Umowa dożywocia a służebność osobista- czym się różnią?
Badając stan prawny nieruchomości, możemy natknąć się na rozmaite obciążenia, które znacząco utrudniają, albo wręcz uniemożliwiają jej bezpieczną sprzedaż. Często na konsultacjach klienci pytają mnie w tym kontekście o dwie rzeczy: służebność osobistą, a także umowę dożywocia- częstokroć traktując te dwie instytucje niemalże bliźniaczo. Są to jednak dwie, zupełnie odmienne konstrukcje prawne. A czym się różnią? Dowiesz się z dzisiejszego artykułu!

Czym jest służebność osobista?
Służebność osobista jest jednym z trzech rodzajów służebności (obok służebności gruntowej oraz przesyłu), które występują w polskim prawodawstwie. Polega na tym, że służebnik może przebywać do końca życia w nieruchomości, która została obciążona służebnością na jego rzecz. Co ważne- nawet, jeżeli dojdzie do sprzedaży takiej nieruchomości, służebnik nadal ma prawo w niej przebywać. Oczywiście, służebnik może się dobrowolnie zrzec służebności, natomiast musi się to odbyć (podobnie jak jej ustanowienie) w formie aktu notarialnego. Oprócz wyżej wskazanego dobrowolnego zrzeczenia się służebności, wygasa ona z momentem śmierci osoby, na rzecz której ją ustanowiono.

Służebność powinna (ale nie musi) być wpisana do księgi wieczystej nieruchomości, oczywiście w dziale trzecim, w którym znajdują się prawa, roszczenia i ograniczenia. Jeżeli dochodzi do śmierci służebnika i właściciel nieruchomości chce usunąć wpis o służebności z księgi wieczystej, musi dostarczyć do sądu wieczystoksięgowego akt zgonu osoby, której służebność przysługiwała. Na koniec należy dodać, że ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu również może być obciążone służebnością osobistą. Więcej o służebnościach przeczytasz w tym artykule.

Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia zaś, choć jest często traktowana podobnie jak służebność osobista, jest zupełnie inną instytucją prawną. Umowa dożywocia to przede wszystkim forma przeniesienia własności do nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę nad osobą, która daruje taką nieruchomość osobie trzeciej. Należy jednak zaznaczyć, że umowa dożywocia zawiera też szereg innych obowiązków, z których musi się wywiązać osoba obdarowana nieruchomością. To obowiązek zapewnienia opieki, opału, lekarstw czy wyżywienia. Jednak najważniejsze dopiero teraz: obowiązek zapewnienia mieszkania dożywotnikowi może, ale wcale nie musi odbywać się w nieruchomości, którą dożywotnik darował osobie trzeciej.

Umowa dożywocia w praktyce
Przykładowo zatem: jeżeli rodzic obdarowuje swoje dziecko nieruchomością w zamian za obowiązek dożywotniej opieki, to w zależności od umowy dożywocia, rodzic może mieć prawo do przebywania w zupełnie odmiennej nieruchomości, niż ta, którą darował potomkowi. Ta, którą darował zaś- może być pod kątem prawnym całkowicie nieobciążona, bowiem obowiązek opieki realizowany jest w innej nieruchomości. Niewykluczone zatem, że mieszkanie nabyte w drodze umowy dożywocia jest całkowicie wolne od obciążeń. Każdorazowo jednak, należy to bardzo dokładnie sprawdzić i zweryfikować, ponieważ zakup nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia może być ryzykowny. Dlatego też, jeżeli nie znasz się na weryfikowaniu stanu prawnego nieruchomości, powierz ten obowiązek doświadczonemu pośrednikowi lub prawnikowi.

Umowa dożywocia a służebność osobista- jakie są główne różnice?
Jak widać, główna różnica jest następująca: służebność osobista zawsze jest obciążeniem nieruchomości, a umowa dożywocia jest formą przeniesienia własności do nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę nad dożywotnikiem. Może się okazać, że nieruchomość nabyta w drodze umowy dożywocia nie jest obciążona prawnie, natomiast zawsze należy to zweryfikować przed zakupem takiego lokalu. Ponadto, w ramach umowy o dożywocie można ustanowić służebność osobistą na nieruchomości- choć nie jest to obowiązek.