Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości

Jak zweryfikować najemcę przed wynajęciem mu mieszkania?

Udostępnij

Jak zweryfikować najemcę przed wynajęciem mu mieszkania?

Każda osoba, która ma w planach wynajęcie własnego mieszkania, z pewnością chce, aby ich lokal zamieszkiwała osoba rzetelna, odpowiedzialna i po prostu… uczciwa. Jednak w Polsce sposoby na to, jak zweryfikować najemcę, są (w porównaniu do krajów zachodnich) zdecydowanie ograniczone. Jednak nie oznacza to, że właściciele zostali całkowicie postawieni pod ścianą! W dzisiejszym artykule przytoczę zatem najlepsze sposoby na weryfikację potencjalnego lokatora Twojego mieszkania.

 

Jak zweryfikować najemcę? Poproś o zaświadczenie o zarobkach

Jeżeli zastanawiasz się, jak zweryfikować najemcę, najczęściej pewnie słyszałeś o… poproszeniu najemcy o przedstawienie zaświadczenia o zarobkach. Jest to pierwszy i absolutnie podstawowy filtr, który pozwoli Ci odsiać osoby, które nie posiadają stałego zatrudnienia- i prawdopodobnie, w perspektywie bardziej tygodni niż miesięcy, nie będą po prostu wypłacalne. Zaświadczenie o zarobkach to zawsze jakaś metoda weryfikacji, ale oprócz tego, będziesz wiedział, czym zajmuje się Twój najemca i czy jego źródło dochodu jest po prostu… legalne. Jeżeli na pytanie o zaświadczenie o zarobkach Twój potencjalny lokator zacznie kręcić nosem lub zacznie się zachowywać nerwowo- istnieje spora szansa, że coś w jego finansowej sytuacji nie gra tak, jak powinno. Szczególnie dla Ciebie- jako wynajmującego mu lokal mieszkalny.

 

Możesz skorzystać z portali weryfikujących najemców

Jeżeli wstydzisz się poprosić o zaświadczenie o zarobkach, na rynku istnieje kilka firm, które za niewielką opłatą zweryfikują zdolności finansowe Twojego potencjalnego najemcy. Jest to absolutnie legalna i sprawdzona metoda- firmy takie, po prostu weryfikują najemcę pod kątem potencjalnych zadłużeń w rozmaitych rejestrach, jak i nawet… historię karty płatniczej czy historię kredytową. Najemca nie dostarcza Ci bezpośrednio takich danych, więc nie musi się on przejmować brakiem dyskrecji. Ty jedynie otrzymujesz raport z takiej analizy- co też jest całkiem sporym zwiększeniem poczucia Twojego bezpieczeństwa.

 

Rejestry dłużników

Na rynku funkcjonuje cała masa rozmaitych rejestrów dłużników, w których można sprawdzić, czy figuruje w nich konkretna osoba. Część z nich będzie oczywiście płatna, część jednak- całkowicie darmowa. Warto zatem poświęcić choćby chwilę na to, aby zweryfikować naszego potencjalnego lokatora. Mimo tego, że może to zająć chwilę czasu i nieco kosztów, to chyba zdecydowanie lepiej zapobiegać, niż leczyć, prawda? Jeżeli okaże się, że Twój potencjalny najemca figuruje w którymkolwiek z rejestrów, istnieje spore prawdopodobieństwo, że powstaną także (prędzej czy później) problemy z płatnościami za wynajmowane przez Ciebie lokum.

 

Pogłębiony wywiad z przyszłym lokatorem lub wręczenie ankiety

W mojej ocenie, jest to niezmiennie istotna kwestia, choć nie działa w sposób zero-jedynkowy. Czasami jednak warto po prostu porozmawiać z najemcą i wypytać go o podstawowe kwestie- również rodzinne. Chodzi bowiem o to, że jeżeli osoba jest na przykład w związku małżeńskim, automatycznie w stosunek najmu wchodzi małżonek, a także- potencjalne dziecko.

Dlatego też, warto przed takim wywiadem poznać dogłębnie przepisy, które regulują w Polsce najem lokali mieszkalnych. Będzie to przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów- akt prawny, który spędza sen z powiek niejednemu rentierowi. Wyjdź jednak z założenia, że zawsze lepiej wiedzieć, niż nie wiedzieć. Ustawa nie jest jakoś strasznie obszerna, a dowiesz się z niej wielu, bardzo istotnych kwestii. Masz też w zasadzie pewność, że nie raz i nie dwa jej treść naprawdę Cię zaskoczy.

Wracając jednak do wywiadu- zapytaj swojego najemcę o sytuację rodzinną, zawodową, a także o to, dlaczego poszukuje nowego lokum. Zapytaj też o to, ile mieszkań wynajmował w życiu (czy też ostatnim roku). Zbyt duża ilość wynajmowanych lokali powinna wzbudzić Twoje zaniepokojenie- podobnie jak lawirowanie w odpowiedzi na którekolwiek z powyższych pytań.

