Czy pośrednik może przygotować umowę przedwstępną lub umowę najmu?
Wielu klientów, którzy kupują lub wynajmują nieruchomości za pośrednictwem biur nieruchomości, oczekuje, że agent przygotuje dla nich umowę przedwstępną lub też umowę najmu. A pośrednicy, chcąc spełniać oczekiwania swoich klientów, często takie akty prawne tworzą. Czy jednak pośrednik powinien (a w zasadzie- czy może) przygotowywać umowy przedwstępne lub umowy najmu? Odpowiedź Cię zaskoczy- i przeczytaj ten artykuł niezależnie od tego, czy jesteś agentem nieruchomości, czy też klientem korzystającym z usług pośrednictwa!

Czy pośrednik może przygotowywać umowę przedwstępną lub umowę najmu?
Generalnie rzecz biorąc, zakres czynności, które wykona dla klienta agent nieruchomości, jest zawarty w umowie pośrednictwa. Ale jak Polska długa i szeroka, tak pośrednicy przygotowują dla swoich klientów rozmaite umowy- m.in. najmu, ale najczęściej przygotowują umowy przedwstępne (które z reguły są potrzebne do uzyskania kredytu przez kupującego). Czy powinni to robić? Otóż nie! Pod żadnym pozorem, pośrednik w obrocie nieruchomościami nie powinien przygotowywać żadnych umów, które klienci będą podpisywali pomiędzy sobą.

Dlaczego?
Ano dlatego, że przygotowywanie jakichkolwiek umów to nic innego, jak świadczenie usług prawniczych. A pośrednik nie ma żadnych, podkreślam, żadnych kompetencji do tego, aby świadczyć usługi prawnicze. Te są zarezerwowane, jak sama nazwa wskazuje, dla zawodów prawniczych- radców prawnych i adwokatów. Mało tego- w ustawie o radcach prawnych i ustawie o adwokaturze istnieją zapisy jasno mówiące o tym, że tworzenie aktów prawnych (a każda umowa jest aktem prawnym) jest zarezerwowane właśnie dla osób z wykształceniem prawniczym.

Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której pośrednik posiada wykształcenie prawnicze i ma w związku z tym odpowiednie kompetencje. Jest to jednak sytuacja relatywnie rzadko spotykana. W innych przypadkach, jak wskazałem wyżej, pośrednik nie powinien tworzyć żadnych umów, które klienci podpisują pomiędzy sobą. A to jest, niestety, nagminna praktyka w biurach nieruchomości jak Polska długa i szeroka. Pośrednik powinien znać swoje miejsce w szeregu w transakcji- a świadczenie pseudousług prawniczych jest wykroczeniem daleko poza kompetencje, które agent posiada.

Jak to powinno wyglądać?
Jeżeli klienci potrzebują (lub oczekują) od pośrednika przygotowania umowy (czy to przedwstępnej, czy też najmu), pośrednik „zgodnie ze sztuką” może to zorganizować na kilka sposobów. Po pierwsze, może klientów wysłać do notariusza (natomiast wcześniej powinien klientom wyjaśnić, czym się różni np. umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej od tej w formie aktu notarialnego). Drugim rozwiązaniem jest wysłanie klientów do radcy prawnego lub adwokata, który specjalizuje się w branży nieruchomości. Wreszcie, pośrednik może sporządzić tak zwany „protokół uzgodnień stron” (czyli po prostu spisać wszystkie uzgodnienia klientów), który klienci podpiszą, następnie przesłać go do prawnika, aby ten sporządził taki dokument. I wówczas, pośrednik może przedstawić klientom przygotowaną umowę- i oni mogą bez żadnych przeszkód podpisać ją u niego w biurze. Nie zmienia to jednak faktu, że umowa została sporządzona przez prawnika, a nie pośrednika– co jest niezmiernie istotne nie tylko ze względu pewnego profesjonalizmu biura nieruchomości, co też… ewentualnej odpowiedzialności za umowę.

Pośrednicy nie zdają sobie sprawy z ryzyka, które na nich ciąży właśnie za tworzenie aktów prawnych
Kiedy rozmawiam na ten temat z pośrednikami zarówno szkoląc agentów i właścicieli biur, jak i uczestnicząc w dyskusjach na forach internetowych, odnoszę wrażenie, że pośrednicy nie do końca wiedzą, z jak wielką odpowiedzialnością wiąże się tworzenie przez nich aktów prawnych. Po pierwsze, jeżeli z jakiegoś powodu klienci popadli by w konflikt w związku z wadliwie przygotowaną przez pośrednika umową (a z reguły są one przygotowane wadliwie), to pośrednik ponosi całkowitą odpowiedzialność za taki dokument. Mało tego- jeśli sprawa trafiłaby do sądu, to pierwsze pytanie, które padnie, będzie dotyczyło tego, kto taką wadliwą umowę przygotował. A tworzenie aktów prawnych przez pośrednika jest w sądzie nie do obrony. I pośrednik, jeśli doszłoby do wyrządzenia jakiejkolwiek szkody, będzie ponosił odpowiedzialność właśnie za świadczenie pseudoprawniczych usług.

