Patodeweloperka- czym jest i skąd się wzięło to pojęcie?
W przekazach medialnych od kilku lat na dobre zagościło nieznane wcześniej pojęcie: patodeweloperka. Jest ono obecne w niemal każdej debacie czy artykule o nieprawidłowościach, które możemy zaobserwować na dzisiejszym, mieszkaniowym rynku budowlanym. A czym tak naprawdę jest owiana złą sławą „patodeweleporka”, z którą w ostatnich miesiącach tak usilnie walczą organy administracji państwowej? Dowiesz się z tego artykułu!

Patodeweloperka- co oznacza? Geneza pojęcia
Patodeweloperka to pojęcie, które zostało użyte po raz pierwszy w 2020 roku przez znanego aktywistę społecznego- Jana Śpiewaka. Wówczas, termin ten został zastosowany do oceny kawalerki dostępnej w ofercie jednego z poznańskich deweloperów. Omawiane mieszkanie miało powierzchnię prawie 49 metrów kwadratowych, z czego aż niemal połowę (nieco ponad 23m2) metrażu zajmował… korytarz. I faktycznie, ciężko nie zauważyć, że jest to układ cokolwiek nietypowy. Jednak, paradoksalnie, wychodzi on nad wyraz blado w porównaniu z innymi „kwiatkami”, które możemy spotkać na rynku. Bo o ile można krytykować ponad dwudziestometrowy korytarz, to nie oszukujmy się- takie mieszkanie nadal nadaje się do codziennego funkcjonowania. A tego niestety nie można powiedzieć o innych, znacznie bardziej „pomysłowych” projektach, które z pewnością bardziej zasłużyły na niechlubne miano patodeweloperki.

Przykłady patodeweloperki
Okazuje się bowiem, że przykładów patodeweloperki jest znacznie, znacznie więcej na rynku. I są one zdecydowanie bardziej przytłaczające, niż wyjątkowo „rozbudowany” korytarz. A o jakich przypadkach mowa? Ano chociażby o „lokalach” (pomieszczeniach?) które mają powierzchnię na przykład 3 metrów kwadratowych i zostały zaadaptowane do… roli mieszkalnej. Tak, dobrze czytasz- na 3 metrach kwadratowych jeden z deweloperów zaprojektował przestrzeń rzekomo mieszkalną. Jak to wygląda w praktyce? Pod sufitem, na wysokości, znajduje się łóżko, do którego dostajemy się po wejściu na drabinkę. Przestrzeń sypialniana przypomina bardziej kapsułę, czy też popularne „kurniki” w których nocują kierowcy busów towarowych. Pod tą przestrzenią znajduje się mini-kuchnia, a obok- mini prysznic z toaletą w jednym. Można? Jak widać, można. Jest to oczywiście skrajny, jednostkowy przypadek wyjątkowej myśli kreatywnej dewelopera, natomiast stanowi on wstęp do kolejnej kwestii wartej omówienia- czyli tak zwanych „mikrokawalerek”. O tym jednak za chwilę.

„Nie mamy pańskiego płaszcza- i co Pan nam zrobi?” Czyli Zamek w Stobnicy i bareizmy ciągle żywe
Zanim przejdziemy do słynnych „mikrokawalerek”, należy omówić jedną, w mojej ocenie, najbardziej skrajną egzemplifikację ilustrującą omawiane zjawisko. A będzie nią oczywiście… budowa zamku w podpoznańskiej Stobnicy. Przypomnijmy- deweloper wybudował w środku lasu, objętego ochroną… zamek. Dosłownie- zamek, przypominający budowle znane z powieści i średniowiecza. I tutaj, nie bardzo istnieje pole do dyskusji i relatywizowania tego typu działań, które szkodzą de facto wszystkim- środowisku naturalnemu, ale też powadze urzędów wydających rozmaite zaświadczenia i pozwolenia. Nie wspominając o kwestii wiary w państwo prawa jako takie.

