Inwestowanie w udziały nieruchomości- na czym polega i czy jest to opłacalna działalność?
Inwestowanie w udziały nieruchomości stało się ostatnimi laty coraz bardziej popularne- i nie ulega to wątpliwości. Na rynku powstaje coraz więcej szkoleń i kursów, podczas których kursanci mogą dowiedzieć się, w jaki sposób można prowadzić działalność w tej bądź co bądź wymagającej niszy inwestycyjnej. Na czym jednak polegają flipy na udziałach w nieruchomości? Czy jest to opłacalna działalność? O tym wszystkim przeczytasz dzisiejszym artykule.

Inwestowanie w udziały nieruchomości i flipy na udziałach. O co chodzi w całym procesie?
Na samym początku rozważań dotyczących inwestowania w udziały nieruchomości, należy sobie odpowiedzieć w ogóle na pytanie, czym jest ów udział i czy można go sprzedać. Otóż udział w nieruchomości to nic innego, jak ułamkowa część własności do tejże. Jest wynikiem powstania tak zwanej współwłasności, która oznacza, że jedna nieruchomość ma dwóch lub więcej współwłaścicieli. Najczęściej, do podziału prawa własności na części dochodzi w przypadku spadków, choć nie tylko. Generalnie należy wspomnieć, że w polskim prawodawstwie występują dwa rodzaje współwłasności:

1.    Współwłasność łączna

2.    Współwłasność w częściach ułamkowych

Czym różnią się oba te rodzaje współwłasności?
Po pierwsze, na rynku nieruchomości współwłasność łączna występuje w 99% w przypadku ustawowej wspólności małżeńskiej. Są znane też nieco inne przypadki, ale stanowią one naprawdę znikomą część rynku. Ten rodzaj współwłasności jest w zasadzie niedostępny dla prowadzenia działalności, jaką są flipy na udziałach w nieruchomości. Wynika to z prostego faktu- przy tym rodzaju współwłasności, każdy z właścicieli posiada 1/1 udziału w nieruchomości i nie może nim swobodnie rozporządzać. A mówiąc wprost- właściciel takiego udziału nie może go na przykład sprzedać bez zgody drugiego współwłaściciela. I właśnie dlatego, wbija to niejako klin w potencjalną transakcję wszystkim adeptom sztuki inwestowania w udziały w nieruchomości.

Zdecydowanie bardziej popularne na rynku nieruchomości jest występowanie współwłasności w częściach ułamkowych. Jak wyżej wspomniałem, najczęściej powstaje ona w wyniku spadku- choć nie tylko. I właśnie tym rodzajem współwłasności będą zainteresowani wszyscy praktycy inwestowania w udziały w nieruchomości. Dlaczego? Ano dlatego, że takim osobnym udziałem można swobodnie dysponować, bez pytania pozostałych współwłaścicieli o zgodę. W związku z tym, możesz taki udział sprzedać, darować, czy rozporządzać nim w zasadzie w dowolny sposób. I tu właśnie pojawia się pewne pole do działania dla wszystkich handlarzy udziałami w nieruchomościach. Mogą oni taki, często niewielki, udział po prostu odkupić.

Ale po co komu udział w nieruchomości?
Teoretycznie, ktoś mógłby zapytać: „po co komu udział, skoro nie można całą nieruchomością dobrowolnie zawiadywać?”. Oczywiście- udział to nie to samo, co bycie jedynym właścicielem i dowolne zarządzanie całą nieruchomością. Tym bardziej, że z udziałami w nieruchomości związane są nie tylko prawa, ale także (a może przede wszystkim) obowiązki. Co jednak musi zrobić flipper udziałami, aby zarobić na kupionym ułamku prawa do nieruchomości? Przede wszystkim, taka osoba może próbować znieść współwłasność i wejść w posiadanie całej nieruchomości. A jak to zrobić?

Flipy na udziałach. Metody zniesienia współwłasności
W polskim prawie istnieją dwie metody znoszenia współwłasności. Jedna, czyli dobrowolne zniesienie współwłasności, polega na „dogadaniu się” z pozostałymi współwłaścicielami i wejście we władanie całą nieruchomością w sposób polubowny. W praktyce, polega to najczęściej na odkupieniu od pozostałych współwłaścicieli ich udziałów- i staniu się jedynym, prawowitym „posiadaczem” mieszkania, domu czy działki.

A dlaczego flipper zrobi to niejednokrotnie lepiej, niż osoba sprzedająca udział?
Okazuje się bowiem, że często współwłaściciele jednej nieruchomości są ze sobą… po prostu skłóceni. Niejednokrotnie jest to wynikiem wielu zaszłości rodzinnych, w ramach których członkowie jednej familii nie darzą się specjalną sympatią- i choćby z tego względu nawet nie chcą podejść do przysłowiowego stołu negocjacyjnego. Osoba z zewnątrz- czyli taka, którą nie łączą żadne (ani pozytywne, ani negatywne) emocje z pozostałymi współwłaścicielami, może zdecydowanie łatwiej przekonać ich do sprzedaży swoich udziałów, często w okazyjnych cenach. I na tym właśnie zarabiają flipperzy udziałami- wykorzystują fakt, iż pozostałe osoby posiadające udział podchodzą do niej w sposób neutralny i racjonalny, a nie emocjonalny.

Sądowe zniesienie współwłasności
Drugim sposobem na zniesienie współwłasności, jest oczywiście postępowanie sądowe. Tutaj jednak, nigdy nie mam gwarancji, że sąd akurat nam przyzna nieruchomość (oczywiście przy jednoczesnej spłacie pozostałych współwłaścicieli). Sąd przy dokonywaniu decyzji o tym, komu powierzyć nieruchomość, weźmie z pewnością pod uwagę wiele zmiennych- w tym, sytuację finansową czy rodzinną osób, które będą chciały spłacić udziały pozostałych współwłaścicieli. Ponadto, konieczne będzie wykazanie, że… po prostu będzie nas stać na to, aby nieruchomość wykupić od pozostałych osób.

Niezależnie od powyższych rozważań, należy zauważyć, że perspektywa procesu w sądzie jest zawsze mniej optymistyczna, niż dogadanie się pokojową drogą. Sądowe zniesienie współwłasności może bowiem potrwać kilka lat, wygeneruje dodatkowe, niemałe koszty, a po trzecie- nigdy nie mamy pewności, że to akurat nam zostanie przyznana możliwość wykupienia pozostałych udziałów od ich właścicieli.

Flipy na udziałach. Podsumowanie
Jak widać, flipy na udziałach to jedna z bardziej wymagających nisz inwestycyjnych, jakie możemy spotkać na rynku nieruchomości. Nie polecam jej osobom początkującym- do skutecznego przeprowadzania takich transakcji, potrzeba naprawdę sporo doświadczenia, wiedzy i przede wszystkim- ogromną dozę zaparcia i wiary we własny siły. Nie zmienia to jednak faktu, że szkolenia z flipów na udziałach będą dobrym początkiem dla każdej osoby, która chciałaby się odnaleźć na tym naprawdę wymagającym rynku. Jeżeli jednak interesują Cię mniej ryzykowne ruchy na rynku nieruchomości- bardziej „klasyczne” metody inwestowania omawiam w tym artykule. A jeżeli chcesz poznać bardziej niszowe sposoby na inwestowanie w nieruchomości- przeczytaj ten artykuł.