OC pośrednika a tworzenie umowy przedwstępnej
Co więcej- część pośredników usilnie próbuje mnie przekonać, że „w razie czego”, są przecież chronieni ubezpieczeniem OC pośrednika. I tutaj znów- to kolejny błąd, który pośrednicy powielają jak mantrę, jak kraj długi i szeroki. W takim przypadku bowiem, OC pośrednika nie ochroni go na wypadek roszczenia wynikającego z wadliwie przygotowanej umowy przedwstępnej. Dlaczego? Ano dlatego, że OC pośrednika chroni nas (i klientów) na wypadek wadliwie wykonanej usługi pośrednictwa, a nie w przypadku wadliwie wykonanych usług prawniczych! OC w takim przypadku nie ochroni ani klienta, ani pośrednika. I jeśli dojdzie do wyrządzenia jakiejkolwiek szkody, pośrednik zapłaci za to z własnej kieszeni, bo ubezpieczyciel uzna (słusznie), że tworzenie umów przedwstępnych nie wchodzi w skład usługi pośrednictwa, tylko że są to usługi prawnicze. I będzie miał tutaj 100% racji.

Jakie umowy może przygotować pośrednik?
Jedyną umową, którą może przygotować pośrednik, to… umowa pośrednictwa. Dlaczego? Dlatego, że pośrednik jest stroną w takiej umowie- i jako strona umowy, może ją przygotować. Jeśli jednak chodzi o umowę najmu czy umowę przedwstępną, to pośrednik nie jest stroną takiej umowy, tylko są nimi jego klienci- kupujący i sprzedający, lub wynajmujący lub najemca.

To zaledwie wierzchołek góry lodowej
Paradoksalnie jednak, wyżej wymieniona ciągota do świadczenia pseudousług prawniczych jest zaledwie wierzchołkiem góry lodowej. Niestety, w naszym kraju pośrednicy mają tendencje do zdecydowanego wychodzenia przed szereg i zabierania się za kwestie, do których nie mają żadnych kompetencji, upoważnienia, a czasem nawet prawa. Tworzenie umów przedwstępnych to zaledwie jedna z takich rzeczy. Nagminnie spotykam się z pośrednikami, którzy próbują np. udzielać szczegółowych porad podatkowych czy geodezyjnych. Od tego są specjaliści- doradcy podatkowi i geodeci. Oczywiście, pośrednik powinien znać podstawy tych branż, chociażby po to, aby poinformować klienta o pewnych kwestiach, które trzeba ustalić. Ale ustalić ze specjalistą.

Biuro nieruchomości powinno być konsorcjum profesjonalnych usług
Profesjonalne biuro nieruchomości, dzisiaj, powinno być przede wszystkim czymś w rodzaju konsorcjum profesjonalnych usług. Jeżeli klient wymaga porady podatkowej- należy go wysłać do doradcy podatkowego, lub też zorganizować mu taką usługę. To samo z kwestią przygotowania umowy przedwstępnej, czy też w kontekście pomocy w odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera. Od tego wszystkiego są specjaliści- natomiast w Polsce większość pośredników to absolutne „Zosie Samosie”, którzy najchętniej wszystko by przeprowadzali samodzielnie. Takie podejście być może sprawdzało się 15 czy 20 lat temu, natomiast dzisiaj absolutnie nie ma racji bytu.

Podsumowanie
Najważniejszą kwestią do zapamiętania i uświadomienia sobie z tego artykułu jest następująca rzecz: pośrednik powinien znać swoje miejsce w szeregu w transakcji. Powinien wiedzieć, na co może sobie pozwolić, a na co nie. Co nas ogranicza, a jakie czynności możemy wykonywać bez żadnych obaw. Ta cienka linia jest czasami naprawdę ciężka do ustalenia- szczególnie dla początkujących pośredników. Jeżeli jednak chcesz wiedzieć więcej na temat czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami- skontaktuj się ze mną. Od lat szkolę pośredników i wdrażam ich do tej wymagającej branży, aby jak najszybciej odnosili sukcesy na rynku nieruchomości. Bezpiecznie zarówno dla siebie, jak i swoich klientów.