Komentatorzy zastanawiają się: jak to się dzieje, że w XXI wieku, w państwie prawa (podobno) dochodzi do sytuacji, w której można na obszarze szczególnie chronionym postawić budowlę (niezależnie już, jaką) z pogwałceniem wszelkich procedur i nie ponieść z tego powodu żadnych konsekwencji? Mi, osobiście, daleko jest do nawet próby znalezienia odpowiedzi na to pytanie. Bez względu bowiem na samą ocenę estetyki projektu i tego, czy po prostu komuś się on podoba, czy nie, cały czas jest i będzie to obiekt stanowiący pomnik bezsilności organów administracji państwowej względem inwestora.

Mikrokawalerki- patodeweloperka czy odpowiedź na potrzeby rynku?
Mikrokawalerki to kolejny, warty omówienia przypadek relatywnie wysokiej kreatywności deweloperów- choć nie tylko. Mikrokawalerki to małe, a w zasadzie mikro mieszkania. Są znacznie mniejsze, niż tradycyjnie lokale i najczęściej posiadają powierzchnię nieprzekraczającą 20 metrów kwadratowych. Formalnie, z reguły lokalami mieszkalnymi nie są- mieszkanie musi posiadać bowiem powierzchnię nie mniejszą, niż 25 metrów kwadratowych. Celowo jednak napisałem „z reguły”, bowiem przepisy dotyczące minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego nie funkcjonowały zawsze. Często w budynkach z lat sześćdziesiątych czy siedemdziesiątych znajdują się mieszkania o powierzchni 14 czy 15 metrów kwadratowych- i status lokali mieszkalnych mimo wszystko posiadają.

Zagrożenia związane z mikrokawalerkami
Obecnie, lokal mieszkalny musi mieć jednak minimalnie 25 metrów kwadratowych powierzchni. Deweloperzy budując zaś mniejsze przestrzenie, oddają je nabywcom jako lokale użytkowe, które finalnie i tak trafiają co codziennego użytku jako de facto mieszkania. Z takimi zabiegiem związanych jest jednak wiele istotnych kwestii- nie tylko podatkowych. To chociażby fakt, że w zasadzie nikt nie powinien takiego lokalu zamieszkiwać. Lokal niemieszkalny jest, jak sama nazwa wskazuje, lokalem o innym przeznaczeniu, niż mieszkalne. Uznani prawnicy wielokrotnie alarmowali, że jeżeli kiedykolwiek doszłoby w takim lokalu (bo nie mieszkaniu) do jakiejkolwiek tragedii związanej chociażby z pożarem, właściciel może wręcz ponieść odpowiedzialność karną z tego tytułu.

Mikrokawalerka mikrokawalerce nierówna
Warto jednak uczciwie zaznaczyć, że mikrokawalerka mikrowalerce nierówna. Jest istotna różnica pomiędzy lokalem, który posiada te 17-20 metrów kwadratowych i nierzadko stanowi naprawdę wygodną alternatywę dla studenta czy młodego singla, a koszmarkami posiadającymi 6-9 metrów kwadratowych.  Gdzie jedną nogą stoi się w salonie i aneksie kuchennym, a drugą w łazience. Dlatego też nie sama mikrokawalerka jest patologią lub nie, co zaś sposób zagospodarowania przestrzeni. Oraz to, czy faktycznie przypomina ona zgrabne mikromieszkanie, czy też komórkę lokatorską, do której wstawiono (a w zasadzie podwieszono pod sufitem) łóżko. Sam, osobiście, lata temu mieszkałem w mikrokawalerce posiadającej około 22 metry kwadratowe- i było one dla mnie, jako młodego wówczas singla, absolutnie wystarczające.

Mikrokawalerki to przede wszystkim porażka polityki mieszkaniowej
Analizując to zjawisko, należy przede wszystkim zadać pytanie o to, co sprawia, że mikrokawalerki stały się tak popularne ostatnimi laty. Bo chodzi o bezdyskusyjny fakt, że musiało się coś wydarzyć na rynku, ażeby były one tak chodliwym towarem. Przy dzisiejszych cenach, zarówno zakupu jak i wynajmu mieszkań, młodym ludziom szczególnie trudno jest wyprowadzić się od rodziców- między innymi z powodu nieudolnej polityki mieszkaniowej państwa. I to właśnie sprawia, że młodzi chętnie wynajmują właśnie takie mikromieszkania.  Są one bowiem… po prostu tańsze. I na takie ich stać- a na zwykły lokal mieszkalny, z reguły nie.

