Status prawny przydomowych ogródków w mieszkaniu od dewelopera
Nabywając mieszkanie od dewelopera, często możemy się spotkać z ofertą parterowych lokali, do których przynależą przydomowe ogródki. Jaki jest jednak status prawny tego kawałka działki? Czy faktycznie nabywca lokalu jest także właścicielem gruntu, który znajduje się bezpośrednio przy jego lokalu mieszkalnym? W dzisiejszym artykule odpowiem na to pytanie!

Jaki jest status prawny przydomowych ogródków?
Stwierdzenie, że do takich lokali „przynależą” ogródki jest relatywnie trafne. Pewnym nadużyciem jest bowiem stwierdzenie, że nabywca kupuje mieszkanie wraz z ogródkiem! Dlaczego? Dlatego, że przydomowy ogródek nie jest stricte własnością osoby, która nabyła lokal, do którego został przypisany taki kawałek gruntu. Tak naprawdę, z formalnego punktu widzenia właścicielowi lokalu przysługuje zaledwie prawo do wyłącznego korzystania z tegoż fragmentu działki.

Kto jest właścicielem przydomowych ogródków?
Właściciel mieszkania, do którego taki ogródek przynależy, formalnie nie jest jego właścicielem. Właścicielem de facto cały czas jest wspólnota mieszkaniowa– a ten ogródek, mimo tego, że jest przeznaczony do wyłącznego korzystania dla jednej osoby, nadal pod kątem formalno-prawnym należy do wspólnoty, a konkretnie- do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Każdy z właścicieli wyodrębnionych lokali posiada swój udział właśnie w nieruchomości wspólnej, a informacja o tym konkretnym ułamku znajduje się w dziale I SP księgi wieczystej.

Jak formalnie „przekazać” prawo do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej?
Aby dokonać tego typu prawnego zabiegu, należy zawrzeć tak zwaną umowę o prawie do wyłącznego korzystania z części nieruchomości- nazywaną umową quoad usum. Jednak sama umowa o wyłącznym prawie do korzystania fragmentu nieruchomości nie zmienia jego formy własności, jak i nie pojawi się o tym informacja w księdze wieczystej. Wyjątkiem jest oczywiście sytuacja, w której umowa quoad usum została zawarta w formie aktu notarialnego- wówczas, można taką informację zawrzeć w III dziale księgi wieczystej, ale również nie zmienia to samej formy własności gruntu.

Czym jest umowa quoad-usum?
Wyżej wspomniałem o tak zwanej umowie „quoad usum”. Czym jest ta konstrukcja prawna? Jest to umowa o przeznaczeniu do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej jednej osobie. Tak zdarza się nie tylko w przypadku przydomowych ogródków. Podobna sytuacja może mieć miejsce w kontekście np. części korytarza, który prowadzi tylko do jednego mieszkania. Jeżeli właściciel nie chce (ze względu na długotrwałą i często kosztowną procedurę, czy też ze względu na brak zgody wspólnoty mieszkaniowej) formalnie stać się właścicielem takiego „kawałka” korytarza, może porozumieć się z pozostałymi właścicielami i ustalić, że z tego fragmentu nieruchomości wspólnej będzie mógł korzystać tylko on.

Dlaczego przydomowy ogródek nie może być własnością osoby, która nabyła mieszkanie?
Powstaje zatem pytanie- z jakiego powodu przydomowy ogródek nie może formalnie być częścią lokalu mieszkalnego, który został zakupiony od dewelopera? Generalnie z dwóch powodów: stricte praktycznych oraz prawnych. Z prawnego punktu widzenia, żaden sąd wieczystoksięgowy nie wydzieli tak niewielkiego kawałka gruntu jako osobnej nieruchomości. Ponadto, jak wyżej wspomniałem, ten grunt cały czas jest własnością wspólnoty mieszkaniowej.

Z praktycznego punktu widzenia zaś, warto zauważyć to, że np. elewacja budynku jest również częścią nieruchomości wspólnej. Potrzebny jest do niej dostęp, w ramach chociażby przeglądów nieruchomości czy jej codziennej eksploatacji. Dlatego też, w umowach quad-usum istnieją zapisy dotyczącego tego, że osoba, której przysługuje wyłączne prawo do użytkowania takiego przydomowego ogródka musi umożliwiać do niego dostęp w przypadku np. prac remontowo-konserwacyjnych.

Podsumowanie
Mam nadzieję, że po lekturze tego tekstu status prawny przydomowych ogródków został Ci wystarczająco przybliżony. Należy jednak wskazać, że takich zagwozdek formalno-prawnych jest więcej- i dotyczą one również innych części wspólnych nieruchomości. Jeżeli zatem potrzebujesz szerszego omówienia tego zagadnienia- skontaktuj się ze mną!