Deregulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Za czy przeciw? Nowe spojrzenie po 10 latach
W 2013 roku doszło w Polsce (na bazie ustawy deregulacyjnej) do uwolnienia z ustawowych okowów wielu profesji- w tym, zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości. Wokół tego zagadnienia, mimo upływu dekady, systematycznie toczą się dyskusje na forach dedykowanych zawodom nieruchomościowym. Adwersarze przerzucają się nawzajem argumentami o wadach i zaletach tego procesu- a także zasadności (bądź nie) ponownego uregulowania obu profesji. Omówmy sobie zatem w tym artykule najczęściej podnoszone argumenty przez obie strony sporu.

Na końcu zaś, podzielę się z czytelnikami swoimi przemyśleniami w tej materii, a także przedstawię zupełnie nowe, dotąd nie podnoszone w zasadzie nigdzie, spojrzenie na deregulację zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Zwolennicy i przeciwnicy deregulacji
Jak wyżej wspomniałem, deregulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami ma z pewnością tylu samo zwolenników, co przeciwników. Po pierwsze jednak, należy sobie jasno powiedzieć, że jeżeli ktokolwiek opowiada się zdecydowanie po jednej ze stron (niezależnie której) to na 100% jego optyka jest wadliwa, żeby nie powiedzieć- skrajnie stronnicza.

Po drugie zaś, najczęściej skrajni zwolennicy lub przeciwnicy deregulacji uwikłani są z racji swojej pozycji zawodowej w konteksty, w związku z którymi deregulacja przyniosła im albo profity, albo straty. A mówiąc wprost- jedni na deregulacji zyskali, a inni, wręcz odwrotnie- stracili bardzo dużo. Jednostronne opinie obu tych grup należy zatem traktować z pewną rezerwą, ponieważ z racji wcześniej wspomnianego uwikłania zawodowego, w ich interesie jest promowanie takiej wersji opisu rzeczywistości, która będzie dla nich po prostu korzystna.

A żeby być maksymalnie obiektywnym, należy stanąć obok własnych przekonań i powiedzieć uczciwie- każde zjawisko społeczne ma swoje wady i zalety. Swoje pozytywne, oraz negatywne skutki. Każda skrajna opinia będzie zatem wybitnie nieobiektywna- a, przynajmniej w tym artykule, postaram się być obiektywnym tak, jak to tylko możliwe.

Po tym krótkim wstępie, przejdźmy zatem do konkretów i zacznijmy analizę od wad deregulacji zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości, które podnoszą jej przeciwnicy.

Wady deregulacji- dostęp do zawodu osób bez odpowiednich kompetencji i wiedzy
Pierwszym, i w zasadzie najważniejszym argumentem podnoszonym przez przeciwników deregulacji, jest fakt dopuszczenia do zawodu i możliwość świadczenia wysoce wykwalifikowanych usług przez ludzi, którym tych kwalifikacji po prostu brakuje. W tym kontekście nie ma za bardzo co owijać w bawełnę- pośrednikiem czy zarządcą nieruchomości może zostać niemal każdy. Niemal, bo ustawa o gospodarce nieruchomościami wyklucza z dostępu do zawodu jedynie osoby prawomocnie skazane za niektóre przestępstwa. Takich osób w Polsce jest prawdopodobnie nawet nie procent, co promil. Czyli w zasadzie cała reszta, niezależnie od wykształcenia, przygotowania zawodowego, doświadczenia i wiedzy, może pośrednikiem lub zarządcą zostać. I nie oszukujmy się- oba te zawody, a w szczególności zarządca nieruchomości, jest zawodem niezwykle odpowiedzialnym.

O ile pośrednik w najgorszym wypadku może narazić klienta na stratę gigantycznych pieniędzy, o tyle zarządca może swoimi decyzjami czy uchybieniami narazić zdrowie i życie osób, które zamieszkują zarządzany przez niego budynek. W moje ocenie, ciężko się z taką argumentacją nie zgodzić. Oczywiście zwolennicy deregulacji będą podnosili larum, że takich zaniedbań równie dobrze mógłby dopuścić się zarządca wyedukowany w ministerialnym kotle sprzed deregulacji. Teoretycznie tak. W praktyce jednak, zastanówmy się przez chwilę. Kto ma większą szanse popełnić skrajny błąd w sztuce? Zarządca po kilkumiesięcznym kursie, półrocznej obowiązkowej praktyce zawodowej, który przeszedł katorżniczy egzamin ministerialny, czy zwykły Kowalski, który postanowił z braku laku „pobawić się” w zarządzanie nieruchomościami nie posiadając elementarnej wiedzy? Tutaj, trzeba jednak przeciwnikom deregulacji przyznać trochę racji- obie te profesje są niezwykle odpowiedzialne i nie powinny być wykonywane przez przypadkowe osoby bez odpowiedniego zaplecza merytorycznego.

