Prognozy dla rynku nieruchomości na 2024 rok. Czy ceny mieszkań spadną?
Poprzedni rok był prawdziwym rollercoasterem dla rynku nieruchomości. Od początkowej posuchy przez pierwsze pół roku, poprzez nerwowe oczekiwanie, do gorączki mieszkaniowej po wprowadzeniu programu „bezpieczny kredyt 2%”. I faktycznie, 2023 był wyjątkowo kapryśny jeśli chodzi o zachowania zarówno kupujących, jak i sprzedających nieruchomości. Nie ulega jednak wątpliwości, że bezpieczny kredyt wywindował ceny lokali w niespotykanym dotąd tempie. A co nas czeka w roku 2024? Sprawdź prognozy dla rynku mieszkaniowego!

Zacznijmy od początku, czyli co wydarzyło się w latach 2021, 2022 i 2023- bo to ma znaczenie dla roku 2024
Żeby wyprowadzić jakąkolwiek sensowną prognozę, należy cofnąć się nieco w przeszłość- i prześledzić, w jaki sposób rynek zachowywał się w latach poprzednich. Generalnie pod koniec 2021 (a dokładnie- w październiku) Rada Polityki Pieniężnej po raz pierwszy od lat podwyższyła stopy procentowe, w związku z nadciągającą inflacją. Te podwyżki trwały systematycznie przez niemal rok, do września 2022, zaczynając od stopy referencyjnej na poziomie 0,10%, a kończąc na 6,75%. Ten przełom w polityce pieniężnej, który nastąpił jeszcze w roku 2021, rzutował na cały rok 2022.

Ograniczenie akcji kredytowej
W wyniku podwyższenia stóp procentowych, drastycznie ograniczona została zdolność kredytowa Polaków. Przez to, znacząco spadł popyt na lokale mieszkalne- a w konsekwencji, ceny mieszkań zaczęły w końcu tanieć, po wielu latach systematycznych wzrostów. Te spadki były czymś przewidywanym i wręcz oczekiwanym od lat- cykle koniunkturalne zakładają pewną sinusoidę cenową, a mówiąc wprost: żeby była hossa, musi być bessa. I rynek w 2022 roku się po prostu stabilizował, co było w mojej ocenie bardzo optymistycznym zjawiskiem, bo zaczęliśmy obserwować powrót do pewnej normalności.

2023 i tani kredyt, który zaprzepaścił szansę na normalność na rynku
Jednak ubiegły rok, jak zaznaczyłem we wstępie, upłynął pod hasłem „bezpieczny kredyt 2%”. Zapowiedziany szumnie w styczniu, a aktywowany od lipca, program tanich kredytów zrewolucjonizował rynek i sprawił, że w drugiej połowie 2023 ceny mieszkań podskoczyły w niespotykanym wręcz tempie. Ponadto, program ten wywołał donośne skutki na rynku na długo przed jego wprowadzeniem- bowiem już w pierwszej połowie roku 2023 kupujący wstrzymywali się z zakupem lokalu czekając na preferencyjny kredyt, a sprzedający nie chcieli obniżać cen mimo niskiego popytu- licząc na ożywienie rynku od lipca, kiedy to tani kredyt miał na dobre zagościć w kraju nad Wisłą.

Chaos, chaos i jeszcze raz chaos
Drugą połowę roku 2023 można zatem podsumować jednym słowem- chaos. Najpierw związany z masową pogonią za tanim kredytem i wnioskami o tenże, a potem ten związany ze swoistymi „walkami o mieszkanie”, czego emanacją były licytacje mieszkaniowe urządzane przez właścicieli mieszkań. Dodatkowo, część sprzedających potrafiła zrywać umowy przedwstępne z kupującymi tylko dlatego, że znalazł się ktoś, to „przebił” ofertę swoich poprzedników o więcej, niż dwukrotność zadatku, jaką właściciel musiał zwrócić poprzedniemu kupującemu z tytułu zerwanej umowy.

Rynek pogrążył się w niemal owczym pędzie, a najlepszym tego dowodem są wzrosty cen mieszkań o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent w skali roku (przykładowo, ceny w Toruniu potrafiły poszybować o 6,3% w skali miesiąc do miesiąca). To niespotykana dotąd sytuacja- a przypominam, że poprzednia ekipa rządząca wprowadzając program tanich kredytów zapowiadała, że nie wywoła on podwyżek cen mieszkań. Cały program można podsumować zatem jednym zdaniem: skorzystało niewielu, a ceny podskoczyły wszystkim.

Rok 2024. Jaki pomysł na politykę mieszkaniową ma nowa ekipa rządząca?
Po omówieniu lat poprzednich, można dojść do jednej konkluzji, która ustawi cały rynek mieszkaniowy w roku 2024: rynkiem mieszkaniowym rządzi kredyt, o czym pisałem w tym artykule. To on decyduje o tym, czy są pieniądze na rynku. To on decyduje o tym, czy jest popyt i czy jest realna możliwość artykułowania swoich potrzeb zakupowych. Problem jest jeden: jaki plan na przyszłość ma nowa ekipa rządząca. Na ten moment, idziemy w kierunku dobrze nam znanym z roku ubiegłego, czyli w kierunku kolejnego programu tanich kredytów, tym razem o nazwie „Mieszkanie na start”. Ma on być co prawda mniej hojny, niż odchodzący (z racji wyczerpania w pół roku środków na cały 2023, jak i 2024) „bezpieczny kredyt 2%”, natomiast nie ulega wątpliwości, że tego typu wsparcie jest dość kontrowersyjne- właśnie z powodu lawinowej podwyżki cen mieszkań.

Co zatem czeka rynek nieruchomości w 2024? Czy ceny wzrosną, czy spadną?
W mojej ocenie, wszystko będzie zależało od tego, w jakiej formie (i czy w ogóle) zostanie wprowadzony kolejny program tanich kredytów. To od niego będzie w dużej mierze zależał popyt, a w konsekwencji- ceny mieszkań. Jeśli rząd nie wykona żadnych ruchów w tym kierunku, ceny niemal z całą pewnością albo zatrzymają się na obecnym pułapie, a bardziej prawdopodobne- zaczną po prostu spadać.

Jeżeli zaś wprowadzony zostanie kolejny program taniego kredytu, wówczas jedyny scenariusz, jaki leży na stole, to kolejne podwyżki. Prawdziwy problem polega jednak na tym, że najważniejsze problemy dotyczące polskiego mieszkalnictwa są te same od lat- i żaden rząd nie kwapi się do tego, żeby je rozwiązać. Mówię tu chociażby o kwestii ustawy o ochronie praw lokatorów, przez który ponad milion właścicieli boi się wynająć swoje mieszkania w obawie przed nieuczciwymi najemcami (przez to ceny najmu są relatywnie wysokie). Mówię tu o problemach związanych z mieszkaniami komunalnymi (w których cały czas może mieszkać milioner), socjalnymi i podnajmowaniem na pseudorynkowych zasadach tychże. Mówię tu także o kwestiach odpowiedzialnego budownictwa społecznego, a także wielu, wielu innych problemach. Nie da się zatem ukryć- przed nową ekipą rządzącą naprawdę sporo pracy.