Służebności- czym są i jakie występują?
Badając stan prawny nieruchomości, możemy natknąć się na tak zwane służebności. Są one zdefiniowane w kodeksie cywilnym i każdorazowo należy je dokładnie przestudiować, zanim podejmie się decyzję o zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Obecnie, wyróżniamy trzy rodzaje służebności:

1.    Osobistą

2.    Gruntową: przechodu lub przejazdu

3.    Przesyłu

Poniżej, omówię po kolei każdą z nich. Zapraszam do lektury!

Służebność osobista- czym jest?
Służebność osobista jest istotnym obciążeniem nieruchomości. Polega na tym, że służebnik (osoba, której przysługuje służebność) może dożywotnio zamieszkiwać nieruchomość obciążoną służebnością. Często to obciążenie nieruchomości służebnością odbywa się w kontekście np. darowizny na rzecz dziecka przez rodzica, który chce mieć gwarancję, że będzie mógł dożywotnio zamieszkiwać dane lokum. Warto dodać, że nieruchomość obciążona służebnością jest jak najbardziej zbywalna- jednak wraz z przeniesieniem własności do nieruchomości, służebność zostaje cały czas w mocy prawa. I to na kolejnym właścicielu będzie spoczywał obowiązek udostępnienia lokalu służebnikowi.

Służebność osobista powinna być, choć nie musi, wpisana do księgi wieczystej. Znajdzie się ona oczywiście w dziale trzecim- dotyczącym praw, roszczeń i ograniczeń. Jednak jak wyżej wskazałem- służebność osobista nie musi znaleźć się w księdze wieczystej! Często wynika ona z innych dokumentów, natomiast zawsze powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Warto dodać, że usunięcie służebności odbywa się na dwa sposoby- albo służebnik samodzielnie zrzeka się służebności (również w formie aktu notarialnego), lub też wygasa ona samoistnie z momentem… śmierci służebnika. Wówczas, jeżeli służebność została wpisana do księgi wieczystej, podstawą jej wykreślenia będzie nic innego, jak akt zgonu służebnika.

Służebność a umowa dożywocia- czym się różnią?
Służebność osobista bardzo często mylona jest z umową dożywocia. To dwie, zupełnie różne konstrukcje prawne! Służebność jest obciążeniem, wadą prawną nieruchomości, zaś umowa dożywocia jest formą przeniesienia własności do nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę nad osobą, która przekazuje prawo do nieruchomości osobie trzeciej. Wykonanie obowiązku wynikającego z umowy dożywocia wcale nie musi odbywać się w mieszkaniu czy domu, które dożywotnik przekazuje osobie trzeciej. Oprócz tego, służebność polega wyłącznie na możliwości zamieszkiwania w danym lokum, zaś obowiązki wynikające z umowy dożywocia obejmują często także zapewnienie opieki czy wyżywienia dożywotnikowi.

Ciekawostki związane ze służebnościami osobistymi
Jak wyżej wskazałem, generalnie służebność ustanawiana jest na lokalach mieszkalnych lub w kontekście domów. Należy jednak dodać, że również (co jest często pomijane), służebność może zostać ustanowiona na ograniczonym prawie rzeczowym, czyli na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Co więcej, w ramach ciekawostki można zauważyć, że czasami służebność znajduje się na… niezabudowanych gruntach. Jak to możliwe?

Jeżeli w przeszłości funkcjonowało np. spore gospodarstwo rolne, a znajdował się na nim dom (gdzie ustanowiono służebność), to wówczas cała księga wieczysta nieruchomości została obciążona służebnością. W przypadku np. dalszych podziałów nieruchomości (już na działki bez zabudowań), ta służebność, o ile nie została to odpowiednio zorganizowane, przechodziła wraz z wydzieleniem kolejnej nieruchomości gruntowej na kolejne działki- nawet, jeśli ta nie posiadała żadnego zabudowania.

Wspominam o tym dlatego, że nierzadko wykreślenie takiej służebności może być niezwykle trudne- jeśli chociażby nie wiemy, co dzieje się ze służebnikiem. Teoretycznie, taka wada prawna nie stanowi faktycznego obciążenia, natomiast banki bardzo często odmówią kredytowania takiej pozornie obciążonej nieruchomości!