Inflacja prestiżu zawodowego pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości
Drugim argumentem systematycznie podnoszonym przez przeciwników deregulacji, to inflacja prestiżu obu tych zawodów. Dzisiaj, pośrednikiem może być niemalże każdy. Wcześniej, aby nim zostać, należało uzyskać licencję, lub ewentualnie pracować pod bezpośrednim nadzorem licencjonowanego pośrednika. A jeśli zawód jest ogólnodostępny, wówczas przestaje być zawodem prestiżowym. I tutaj również, ciężko polemizować z takimi stwierdzeniami. Deregulacja doprowadziła do obniżenia prestiżu zawodu zarówno pośrednika, jak i zarządcy nieruchomości. Zniesienie obowiązku stałego nadzoru nad pośrednikiem nieposiadającym licencji i masowe rekrutacje do biur nieruchomości sprawiły, że do klientów zostało wypuszczonych w zasadzie tysiące przypadkowych osób, które nie można posądzić o jakiekolwiek znajomości choćby podstaw wykonywanej profesji. W związku z tym, kolektywnie prestiż zawodu ucierpiał- i nie ma tutaj za bardzo dużego pola do negocjacji.

Brak bezpośredniej kontroli nad pośrednikami
Przed deregulacją, funkcjonowała tak zwana Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (w skrócie KOZa), w ramach której rozliczano pośredników za mniej lub bardziej poważne występki. Kary mogły być różne i funkcjonowała pewna gradacja sankcji- od tych najłagodniejszych, jak nagana, na tych najsurowszych kończąc- z odebraniem licencji włącznie. Był to zatem pewnego rodzaju „bat” na specjalistów, którzy nie przestrzegali ustawowych obowiązków, narzuconych na pośredników. Dzisiaj, takiego organu sankcyjnego nie ma- i jeżeli klient czuje się jakkolwiek pokrzywdzony przez działania pośrednika, jedyne, co mu pozostaje, to klasyczny proces cywilny z roszczeniem odszkodowawczym za nienależyte wywiązanie się ze zobowiązania wynikającego z umowy pośrednictwa.

Masowe rekrutacje do biur nieruchomości i spadek jakości świadczonych usług
Całokształt deregulacji spowodował, że wiele biur nieruchomości rozpoczęło masowe rekrutacje na stanowisko agenta nieruchomości. Następnie, nowo zwerbowani pracownicy zaczęli być wysyłani do klientów po krótkim, kilkudniowym, a w skrajnych przypadkach nawet kilkugodzinnym (!) szkoleniu, na którym dowiedzieć się mogli zaledwie kropli w morzu kompetencyjnych potrzeb. W wyniku takich działań, na rynek wpuszczono dziesiątki tysięcy osób kompletnie nieprzygotowanych do pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami. I faktycznie- nierzadko dochodziło (i cały czas dochodzi) do sytuacji, w której pośrednictwem zajmują się osoby bez odpowiednich kompetencji, których rola często ogranicza się do pracy w charakterze sprzedawcy/handlowca, nie zaś szeroko wyedukowanego doradcy.

Zalety deregulacji
Powyżej opisane zostały najczęściej pojawiające się argumenty przeciwników deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Jest ich z pewnością znacznie więcej- natomiast postanowiłem wypunktować najistotniejsze z nich. Poniżej zaś, przedstawię argumenty podnoszone przez zwolenników deregulacji- tak, aby czytelnik samodzielnie mógł wyrobić sobie opinię na temat całego, deregulacyjnego zamieszania.

Dostęp do zawodu, który był wcześniej hermetyczny
Przed deregulacją, środowisko pośredników było relatywnie hermetyczne. To sprawiało, że dostęp do zawodu był znacząco ograniczony. Nierzadko mówiło się o tym, że trzeba było posiadać znajomości i koneksje, aby otrzymać zatrudnienie w biurze nieruchomości. Ponadto, osoby zatrudniane do pracy jako pomocnik pośrednika bardzo często wykonywały niemal wyłącznie banalnie i trywialne czynności, które generalnie wykonują w firmach asystenci od spraw biurowych czy sekretarki. Wszystko po to, aby w jak najmniejszym stopniu „wyhodować” sobie potencjalną, przyszłą konkurencję na rynku. Dzisiaj, po deregulacji, to wszystko odeszło do lamusa- a pośrednikiem może zostać niemal każdy, bez żadnych koneksji i znajomości. I fakt dostępności zawodu niemal dla każdego, jak widać, ma zarówno swoje plusy, jak i minusy- w zależności oczywiście od tego, czy ktoś jest zwolennikiem, czy też przeciwnikiem deregulacji.