Odchodząca władza pozostawiła po sobie tykającą bombę mieszkaniową
Paradoksalnie zatem, być może mikrokawalerki należałoby potraktować nie w ramach cwaniactwa deweloperów, tylko w ramach… porażki polityki mieszkaniowej państwa. Odchodząca władza (piszę ten artykuł pod koniec listopada 2023 roku) zostawiła po sobie gigantyczny problem związany z deficytem mieszkaniowym. Obiecanych było 100 tysięcy mieszkań w państwowym programie, a wybudowano zaledwie nikły procent tej liczby.

Ustawa o ochronie praw lokatorów największym problemem na rynku mieszkaniowym
Ponadto, ustawa o ochronie praw lokatorów skutecznie odstrasza wielu prywatnych właścicieli mieszkań od tego, aby swoje lokale wynająć. Wedle różnych szacunków, tych niewynajętych mieszkań może być od około miliona, do nawet 1,8 mln w skali całego kraju. W większości, nie są one wynajmowane właśnie z powodu absurdalnych przepisów chroniących nieuczciwych najemców. Mimo tego, że ustawa obowiązuje już od 2001 roku, to dopiero od kilku lat znacząco zwiększyła się świadomość najemców w wykorzystaniu ich uprzywilejowanej pozycji w relacji z wynajmującym. Wielu lokatorów wykorzystuje te niespójności systemowe w rażący sposób, zatem sporo właścicieli nawet nie chce myśleć o wynajęciu swoich czterech kątów- właśnie w związku z ryzkiem pojawienia się uciążliwego lokatora. A mniejsza pula lokali na rynku, to większy deficyt mieszkań- co automatycznie powoduje wzrost cen.

Patrząc zatem z innej perspektywy, można by rzecz, że patodeweloperka jest wynikiem porażki polityki mieszkaniowej państwa- bo to właśnie deficyt mieszkań zarówno do wynajmu, jak i do zakupu, sprowokował przestrzeń do właśnie takich, a nie innych działań deweloperów. Gdyby nie było tak wysokiego deficytu mieszkań, konsument byłby zdecydowanie bardziej wybredny i nie kupowałby takich niby-mieszkań. Nie byłoby bowiem na nie popytu. Jeśli nie byłoby popytu, deweloperzy by ich nie budowali, bo mijałoby się to z biznesowym sensem.

Flipperzy a mikrokawalerki
To, na co jeszcze warto zwrócić uwagę w kontekście mikrokawalerek, to oczywiście tendencja flipperów do przerabiania gotowych mieszkań na 7-10 metrowe niby-mieszkania. I tutaj, faktycznie- w mojej ocenie, można bez dwóch zdań mówić o patologii. Tym bardziej, że większość tych przeróbek została dokonana niezgodnie z prawem- chociażby budowlanym, jak i w sprzeczności do przepisów przeciwpożarowych. Taka działalność powinna zostać jednoznacznie oceniona jako szkodliwa- kwestią czasu jest sytuacja, w której w takim mieszkaniu podzielonym na niby-indywidualne mikrokawalerki dojdzie do tragedii chociażby w wyniku pożaru czy zaczadzenia.

Część flipperskich projektów jest jednak godna pochwały
Żeby nie być tak skrajnie jednostronnym, należy dodać, że wiele projektów podziałów dużego mieszkania na mniejsze należy wartościować wyłącznie pozytywnie. Weźmy za przykład sytuację, w której mamy do czynienia z dużym, 150 czy 200 metrowym mieszkaniem, znajdującym się w starej kamienicy. W jednym mieszkaniu z reguły zamieszkuje jedno gospodarstwo domowe. Jeżeli zatem flipper podzieli takie mieszkanie na 4 czy 5 mieszkań w odpowiednio wysokich metrażach (25m2 +), wówczas sprawi, że na rynek trafi kilka dodatkowych lokali, które całościowo zmniejszą deficyt mieszkaniowy w Polsce. Jeżeli dodamy do tego jeszcze gruntowny remont instalacji, ogrzewania, dachu czy ogólną rewitalizację budynku- takiej działalności nie sposób wartościować inaczej, niż pozytywnie. Oczywiście, flipper nie przeprowadzi takiego projektu pro bono- zarabia na tym i nie ma w tym nic złego. Natomiast społeczna wartość przeprowadzenia tego typu modernizacji jest jak najbardziej godna pochwały.

