatem okazać, że jeśli przykładowo jeden właściciel posiada większościowy udział w nieruchomości wspólnej (bo zakupił kilka czy kilkanaście mieszkań), może niemalże samodzielnie i arbitralnie decydować o wielu kwestiach związanych z zarządzaniem budynkiem. W większości jednak, taka sytuacja nie występuje- i mieszkańcy podejmują uchwały kolektywnie, bezwzględną większością głosów, liczonych na podstawie wyżej wskazanych udziałów.

Zarządzanie nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mieszkaniowej
Teoretycznie, można by rzec, że przy małej wspólnocie, liczącej do 3 wyodrębnionych lokali, proces decyzyjny będzie przebiegał sprawniej, niż w przypadku kilkunastu, czy nawet kilkuset lokali. Okazuje się jednak, że niekoniecznie. Aby podjąć jakąkolwiek decyzję przy małej wspólnocie mieszkaniowej, właścicieli wyodrębnionych lokali obowiązują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. To oznacza, że do podejmowania jakichkolwiek decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej, wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli. A to, może przysporzyć naprawdę sporych problemów- wszak wszyscy wiemy, że współpraca nie jest czymś, co Polacy mają we krwi. Często bywa wręcz odwrotnie- a proces decyzyjny w małych wspólnotach mieszkaniowych przypomina niejednokrotnie perypetie Kargula i Pawlaka, czyli bohaterów znanych ze słynnej, filmowej trylogii powstałej jeszcze w czasach PRL.

Mała wspólnota mieszkaniowa a duża wspólnota mieszkaniowa- podsumowanie
Obie te rodzaje wspólnot mieszkaniowych wymagają odpowiedniego zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości- czyli chociażby instalacjami doprowadzającymi media, dachem, ścianami, stropami czy wentylacją. Jednak proces decyzyjny potrafi być naprawdę skomplikowany- o czym piszę szerzej w tym artykule. Szczególnie dotyczy to małych wspólnot mieszkaniowych, czyli takich, które posiadają do trzech wyodrębnionych lokali.

Dla pocieszenia jednak dodam, że przed nowelizacją ustawy o własności lokali z 2020 roku, mała wspólnota mieszkaniowa definiowana była jako budynek, w którym znajdowało się aż do… siedmiu wyodrębnionych lokali. Można zatem przyjąć, że zmiany w ustawie przyniosły pewne usprawnienie w zarządzaniu małymi wspólnotami mieszkaniowymi.

I bardzo dobrze- zdaniem wielu ekspertów, instytucja małej wspólnoty mieszkaniowej powinna na zawsze zniknąć z ustawy o własności lokali, bowiem czasami, jeżeli w jednym budynku mieszkają naprawdę skłóceni właściciele, zarządzanie nieruchomością wspólną bywa wysoce nieefektywne. Mało tego- może prowadzić to do znacznie szybszej eksploatacji budynku, a w ekstremalnych przypadkach, wręcz do zagrożeń związanych z zaniedbaniem niektórych elementów części wspólnych nieruchomości.