Większa konkurencyjność usług
Drugim, koronnym wręcz argumentem podnoszonym przez zwolenników deregulacji, była większa konkurencyjność usług. Zwolennicy deregulacji, argumentowali w sosie nieco wolnorynkowej narracji, że im większa konkurencja na rynku, tym wyższa jakość usług. Większa konkurencja miała bowiem usunąć z rynku nieprofesjonalnych specjalistów- na zasadach właśnie wolnego rynku. I mimo tego, że osobiście dostrzegam zarówno wady, jak zalety deregulacji, praktyka pokazała, że jest to jednak argument chybiony. Obecnie, najwięcej zleceń na sprzedaż czy poszukiwanie nieruchomości mają ci pośrednicy, którzy po prostu najskuteczniej przekonują klientów do swojej usługi- co nie oznacza, że posiadają największą wiedzę na rynku, najlepsze kompetencje, czy wreszcie najbardziej rozwinięty warsztat.

Większy dostęp do zawodów to potencjalnie mniejsze bezrobocie
Mało kto pamięta, że jeszcze dziesięć, piętnaście czy dwadzieścia lat temu (nie wspominając o początku lat 90), istniało pojęcie z zakresu ekonomii, które pojawiało się w przekazach medialnych tak często, jak dzisiaj pojęcie „inflacji”. A tym terminem było… bezrobocie. Dzisiaj generalnie mało kto mówi o problemie bezrobocia, bowiem wskaźnik ten odnotowuje niespotykanie niskie wyniki w historii polskiej, kapitalistycznej gospodarki. Obecnie, wynosi ono około 5-6%, co jest historycznym rekordem, jeśli popatrzymy na wskaźniki z przeszłości (pomijając oczywiście „oficjalne” dane z roku 1990 czy 1991, które jak wiemy, były po prostu skrajnie zaniżone). Jednak 10 lat temu, bezrobocie od lat odnotowywało dwucyfrowe wartości- a w latach 2011, 2012 czy 2013, czyli w środku całego deregulacyjnego „apogeum”, wskaźniki te wskazywały średnio od 12 do 14 procent. I wtedy- jak najbardziej, mógł to być jakiś argument.

Nie wchodząc oczywiście w szczegóły, na ile faktycznie uwolnienie zawodu pośrednika zmniejszyło bezrobocie, należy dodać, że nasza profesja była zaledwie jedną ze ponad dwustu, które zostały „uwolnione” w trzech deregulacyjnych transzach, mających miejsce w 2013, 2014 i 2015 roku. Warto zatem zauważyć, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (niezależnie od tego, jak bardzo wyjątkowo traktowane przez samych przedstawicieli zawodu), było zaledwie jedną z kilkuset profesji, które zostały zderegulowane.

Omijanie licencji, czyli witamy w świecie kombinowania i nieprzestrzegania procedur
Jednym z kolejnych argumentów podnoszonych przez zwolenników deregulacji, były pewne zakulisowe i nieoficjalne metody radzenia sobie z brakiem obowiązkowej licencji. Ale to wymaga szerszego omówienia..

Jednym z naszych narodowych sportów, jako Polaków, jest kombinowanie na wszelkie możliwe sposoby w celu ominięcia funkcjonujących przepisów. Nie chcę naszego społeczeństwa w żaden sposób usprawiedliwiać, ale należy uczciwie powiedzieć- nie wzięło się to znikąd. Generalnie relacja pomiędzy obywatelem, a władzą (jakąkolwiek), od setek lat w Polsce kulała. Wynika to jednoznacznie z naszej przeszłości- przez ostatnie ponad dwieście lat, z wyjątkiem dwudziestolecia międzywojennego i nieco ponad 30 lat kapitalizmu, władza była zawsze „obca”. Rządził nami albo zaborca w czasach rozbiorów, albo okupant w czasie drugiej wojny światowej, albo ZSRR w czasach komunistycznych. W związku z tym, jakiekolwiek ustanawiane prawo było zawsze nadawane przez tego „złego” i „obcego”, a historia globalnego kolonializmu pokazuje, że zagarnięte tereny były traktowane jako przestrzeń do jednostronnej eksploatacji, nie zaś jako miejsce do budowania relacji pomiędzy obywatelem a władzą polegającą na szacunku.

