Ustawa o ochronie praw lokatorów- skutki dla rynku najmu
Każda osoba, która planuje wynająć swoje mieszkanie, z pewnością słyszała o słynnej „ustawie o ochronie praw lokatorów”. To akt prawny, który spędza sen z oczu niejednemu rentierowi w naszym kraju. W tym artykule jednak, zamiast typowej analizy poszczególnych zapisów ustawy, odniosę się do tego, jak całościowo wpływa ona na rynek najmu. I wyjaśnię, dlaczego (paradoksalnie) najbardziej tracą na niej nikt inny, jak lokatorzy właśnie. Zapraszam do lektury!

Zacznijmy od początku- czym jest ustawa o ochronie praw lokatorów?
Ustawa o ochronie praw lokatorów jest aktem prawnym powołanym do życia 21 czerwca 2001 roku. Szczegółowo reguluje prawa i obowiązki na linii wynajmujący-najemca (przypomnę, że wynajmujący to właściciel mieszkania, zaś najemca to lokator). Teoretycznie, jak wyżej wskazałem, dotyczy ona praw i obowiązków obu stron stosunku najmu. Nie ulega jednak wątpliwości, że najważniejsza i szeroko komentowana od lat kwestia, na którą ustawa kładzie najsilniejszy nacisk, to obowiązki wynajmującego względem najemcy. I to, co wywołują one w praktyce. A jest o czym pisać…

Co wywołuje na rynku ustawa o ochronie praw lokatorów?
Przede wszystkim, ustawa daje najemcy niespotykane i niedorzeczne wręcz przywileje. Wielu komentatorów twierdzi, że ustawa o ochronie praw lokatorów miała pierwotnie chronić najemców lokali komunalnych i socjalnych- wówczas, faktycznie pewne zapisy ustawy mają sens. Jednak w wyniku pewnego niedopatrzenia legislacyjnego, ustawa objęła… cały rynek najmu- również ten komercyjny, obciążając prywatnych właścicieli mieszkań absurdalnymi obowiązkami względem najemcy. Czy wiesz na przykład, że:

– w kontekście umowy na czas nieokreślony, okres wypowiedzenia dla właściciela może wynieść w niektórych przypadkach nawet 3 lata (!)?

– jeśli właściciel będzie chciał samodzielnie odzyskać władanie nad lokalem w przypadku nieuczciwego najemcy (który np. podnajmuje lokal bez wiedzy właściciela czy korzysta z niego w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości), wówczas grozi mu nawet… odpowiedzialność karna?

– wypowiedzenie umowy najmu osobie powyżej 75 roku życia jest nieskuteczne? To oznacza, że jeżeli Twoim najemcą jest osoba powyżej tego wieku, nie masz żadnej możliwości, żeby odzyskać władanie nad swoją własnością! Nawet, jeśli z jakichś przyczyn sam będziesz musiał w takiej nieruchomości zamieszkać

Brzmi kuriozalnie, prawda? Niestety, to codzienna rzeczywistość każdego właściciela lokalu mieszkalnego, który wynajmuje swoje cztery kąty. Do powyższego można dodać także problemy z niepłacącymi najemcami czy takimi, którzy dewastują zamieszkiwane lokum. Nie ulega bowiem wątpliwości, że to, co dzisiaj jest największą bolączką na rynku, to kwestia… eksmisji nawet najbardziej nieuczciwego lokatora.

Przez ustawę o ochronie praw lokatorów, eksmisja z lokalu mieszkalnego  może graniczyć z cudem
Nie od dziś wiadomo, że eksmisja nawet nieuczciwego lokatora może graniczyć z cudem. W optymistycznym wariancie (czyli w przypadku umowy na czas określony) jeżeli najemca przestaje płacić, to dopiero po trzech pełnych okresach niepłacenia, właściciel ma prawo wezwać najemcę do zapłaty zaległości, pod groźbą wypowiedzenia umowy po kolejnych 30 dniach. Dopiero po czterech miesiącach, właściciel może tę umowę skutecznie wypowiedzieć ze skutkiem na koniec miesiąca. Cała procedura wypowiedzenia umowy może zatem zająć aż 5 miesięcy. Ale to dopiero początek potencjalnych problemów…

