Umowa dożywocia- czym jest i co warto o niej wiedzieć?
Jeśli interesujesz się rynkiem nieruchomości, albo po prostu planujesz nabyć mieszkanie lub dom, być może słyszałeś o umowie dożywocia. Warto tę kwestię prześledzić, bowiem jest to instytucja znana w Polsce od kilkuset lat (później, pojawiała się również w kodeksie zobowiązań). Obecny kształt umowy o dożywocie ma równo 60 lat i obchodzi swój okrągły jubileusz- została ona ustanowiona dokładnie 23 kwietnia 1964 roku. Czym zatem jest dożywocie i co musisz o nim wiedzieć w kontekście zakupu lub sprzedaży nieruchomości?

Umowa dożywocia- najważniejsze informacje
Jak wyżej wskazałem, obecna umowa o dożywocie została wprowadzona do polskiego prawodawstwa w ramach Kodeksu Cywilnego w 1964 roku. Regulują ją art. 908-916 K.C. W artykule 908 zdefiniowano tę instytucję następująco:

„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”

(art. 908 Kodeksu Cywilnego)

Istota umowy o dożywocie
Powyższe jest istotą umowy o dożywocie- w zamian za przeniesienie własności do nieruchomości, nabywca tejże zobowiązuje się do dożywotniej opieki nad osobą, która przekazała jej nieruchomość. Dalsze artykuły Kodeksu Cywilnego regulują to, w jaki sposób powinna być wykonana umowa dożywocia, a także to, co w przypadku, jeśli pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym powstaną stosunki utrudniające czy wręcz uniemożliwiające codzienną opiekę. Wówczas, sąd może ustanowić rentę dożywotnią, a w skrajnych przypadkach- nawet rozwiązać umowę o dożywocie. Następnie, artykuły K.C. mówią o tym, co w przypadku, jeśli dożywotnik stał się niewypłacalny wskutek umowy- w takim przypadku, osoba zobowiązana może w ciągu 5 lat domagać się uznania umowy za nieskuteczną.

Forma umowy dożywocia
Umowa dożywocia każdorazowo musi zostać zawarta (tak jak każdy inna metoda przeniesienia własności do nieruchomości), w formie aktu notarialnego. Jakakolwiek umowa zawarta w innej formie, będzie z mocy prawa nieważna- ma to znaczenie szczególnie w kontekście przeszłych umów o dożywocie zawieranych często kilkadziesiąt lat temu, które mogły tej formy nie spełniać. Wówczas bowiem, świadomość prawna bywała na relatywnie niewielkim poziomie, co może powodować rozmaite komplikacje i niejasności nawet przy dzisiejszej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości.

Istotne informacje o umowie dożywocia
Umowa dożywocia jest prawem niezbywalnym i nie podlega dziedziczeniu. Wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika. Jeśli umiera właściciel nieruchomości obciążonej umową dożywocia, wówczas obowiązki wynikające z tej umowy przechodzą każdorazowo na jego spadkobierców. Warto jednak dodać jedną rzecz. Umowa dożywocia z reguły jest realizowana w nieruchomości, której prawo własności dożywotnik przeniósł na nabywcę. Jednak należy podkreślić, że obowiązek opieki może być świadczony w innej nieruchomości niż ta, której dotyczyła umowa! Każdorazowo zatem, należy wczytać się dokładnie w umowę dożywocia, aby wiedzieć, czy nieruchomość, którą zamierzamy nabyć, jest takim zobowiązaniem obciążona. Informację o tym, co było podstawą nabycia nieruchomości, znajdziemy oczywiście m.in. w księdze wieczystej nieruchomości.

Umowa dożywocia a służebność osobista
W ramach dożywocia można ustanowić służebność osobistą na nieruchomości, która była przedmiotem umowy- ale nie jest to obowiązek. Służebność osobista jest pojęciem znacznie węższym, niż umowa dożywocia. Jest obciążeniem nieruchomości, w ramach której służebnik może do śmierci zamieszkiwać dany lokal, zaś umowa dożywocia jest przede wszystkim formą przeniesienia własności, w zamian za dożywotnią opieką (wykraczającą znacznie dalej, niż możliwość zamieszkiwania w danej nieruchomości). I o tym należy pamiętać- więcej o różnicy pomiędzy umową dożywocia a służebnością osobistą znajdziesz w tym artykule.