Casting na najemcę- co oznacza i jak sobie z nim poradzić?
Ostatnimi czasy w mediach społecznościowych pojawiają się informacje o coraz częstszych „castingach na najemcę”, urządzanych przez właścicieli nieruchomości na wynajem. A czym jest ów „casting” i na czym polega tego typu przedsięwzięcie? Otóż polega on na tym, że właściciel mieszkania zaprasza kolejnych lokatorów na przykład w dwudziestominutowych odstępach, a następnie wypytuje ich o pewne kwestie związane z zatrudnieniem, miejscem stałego pobytu czy nawet… o kwestie stricte prywatne. Ponadto, dla potwierdzenia np. stanu zatrudnienia, właściciel może również zażądać chociażby… zaświadczenia od pracodawcy albo wglądu do umowy o pracę. Skąd się wzięły takie praktyki i jak należy je ocenić? A także jak sobie z nimi radzić jako przyszły najemca? O tym dowiesz się z dzisiejszego artykułu!

Skąd wzięły się castingi na najemcę?
Tak naprawdę, pewnego rodzaju „castingi na najemcę” nie są żadną nowością w świecie nieruchomości, bowiem są bardzo popularne w krajach zachodnich- i właśnie stamtąd przyszła do nas ta swoista moda. Jeszcze 7 czy 10 lat temu w kraju nad Wisłą nikt o takich praktykach nie słyszał- natomiast od dłuższego czasu systematycznie możemy spotkać się z relacjami osób szukających mieszkanie do wynajęcia o tym, że właściciele przeprowadzają właśnie tego typu selekcję. Natomiast ja, zajmując się rynkiem nieruchomości nieco dłużej, patrzę na to wszystko z trochę innej perspektywy. Ale o tym za chwilę- najpierw pomówmy o tym, dlaczego właściciele w ogóle przeprowadzają castingi na najemcę.

Po pierwsze, pamiętaj, że właściciel jest obciążony przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów
Po części, należy zrozumieć właścicieli, którym zależy na jak najlepszym doborze lokatorów. Po pierwsze dlatego, że właściciele lokali mieszkalnych są obarczeni zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów- czyli generalnie jednego z największych „koszmarków” prawnych, jaki wyszedł spod polskiego ustawodawstwa. Nie wchodząc w szczegóły, powiedzmy ogólnikowo, że daje ona lokatorowi niespotykane wręcz przywileje- i to właśnie kosztem właścicieli mieszkań. Jeżeli najemca nie będzie rzetelną i po prostu uczciwą osobą, może narobić właścicielowi naprawdę sporych problemów! I właśnie dlatego właściciel chce przeprowadzić jak najlepszą selekcję potencjalnych lokatorów- aby mieć przynajmniej cień pewności, że wynajmuje swoją własność odpowiedzialnej osobie.

Co będzie chciał zweryfikować właściciel nieruchomości przed wynajęciem lokatorowi mieszkania?
Przede wszystkim, właściciel chce sprawdzić, czy jego przyszły lokator będzie po prostu… wypłacalny. Dlatego podczas tego typu „castingu na najemcę” pojawiają się pytania właśnie o status zawodowy najemcy: jego pracę, miejsce zatrudnienia oraz wysokość zarobków. Ponadto, właściciel może pytać o kwestie związane z życiem prywatnym lokatora- na przykład o to, czy jest w związku małżeńskim oraz czy posiada dziecko.

Część najemców takie pytania odbiera bardzo osobiście, natomiast należy dodać, że mają one pewne uzasadnienie właśnie w kontekście omawianej wyżej ustawie o ochronie praw lokatorów. Jeżeli bowiem najemca pozostaje w związku małżeńskim, automatycznie w stosunek najmu wchodzi… współmałżonek. Nawet, jeżeli umowy nie podpisywał! Tak samo dziecko- jeżeli rodzic zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego, dziecko automatycznie wchodzi w stosunek najmu z właścicielem. I to dlatego właśnie, wynajmujący będą pytali o tego typu kwestie, które mogą się najemcy delikatnie mówiąc nie spodobać i które może uznać za naruszenie jego prywatności.

Castingi na najemcę występują wyłącznie w przy deficycie mieszkań na rynku
Z moich obserwacji wynika jednak, że aby właściciele mogli pozwolić sobie na to, żeby tego rodzaju „casting na najemcę” przeprowadzić, muszą zaistnieć pewne warunki na rynku, przez które najemcy zgodzą się w ogóle odpowiadać na tego typu pytania. Sprawa jest bardzo prosta- castingi na najemcę pojawiają się wyłącznie wtedy, kiedy na rynku najmu mieszkań po prostu… brakuje. Sam pamiętam castingi przeprowadzane przez moich klientów w czasach przedpandemicznych, gdzie rynek najmu w 2019 roku był rozgrzany naprawdę do czerwoności. Wówczas, to właściciele rozdawali karty na rynku i dyktowali warunki lokatorom. Castingi na najemcę w tamtym czasie były naprawdę codziennością. A lokator, który nie chciał w nich uczestniczyć i odpowiadać na pytania zadawane przez właściciela, miał ogromny problem ze znalezieniem mieszkania.