A co, jeśli najemca nie będzie chciał się wyprowadzić? Wówczas, należy złożyć do sądu wniosek o eksmisję lokatora, a na wyrok często trzeba poczekać nawet 2-3 lata. Ale to nadal nie koniec kłopotów! Jeżeli po wydaniu wyroku eksmisyjnego okaże się, że takiej osobie przysługuje lokal socjalny, wówczas… eksmisja zostanie wstrzymana do czasu jego przydzielenia. A na lokal socjalny czeka się, w zależności od konkretnej gminy, nawet 5-7 lat. Cała procedura eksmisji może potrwać zatem nawet 10 lat- a jeżeli właściciel będzie próbował samodzielnie eksmitować najemcę, wymieniać zamki, odcinać media czy w inny sposób zakłócać mu przebywanie w mieszkaniu, grozi za to nawet odpowiedzialność karna!

Najem okazjonalny jedynym ratunkiem dla właścicieli
Obecnie, dla osoby prywatnej wynajmującej swoje mieszkanie, nie istnieje lepsza forma zabezpieczenia swojego interesu, niż porządna umowa najmu okazjonalnego- i to zawsze rekomenduję swoim klientom na konsultacjach. Oczywiście, część ekspertów zwróci uwagę na fakt, że nie jest to rozwiązanie idealnie. Nie jest, zgoda. Ale jest obecnie najlepszym w polskim prawodawstwie, jakie występuje. Jeżeli chcesz wiedzieć więcej o umowie najmu okazjonalnego, przeczytaj mój artykuł na ten temat, który znajdziesz tutaj.

Tak jak wskazałem wyżej- najem okazjonalny nie jest idealnym i stuprocentowym zabezpieczeniem, natomiast eliminuje (albo znacząco niweluje) najważniejszy problem związany z nieuczciwym lokatorem, czyli kwestię jego potencjalnej eksmisji.

Obiektywna asymetria pomiędzy stronami
Jak widać, ustawa o ochronie praw lokatorów wywołuje obiektywną asymetrię pomiędzy stronami stosunku najmu. Najemca ma niespotykane wręcz przywileje, a wynajmujący jest nimi obciążony. To nie jest gra fair, to nie ja gra na równym boisku. Dlatego od lat, wszelkie stowarzyszenia zrzeszające badaczy rynku, czy po prostu pojedynczy eksperci apelują o ucywilizowanie tego aktu prawnego. Tym bardziej, że mało kto zauważa jedną rzecz- na ustawie o ochronie praw lokatorów, paradoksalnie, tracą bardzo wiele… sami lokatorzy- szczególnie ci uczciwi, którzy nie mają sobie nic do zarzucenia.

Skutki ustawy o ochronie praw lokatorów- niekoniecznie korzystne dla najemców
Ktoś mógłby zapytać, w jaki sposób te niespotykane wręcz przywileje mogą działać na niekorzyść najemców. Już tłumaczę. Generalnie rzecz biorąc, świadomość prawna zarówno wynajmujących, jak i najemców, znacząco zwiększyła się w ostatnich latach. Lokatorzy są bardziej świadomi swoich praw, a właściciele mają większą wiedzę na temat tego, jakimi obowiązkami obciąża ich ustawa. Ponadto, coraz częściej w mediach słyszy się o dramatycznych losach właścicieli mieszkań, którzy trafili na nieuczciwego najemcę, wokół którego procedura eksmisyjna toczy się od wielu lat.

W wyniku tego, tej powszechnej świadomości potencjalnych zagrożeń, ogromna część właścicieli nie wynajmuje swoich lokali właśnie w obawie przed nieuczciwym najemcą. Takich lokali, wedle szacunków, jest w Polsce nawet 1,8 (!) miliona. Nawet zakładając, że ta statystyka jest nieco zawyżona, to nadal- ogromna ilość mieszkań w Polsce stoi niewynajętych. Niewynajętych nie dlatego, że nie ma chętnych do zamieszkania w takim lokum, tylko dlatego, że właściciele nawet nie myślą o tym, aby swoje mieszkanie udostępnić komukolwiek w ramach umowy najmu. Właśnie z powodu ewentualnych, potencjalnych nieprzyjemności w przypadku pojawienia się nieuczciwego lokatora. A nie oszukujmy się- nie ma obecnie w polskim systemie prawnym jakiejkolwiek, skutecznej metody weryfikacji najemcy.