Służebność gruntowa: przechodu lub przejazdu
Drugim rodzajem służebności, dotyczącym jednak wyłącznie gruntów, jest służebność gruntowa- przechodu lub przejazdu. Czasami dochodzi do sytuacji, w której fizycznie do jakiejś nieruchomości nie można się dostać przy pomocy „tradycyjnej” drogi publicznej- a można do niej dotrzeć jedynie pokonując czyjąś nieruchomość. I właśnie na taką okazję przewidziano służebność przejazdu lub przechodu- tak, aby każdy właściciel nieruchomości mógł się po prostu do niej dostać. Należy dodać, że aby zrekompensować właścicielowi obciążonej działki taką niedogodność, można ustanowić służebność nie tylko w formie bezpłatnej, ale i płatnej. Tak, aby w jakimś stopniu po prostu zapłacić właścicielowi działki za to, że ktoś z niej będzie korzystał na własne potrzeby.

Podobnie jak przy służebności osobistej, służebność gruntowa powinna, ale nie musi być ujawniona w księdze wieczystej- i czasami, należy to wywnioskować z innych dokumentów. Jeśli zaś będzie się znajdowała w księdze wieczystej, to w kontekście nieruchomości obciążonej znajdziemy odpowiedni zapis w dziale trzecim, natomiast w kontekście nieruchomości władnącej- w dziale I SP- dotyczącym spisu praw związanych z nieruchomością.

Służebność przesyłu
Trzecim i ostatnim rodzajem służebności, jest tak zwana służebność przesyłu- i również, dotyczy ona wyłącznie nieruchomości gruntowych. Z pewnością niejednokrotnie widziałeś na prywatnej działce słup energetyczny, zgadza się? Najczęściej, właściciel nieruchomości nie pobiera z tego tytułu żadnej opłaty względem zakładu energetycznego. A mógłby! W takiej właśnie sytuacji, można wystąpić do sądu o ustanowienie odpłatnej służebności na rzecz właściciela nieruchomości. Wówczas, zakład energetyczny będzie zobowiązany za uiszczenia odpowiedniej opłaty: niewielkiej rocznej, lub jednorazowej, znacznie większej. Zakłady energetyczne jednak niechętnie przystają na jakiekolwiek ugody w tym zakresie i każda osoba, która chce uzyskać jakiekolwiek pieniądze z tytułu ustanowienia służebności, w zasadzie ma niemal gwarancję, że będzie musiała się udać do sądu i przygotować na wieloletni proces.

Drugim najpopularniejszym przypadkiem zastosowania służebności przesyłu oprócz słupów energetycznych, są także… przyłącza mediów na działkach znajdujących się w centrach miast, a niemal zawsze- tych, na których powstają nowe osiedla deweloperskie. Każdy, kto zawiera z deweloperem umowę deweloperską, a następnie przeniesienia własności, ma w tych umowach wpisanych szereg służebności, które przysługują deweloperowi i poszczególnym instytucjom, na które godzą się wszyscy właściciele nabytych lokali. Również dla kolejnych działek dewelopera w tej samej lokalizacji! Krótko mówiąc, służebność przesyłu w tym kontekście dotyczy wszelkich rur czy kabli, które zostały zainstalowane pod powierzchnią gruntu. Deweloper z reguły przy budowaniu kolejnych etapów osiedli, będzie korzystał z już istniejącej infrastruktury. Po co jednak ustanawia się służebność? Wszystko po to, aby deweloper mógł bez przeszkód kontynuować budowę osiedla- bez obawy o najważniejsze przyłącza mediów. I aby żadna wspólnota mieszkaniowa nie wystąpiła do dewelopera z roszczeniem o ustanowienie odpłatności tejże służebności.

Podsumowanie
Służebności są jednymi z głównych wad prawnych nieruchomości, które występują na rynku. Należy jednak powiedzieć, że zawsze jest ktoś, kto na służebności traci (właściciel nieruchomości obciążonej), jak i beneficjent tejże- czyli osoba lub podmiot, która po prostu ze służebności korzysta. Szczególnie jednak przy służebnościach przesyłu, przechodu i przejazdu należy się każdorazowo zastanowić, czy z pewnością funkcjonujące służebności powinny być służebnościami nieodpłatnymi. A to zagadnienie jest wymagającą pracą zarówno po stronie właścicieli obciążonych nieruchomości, jak i chociażby zarządców wspólnot mieszkaniowych.