Sytuację dosłownie o 180 stopni odwróciła pandemia. W czasie pierwszych lockdowndów i w momencie przyzwyczajenia się części osób do pracy zdalnej, a studentów do nauki na odległość, zwolniło się mnóstwo mieszkań na wynajem. Wówczas, to właściciele wręcz zabiegali o jakiegokolwiek najemcę, byleby tylko ktokolwiek zamieszkał w ich lokalu- chociażby po to, aby nie generował on comiesięcznych kosztów. W tamtym czasie można było bez problemu wynająć okazyjne mieszkania w centrach miast, za naprawdę symboliczne pieniądze. I nagle, castingi na najemcę odeszły w całkowite zapomnienie, bowiem właściciele znacząco obniżyli swoje „wymagania” co do lokatorów, których wpuszczą do swoich mieszkań.

Powrót do castingów Anno Domini 2023
Obecnie jednak, obserwujemy coraz częściej powrót do castingowych praktyk. Czy je popieram? Prawdę mówiąc, rozumiem zarówno jedną, jak i drugą stronę. Rozumiem właścicieli, którzy chcą mieć jak największą wiedzę na temat tego, komu udostępniają swoje lokum. Z drugiej zaś strony, rozumiem tych, którzy w takich castingach uczestniczyć nie chcą. Ci jednak, muszą się po prostu liczyć z tym, że dłużej poszukają wymarzonego mieszkania.

Podsumowując ten wątek: właściciel ma prawo przeprowadzić casting na najemcę, a potencjalny lokator nie musi w nim uczestniczyć. Wszystko jest kwestią woli i wolnego (przynajmniej jak na razie) rynku.

Jak wygrać casting na najemcę?
Jeżeli jesteś przyszłym lokatorem i chcesz wygrać tego rodzaju casting, musisz zrobić jedną, prostą rzecz. Musisz udowodnić właścicielowi, że jesteś osobą godną zaufania i najzwyczajniej w świecie… wypłacalną. Jak go do tego przekonasz- to już leży po Twojej stronie. Niezależnie jednak od tego, jak będziesz próbował przekonać właściciela, przede wszystkim nie dziw mu się, że przeprowadza taką procedurę. Jeżeli w przyszłości będziesz posiadał własne mieszkanie, które będziesz chciał komuś wynająć, również będziesz chciał mieć pewność, że zamieszka w nim odpowiedzialna osoba.

Casting na… kupującego
To, co jest jednak naprawdę sygnałem alarmowym dla rynku mieszkaniowego, to nie castingi na najemcę, a castingi… na kupującego. Tak, dobrze czytasz- od jakiegoś czasu mamy do czynienia wręcz z castingami na kupujących mieszkanie. A dlaczego jest to sygnał alarmowy dla rynku? Ano dlatego, że jest jednoznaczny wskaźnik pewnego „owczego pędu”, który nigdy w historii się dobrze dla rynku nieruchomości nie kończył. Obecnie, coraz częściej agenci nieruchomości donoszą o prawdziwej gorączce na rynku mieszkaniowym, oczywiście w kontekście wprowadzonego programu „bezpieczny kredyt 2%”.

W mojej ocenie (ale i uwzględniając statystyki z niemal wszystkich, większych polskich miast) jest to wyłącznie sztuczne „pompowanie” rynku, które wywołało lawinowy wzrost cen. Idealnym przykładem tej sztucznej ingerencji jest Toruń, gdzie z miesiąca na miesiąca (od lipca do sierpnia) średnia cena mieszkań wzrosła aż o 6% (!!!). To absolutna anomalia rynkowa- tym bardziej, że prawdopodobnie segment mieszkań popularnych zdrożał jeszcze bardziej. Nie wspominając również o tym, że przez niemal cały 2022 roku Toruń odnotowywał systematyczne spadki cen mieszkań.

Casting na kupującego mieszkanie
I o ile casting na najemcę jest nam z historii znany nie od dziś, o tyle casting na kupującego jest absolutnym novum. W tym przypadku, zasady „przejścia” castingu na kupującego są znacznie prostsze, niż w przypadku wynajmu lokalu. Tutaj, zasada jest prostsza- wygrywa ten, kto da więcej. Albo ten, kto zaproponuje gotówkę w opozycji do nabywców kredytowych.