Nawet organy administracji państwowej używają pojęcia „patodeweloperki”
To, co warte odnotowania, to fakt, że termin „patodeweloperka” wyszedł daleko poza kręgi dziennikarskie. Przedostał się on w zasadzie do codziennego języka- zarówno specjalistów rynku nieruchomości, jak i konsumentów czy inwestorów. Mało tego! Nawet prominentni przedstawiciele organów administracji państwowej, w tym minister Waldemar Buda zaczęli posługiwać się tym terminem. I to nie tylko w spontanicznych wywiadach, ale też w ramach zaplanowanych konferencji prasowych. Ponadto, sygnalizowane przez społeczników i konsumentów zastrzeżenia co do rynku deweloperskiego spotkały się z reakcją ministerstwa. W 2023 roku wprowadzono bowiem rozporządzenie, w ramach którego w sporej części ograniczono właśnie zjawisko definiowane jako „patodeweloperka”.

Co się zmieniło? Rozporządzenie z 2023 roku
We wprowadzonym pod koniec 2023 rozporządzeniu, znalazło się kilka zmian, które znacząco wpłyną na całokształt rynku deweloperskiego w Polsce. Po pierwsze, ograniczono możliwość budowania lokali użytkowych o mniejszym niż 25m2 metrażu. Jak wyżej wskazałem, wielokrotnie deweloperzy poniekąd omijali przepisy dotyczące minimalnej powierzchni lokali mieszkalnych. Budując lokale 15 czy 20 metrowe sprzedawali je jako lokale usługowe, które były następnie wykorzystywane do celów mieszkalnych, czyli niezgodnie z przeznaczeniem. I właśnie takie praktyki mają być znacząco ograniczone przy okazji nowelizacji. Druga, bardzo istotna zmiana dotyczy odległości pomiędzy sąsiadującymi ze sobą budynkami. Oprócz tego, w grę wchodzi wiele udogodnień prokonsumenckich, takich jak wyciszanie mieszkań, czy budowa pomieszczeń pomocniczych, na przykład rowerowni i wózkowni.

Ma to wpłynąć na komfort mieszkania i poczucie prywatności obywateli. Nierzadko bowiem dochodziło do sytuacji, w których przestrzenie pomiędzy budynkami były relatywnie niewielkie. Powstało w związku z tym wiele branżowych, żartobliwych powiedzeń, na przykład „warszawski Hong-Kong”, czy też stwierdzenie, że balkony sąsiadów znajdują się na tyle blisko siebie, że ci są w stanie bez problemu podać sobie przez balustrady szklankę cukru. I trzeba powiedzieć wprost- te powiedzenia nie wzięły się znikąd. Jednak znów, można by rzecz, że to deficyt mieszkaniowy wynikający z nieudolnej polityki mieszkaniowej państwa doprowadził do sytuacji, w której ludzie kupują dosłownie wszystko, często wbrew logice.

Patodeweloperka- podsumowanie
Patodeweloperka od kilku lat na dobre zagościła w debacie publicznej dotyczącej polskiego rynku mieszkaniowego. Należy jednak zauważyć, że wątpliwej jakości projekty dotyczą także stricte komercyjnych budowli- na przykład wspomnianego w artykule zamku w Stobnicy. Niezależnie jednak od oceny poszczególnych projektów, należy zauważyć, że przestrzeń do powstawania niby-mieszkań mających po 10 czy 12 metrów kwadratowych jest wynikiem przede wszystkim katastrofalnej polityki mieszkaniowej.