W związku z tym właśnie, Polacy- chcąc nie chcąc- musieli nauczyć się pewnego „kombinowania”, aby się w ramach często niesprawiedliwego i absurdalnego prawa odnaleźć. Abstrahując na chwilę od kwestii deregulacji zawodu pośrednika, na rynku nieruchomości to kombinatorstwo widać na każdym kroku. Widoczne to było w czasach PRL, gdzie można było uzyskiwać spółdzielcze mieszkania z pogwałceniem wszelkich procedur, ale nie tylko. Najgorsze jest jednak to, że te kombinatorskie praktyki zostały z nami do dzisiaj- choć od ponad 30 lat nie rządzi już nami „obcy”, niezależnie od partii politycznej, która sprawuje władzę.

Dlaczego o tym piszę? Ano dlatego, że kwestia „kombinowania” nie inaczej miała się właśnie z procedurami i przestrzeganiem prawa w kontekście posiadania licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Do 2013 roku, jeżeli agent nieruchomości nie posiadał licencji pośrednika, mógł wykonywać czynności pomocnicze pod jego bezpośrednim nadzorem. A cóż oznacza ten „bezpośredni nadzór”? I się zaczęło… Praca na tzw. podstawionych licencjach, gdzie ktoś de facto prowadził własny biznes, pracując rzekomo pod nadzorem licencjonowanego pośrednika. Mimo tego, że ten potrafił pracować w zupełnie innym oddziale, nie mając wręcz zielonego pojęcia o tym, co się dzieje u człowieka, którego rzekomo bezpośrednio nadzoruje. Dochodziło do patologii, w których np. za 500 zł można było nieoficjalnie „wykupić” licencję od osoby posiadającej ten właśnie dokument i „na papierze” w niby-legalny sposób prowadzić własne biuro nieruchomości. Co prawda, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej piętnowała takie praktyki, lecz jej skuteczność w wykrywaniu patologii była bliska kropli w morzu potrzeb. A skoro przy KOZie jesteśmy, to….

KOZa, czyli zarzuty o kolesiowskich układach i układzikach
Teoretycznie, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej miała za zadanie czujnie pilnować, aby na rynku do nadużyć nie dochodziło. I aby pośrednicy dopuszczający się takowych, byli surowo karani. Tutaj jednak znów- praktyka pokazywała, że z jednej strony KOZa była pewnym „batem” nad nieuczciwymi pośrednikami, zaś z drugiej strony, sama struktura (i fakt, że środowisko pośredników jest wybitnie hermetyczne), sprawiało ogromne, po prostu ogromne pole do nadużyć. Nadużyć polegających chociażby na rozmaitych prowokacjach ze strony konkurencji rynkowej- tylko po to, ażeby pośrednika stanowiącego konkurencję „przyłapać” na jakichkolwiek niedociągnięciach i zaraportować jego nieetyczne działanie KOZie. Tutaj, znów- przeciwnicy deregulacji stwierdzą, że KOZa była wzorcowym organem pilnującym porządku na rynku, zaś przeciwnicy- że była ona kolejnym siedliskiem kolesiowskich układzików, służącym do ograniczania działań mniej lub bardziej uczciwej konkurencji.

Jakie jest moje stanowisko? Jak zwykle, gdzieś po środku.
Jak widać, istnieją poważne argumenty za, jak i przeciw deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osobiście uważam, że zawód pośrednika powinien być ustawowo uregulowany. Powinien funkcjonować obowiązkowy, wymagający sporej dozy wiedzy egzamin- pisemny. Z ustnego modułu powinno się w ogóle zrezygnować. Od zawsze, przechodząc przez wszystkie lata edukacji szkolnej, a także po 3 kierunkach studiów uniwersyteckich, byłem zdania, że mało co stwarza tak gigantyczne pole do nadużyć w ocenie kompetencji kandydata, co właśnie egzamin ustny. Wszyscy dobrze wiemy, że pytania można skonstruować w taki sposób, aby kandydat nie był w stanie udzielić poprawnej odpowiedzi. Egzaminator może zawsze podczas egzaminu ustnego zadawać pytania pogłębiające, bardziej dociekliwe- i przy odrobinie złej woli, można w ten sposób z góry „oblać” kandydata, którego arbitralnie wybierze egzaminator.