 

Jak zweryfikować najemcę? Czasami blef jest warty więcej, niż tysiąc słów

Nadal zastanawiasz się, jak zweryfikować najemcę w bardziej „niestandardowy” sposób? Jeżeli najemca wzbudza Twoje wątpliwości, czasami możesz zablefować i na przykład powiedzieć, że będziesz oczekiwał referencji od poprzednich właścicieli lokali, które najemca wynajmował w przeszłości. I nawet, jeżeli faktycznie nie będziesz czegoś takiego oczekiwał, warto rzucić takim hasłem i zobaczyć, jak najemca się zachowa. Czy zareaguje nerwowo? Jeśli tak, powinna Ci się zapalić pomarańczowa lampka. Ten sam blef możesz zastosować w kontekście prośby o numer telefonu do pracodawcy, w celu potwierdzenia zatrudnienia.

 

Najem okazjonalny- nawet, jeśli nie chcesz go stosować, może posłużyć jako skuteczny blef

Niezależnie od tego, czy jesteś zainteresowany podpisaniem umowy najmu okazjonalnego (do którego generalnie zachęcam i doradzam go swoim klientom), czy też nie, warto rzucić takie hasło podczas rozmowy, aby znów- sprawdzić, jak zachowa się najemca. Czy stanie się nerwowy? Czy potencjalna wizyta w kancelarii notarialnej go odstraszy? Już sama reakcja najemcy da Ci sporo informacji na temat tego, czy potencjalnie ma coś na sumieniu.

 

Podwójna lub nawet potrójna kaucja

Kolejnym sposobem na weryfikację najemcy (a także zabezpieczenie własnego interesu na wypadek nieprzewidzianych problemów) jest informacja o tym, że pobierasz kaucję, ale… w znacznie wyższej wysokości- na przykład dwu lub trzymiesięczny czynsz plus opłaty administracyjne. Znów- niezależnie od tego, czy planujesz pobrać kaucję w tej wysokości, sama reakcja najemcy na tego typu oczekiwania da Ci dużo do myślenia apopo jego kondycji finansowej. A będzie to miało naprawdę ogromne znaczenie na całej rozciągłości najmu.

 

Wynajmujesz studentom? Niech będą zaangażowani rodzice

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie studentom, zaangażuj ich rodziców w cały proces. Wówczas, szansa trafienia na typowego imprezowicza będzie znacznie mniejsza! Oprócz tego, warto mieć kontakt do rodziców w trakcie trwania umowy najmu. W jakim celu? Ano chociażby w takim, aby zbyt hucznie imprezującego studenta utemperować telefonem do rodzica. Brzmi kuriozalnie? Nie do końca. Szczególnie pierwszoroczni studenci, będący de facto jeszcze dziećmi, bardzo często organizują wynajem pokoju czy mieszkania studenckiego wraz z rodzicami- bo sami mają pewne obawy odnośnie wynajmu.

Może być to dla Ciebie świetna okazja, aby całą procedurę zorganizować przy udziale rodziców takiego studenta. Jak poznać takiego najemcę? W bardzo prosty sposób- jeżeli wystawisz ogłoszenie dotyczące wynajmu w lipcu, sierpniu czy wrześniu, z pewnością otrzymasz przynajmniej kilka telefonów od rodziców pierwszoroczniaków, którzy dopiero wchodzą w świat dorosłości i nie chcą brać na swoje barki odpowiedzialności związanej z poszukiwaniem i wynajmowaniem mieszkania lub pokoju.

 

Background check, czyli jak weryfikowani są najemcy za granicą

Na koniec warto wspomnieć nieco o tym, jak są weryfikowani potencjalni lokatorzy za granicą, szczególnie w krajach zachodnich. Utarte praktyki polegają na dogłębnej weryfikacji najemcy, a nazywane jest to „background check”- czyli procesem, w ramach którego specjalistyczne firmy (często agencje nieruchomości) przez wiele dni, a nawet tygodni, weryfikują najemcę, zanim zarekomendują go właścicielowi mieszkania. Weryfikacja jest wieloetapowa i znacząco wykracza poza to, co możemy zaobserwować w tym kontekście w Polsce. W kraju nad Wisłą cały czas weryfikacja najemcy dopiero raczkuje- aczkolwiek odnoszę wrażenie, że powoli zaczyna się to mocno zmieniać in plus. Nie powinno to nikogo dziwić- każdy z wynajmujących powinien maksymalnie zadbać o swoje własne bezpieczeństwo!

 

Paweł Doliński

Paweł Doliński

Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.

Potrzebujesz podobnych artykułów?

Skontaktuj się, a przygotuję dla Ciebie eksperckie treści