Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego- czym jest?
Jeżeli planujesz zakup nieruchomości gruntowej- czy to pod budowę domu, czy też w innym celu- z pewnością spotkałeś się z terminem „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego”. A czym tak naprawdę jest ów „plan”, jakie informacje można w nim znaleźć, a także dlaczego jest to istotny dokument w kontekście Twojej przyszłej inwestycji w nieruchomość? Tego wszystkiego dowiesz się z dzisiejszego artykułu!

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) jest aktem prawa miejscowego, który definiuje wszelkie kwestie związane z przeznaczeniem terenów go obejmujących, a także warunki ich zagospodarowania. Powstaje na podstawie przyjętej przez gminę uchwały, a w jego skład wchodzi zarówno część tekstowa (wyżej wskazana uchwała), jak i część graficzna, będąca załącznikiem do uchwały. Co ważne, MPZP jest podstawą do wydawania wielu decyzji administracyjnych,

Teoretycznie, każda gmina powinna posiadać MPZP, natomiast w praktyce doskonale wiemy, że różnie z tym bywa. W pewnym sensie, nie powinno to jednak nikogo dziwić- uchwalanie MPZP jest procedurą nie tylko bardzo kosztowną, ale też i długotrwałą. I to właśnie dlatego gminy bardzo często albo nie posiadają MPZP, albo posiadają go na bardzo ograniczonym terenie. Statystyki nie kłamią- w 2020 roku zaledwie niewiele ponad 31% powierzchni kraju posiadało MPZP!

Jakie informacje możemy znaleźć w MPZP?
Co ważne, MPZP obejmuje zarówno nieruchomości będące we własności prywatnych właścicieli, jak i organów administracji państwowej. W związku z tym, w MPZP znajdziemy informacje na temat ulic czy dróg, planowanych inwestycji, jak też informacjach o lasach czy cmentarzach. To, co jednak najbardziej interesuje potencjalnych kupujących lub sprzedających działkę, to kwestia tego, czy… da się na danym fragmencie gruntu wybudować dokładnie taki budynek, jaki planujemy. I to jest główna informacja, po którą powinieneś sięgnąć w kontekście MPZP, kiedy planujesz zakupić działkę!

MPZP a uzyskanie warunków zabudowy
No dobrze. Wiesz już, że jeżeli działka, która jest przedmiotem Twojego zainteresowania, jest objęta MPZP, to tam znajdziesz wszystkie informacje na temat tego, co może na niej powstać. A co jeśli… działka nie jest objęta MPZP? Wówczas, aby uzyskać pozwolenie na budowę konkretnego budynku, musisz najpierw wystąpić do gminy o tak zwane „warunki zabudowy”, czyli popularną „wuzetkę”, pochodzącą od skrótu „WZ”. To na jej podstawie będzie można uzyskać ewentualne pozwolenie na budowę. To, jak ją uzyskać opisuję w tym artykule.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a studium uwarunkowań
Należy dodać, że oprócz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możemy mieć do czynienia z tak zwanym studium uwarunkowań. A czym się różni jedno od drugiego? Przede wszystkim, studium (w przeciwieństwie do MPZP) nie jest aktem prawa miejscowego. Tak naprawdę, studium to zaledwie pewnego rodzaju dokument poprzedzający powstanie MPZP. Wyznacza kierunki, w którym powinien podążać MPZP i jest wskazówką dla organów administracji lokalnej.

Na jego podstawie nie zostają wydawane żadne decyzje administracyjne. To pewnego rodzaju wstępne nakreślenie planu, w którym powinien podążać przyszły MPZP. Zawiera ogólne informacje o gruntach, które obejmuje, na przykład tereny dla inwestycji publicznych, czy też takie, które są zagrożone ze względu na chociażby osuwanie się ziemi czy potencjalną powódź. Zawiera także wskazówki na temat ewentualnych ograniczeń w kontekście prowadzenia działalności gospodarczej. Mimo swej ogólności, roli studium nie wolno lekceważyć- uchwalany MPZP musi być zawsze zgodny ze studium i nie może naruszać jego postanowień.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a renta planistyczna
Na koniec, warto wspomnieć o tym, że zmiana lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może rodzić jeszcze jeden skutek dla właścicieli. I to bardzo istotny skutek, bowiem mowa tu o bezpośrednim obciążeniu właściciela nieruchomości gruntowej. Jeżeli w wyniku zmiany lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dojdzie do wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, właściciel chcący taką nieruchomość sprzedać, będzie musiał zapłacić tak zwaną rentę planistyczną. To opłata wynosząca nawet do 30% wzrostu wartości nieruchomości, której wynikiem jest właśnie zmiana lub uchwalenie MPZP. Więcej o tym, czym jest ta instytucja, przeczytasz w tym artykule: czym jest renta planistyczna?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego- podsumowanie
Jak widać, MPZP zawiera naprawdę sporo informacji na temat tego, jakie przeznaczenie posiada konkretna nieruchomość gruntowa. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie informacje o nieruchomości, którą nabywamy lub sprzedajemy, znajdują się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Do analizy stanu prawnego nieruchomości korzystamy także z szeregu innych dokumentów, między innymi z wypisów i wyrysów z rejestru gruntu (nazywanego potocznie „katastrem”), jak i ksiąg wieczystych czy jeszcze innych dokumentów.