Słowem podsumowania- przed deregulacją pośrednicy także nie byli aniołami
Trzeba jednak jasno zaznaczyć. Przed deregulacją, nie było tak, jak usilnie próbują przekonać całe środowisko pośrednicy, którzy posiadali w przeszłości ministerialne licencje, że rynek pośrednictwa był krainą mlekiem i miodem płynącą. Było wręcz odwrotnie- podobnie jak i dziś, dochodziło na rynku do wielu nieprawidłowości, natomiast trzeba uczciwie powiedzieć, że ich skala była znacznie mniejsza. Nie oznacza to jednak, że przed deregulacją pośrednicy byli aniołami- skala patologii była po prostu znacznie mniejsza, bowiem mniej osób funkcjonowało w tej branży.

Nowe spojrzenie na deregulację. Deregulacja coś przykryła
O deregulacji można mówić długo- zarówno dobre, jak i złe rzeczy. Jednak mało kto zauważył, że deregulacja przykryła jedno zjawisko- dotyczące szczególnie przeciwników deregulacji. Deregulacja przykryła bowiem fakt, że pośrednicy tzw. „starej daty”, funkcjonujący na rynku od 20 czy 30 lat, mieli ogromny problem po pierwsze z wystawieniem ich na działanie wolnorynkowej konkurencji, a z drugiej strony (i w konsekwencji)- ogromny problem z dostosowaniem się do nowych potrzeb rynku.

Deregulacja zbiegła się bowiem w czasie z coraz szybciej postępującymi zmianami w świecie komunikacji, marketingu i szeroko rozumianej aktywności w Internecie. Młodszym kolegom po fachu, kiedy otworzono rynek, zdecydowanie łatwiej było się wdrożyć do wymagań dzisiejszego konsumenta. Wymagań polegających chociażby na samej obecności w Internecie- czy to social mediów, marketingu w biurze nieruchomości, czy nawet tak trywialnych kwestii, jak dostosowanie stron internetowych do urządzeń mobilnych. Obecnie, jest to generalnie rzadkość, natomiast jeszcze w okresie pandemii, ogromna część pośredników potrafiła mieć… nieresponsywne strony internetowe. Czyli niedostosowane do urządzeń mobilnych- z których pochodzi większość ruchu w Internecie… Niektórzy, najbardziej oporni na świat technologii pośrednicy nadal takie strony internetowe (czasami powstałe jeszcze za prezydentury Kwaśniewskiego) posiadają- i dziwią się, że klienci nie odwiedzają ich witryn.

Tę sytuację bezwzględnie wykorzystały portale ogłoszeniowe, odpowiadając na potrzeby konsumentów- i coraz dotkliwiej przenosząc uwagę klientów właśnie ze stron indywidualnych biur nieruchomości (na których użytkownik nie był w stanie dosłownie czegokolwiek kliknąć), na portale ogłoszeniowe. Nie wspominając oczywiście o biurach nieruchomości, które potrafiły mieć (a niektórzy nadal mają(!)) strony internetowe niezabezpieczone certyfikatem SSL, przez co użytkownik automatycznie był „wyrzucany” ze strony pośrednika- ze względu na wykrycie przez przeglądarkę problemów z bezpieczeństwem.

I to rozgoryczenie pośredników z ministerialną licencją wynika właśnie głównie z tego, że wystawieni na działalność wolnorynkowej- często bardziej obytej z nowoczesnymi technologiami- konkurencji, po prostu zaczęli tracić. Klientów- a w konsekwencji, bezpośrednio przychody firmy. I, w mojej ocenie, to właśnie tutaj tkwi podstawowy problem związany z oburzeniem wynikającym z deregulacji, a nie zaś z faktem, że konsumenci mogą trafić z większym prawdopodobieństwem na niewykwalifikowanego pośrednika.

Deregulacja to nie tylko licencje
Na koniec artykułu warto dodać, że deregulacja to nie tylko same licencje. To także uszczuplenie ustawy chociażby z pewnych obowiązków pośrednika, z których powinien się on wywiązywać. I to, moim zdaniem, powinno zostać bezwzględnie zmienione! W ustawie powinny zostać jasno wymienione czynności, które pośrednik ma obowiązek wykonać dla swojego klienta- niezależnie czy mówimy tu o współpracy ze sprzedającym, czy kupującym nieruchomość.