Licytacje mieszkaniowe
Obecnie, zakup mieszkania nierzadko przypomina prawdziwą licytację. Sprzedający umawia na jedną godzinę kilku lub kilkunastu kupujących, a następnie zbiera od każdego ewentualne propozycje. Wygrywa ta najwyższa- co raczej oczywiste. Często tego typu praktyki spotykają się z ogromną krytyką ze strony kupujących, natomiast trzeba uczciwie powiedzieć- sprzedający grają tak, jak przeciwnik pozwala. A jeśli dzięki sztucznemu nadmuchaniu rynku tanim kredytem sprzedający mają taką możliwość, to nie oszukujmy się- każdy z nas zrobiłby podobnie. Każdy z nas chciałby uzyskać za swoje mieszkanie po prostu jak najwięcej.

Agenci nieruchomości muszą uważać, przeprowadzając licytację
Całkiem niedawno prowadziłem szkolenie dla agentów nieruchomości, gdzie omawiałem z grupą kursantów właśnie tego rodzaju sytuacje. Należy bowiem pamiętać o jednej, istotnej kwestii. O ile sprzedający mają absolutne prawo robić ze swoimi mieszkaniami co im się żywnie podoba, tak agenci nieruchomości mają pewne ograniczenia w tym zakresie- jeżeli oczywiście chcą działać etycznie, nie szkodząc zamawiającemu usługę pośrednictwa.

Co mam na myśli? Ano to, że jeżeli agent nieruchomości obsługuje wyłącznie jedną stronę transakcji (sprzedającego) wówczas jak najbardziej może (a nawet powinien) znaleźć najwyższą ofertę dla sprzedającego i jak najwyżej „wyśrubować” cenę mieszkania. Do tego przecież zatrudnił go sprzedający- dlatego z pewnym niedowierzaniem czytam relacje kupujących skarżących się na agentów, którzy rzekomo „windują” ceny nieruchomości. Jeżeli agent obsługuje wyłącznie jedną stronę transakcji (sprzedającego), tak naprawdę powinien taki zabieg przeprowadzić, aby uzyskać jak najlepsze warunki dla zbywcy, bo właśnie do tego ten go zatrudnił. Agent ma działać maksymalnie skutecznie dla sprzedającego i sprawić, że ten będzie maksymalnie zadowolony- aż wynagrodzenie agenta zwróci mu się z nawiązką. Natomiast, należy przy tym pamiętać o jednej, istotnej kwestii….

Co w przypadku, kiedy agent obsługuje dwie strony transakcji?
No właśnie. I tutaj, pojawiają się ogromne wątpliwości, w mojej ocenie zdecydowanie uzasadnione- bo mamy wówczas do czynienia z ewidentnym konfliktem interesów w momencie, kiedy agent obsługuje dwie strony, o czym piszę w tym artykule. Jeżeli agent nieruchomości pobiera wynagrodzenie zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego, robienie licytacji na najwyższą cenę jest ewidentnym działaniem na szkodę kupującego. I to nie jest kwestia samej etyki w zawodzie! Nawet sąd wypowiedział się na ten temat w kontekście głośnej sprawy z Poznania, gdzie agent podwyższył cenę nieruchomości o swoją prowizję, aby pobrać ją z dwóch stron. Kiedy kupujący się o tym dowiedział, pozwał agenta i… wygrał odszkodowanie dokładnie w tej kwocie, o jaką agent zawyżył cenę nieruchomości w celu uzyskania prowizji. Nie są to co prawda przypadki tożsame, co z licytacją nieruchomości, natomiast agenci nieruchomości obsługujący dwie strony pod żadnym pozorem nie powinni takich „licytacji” przeprowadzać.

Podsumowanie
Jak widać, casting na najemcę jest pewną naleciałością z krajów zachodnich, gdzie lokator przed wydaniem mu nieruchomości przechodzi naprawdę szczegółowy i dogłębny „background check”. Praktyki weryfikowania najemcy dopiero w Polsce raczkują, natomiast stają się coraz bardziej popularną metodą zabezpieczenia swojego lokalu przed potencjalnie nieuczciwym lokatorem. To, co jednak jest absolutną anomalią na rynku, to casitingi na kupującego mieszkanie. Niestety, taka sytuacja na rynku naprawdę nie wróży niczego dobrego. Rządzący chcąc zadbać o wąską część kredytobiorców sprawili bowiem, że ceny poszybowały w górę- i to dla wszystkich. Nie tylko dla beneficjentów programu „bezpieczny kredyt 2%”.