Co powoduje taki stan rzeczy?
Ano to, że jeżeli ogromna ilość lokali stoi niewynajmowana, to mieszkań na wynajem jest po prostu mniej. A co się dzieje z jakimkolwiek towarem, kiedy zaczyna brakować go na rynku? Oczywiście- jego cena idzie do góry. Bardzo proste prawo popytu i podaży nie omija również rynku wynajmu nieruchomości mieszkalnych. I to właśnie z tego powodu, ceny wynajmu mieszkań są w Polsce bardzo, bardzo wysokie, jeśli zestawimy je z przeciętnymi zarobkami. Finalnie zatem, to lokatorzy cierpią najbardziej na absurdalnych przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, bo muszą zapłacić za najem znacznie, znacznie więcej, niż gdyby pula mieszkań na wynajem byłaby szersza.

To jednak nie koniec niedogodności. Do tego dochodzą swoiste „walki” o mieszkanie w okresach wysokiego popytu (np. przed początkiem roku akademickiego), licytacje mieszkaniowe urządzane przez właścicieli i wiele, wiele innych praktyk, które delikatnie mówiąc nie rozpieszczają poszukujących lokalu do wynajęcia.

Podobno przepisy są w porządku, ale ich egzekucja kuleje
Obrońcy praw lokatorów od lat usilnie twierdzą, że przepisy są jak najbardziej w porządku, natomiast to ich egzekucja kuleje. Argumentują oni, że to aparat państwa i wymiar sądowniczy działają nieskutecznie, bo na wyrok eksmisyjny trzeba poczekać 2-3 lata. Ponadto, przekonują oni, że nawet, jeśli dochodzi do przydzielenia potencjalnie eksmitowanej osobie lokalu socjalnego, to znów- to wina gmin, że takich lokali nie posiadają, nie zaś samych przepisów. Generalnie jest to marne pocieszenie dla osób, które muszą nierzadko przez niemal dekadę (bo tyle może zająć proces eksmisyjny + oczekiwanie na lokal socjalny) utrzymywać nieuczciwego najemcę za własne pieniądze i we własnym mieszkaniu.

Ponadto, tacy aktywiści nie zauważają też jednego- jeżeli gmina nie jest w stanie dostarczyć lokalu socjalnego dla eksmitowanego najemcy, wówczas właściciel może mieć z tego tytułu roszczenie odszkodowawcze. A mówiąc wprost- może pójść do sądu po odszkodowanie za to, że gmina nie wywiązuje się ze swoich ustawowych obowiązków. Taki proces jest wygrany w sądzie „na dzień dobry”. Gmina będzie musiała za to zapłacić- na rynkowych warunkach. Tylko zaraz zaraz… Czy nie jest przypadkiem tak, że gmina jako taka nie ma własnych pieniędzy, tylko ma pieniądze podatników? Generalnie wychodzi zatem na to, że po przegranym procesie w sądzie, gmina zapłaci właścicielowi z naszej- wspólnej- kieszeni. Z naszych podatków, za nasze pieniądze. To chyba nie tak powinno wyglądać, że wszyscy sponsorujemy życie na czyjś koszt nieuczciwemu lokatorowi, prawda?

Ustawa o ochronie praw lokatorów i jej skutki dla rynku- podsumowanie
Jak widać, oprócz pozornej ochrony lokatorów, ustawa wywołuje bardzo wiele negatywnych skutków- nie tylko dla właścicieli, ale, paradoksalnie, również dla najemców. Cierpią niemal wszyscy- poza bardzo wąską grupą często nieuczciwych najemców, którzy bez skrupułów wykorzystują wszelkie możliwości i luki prawne, które daje im ustawa o ochronie praw lokatorów. I warto pomyśleć o tym, aby przepisy regulujące relacje na linii wynajmujący-najemca w końcu ucywilizować.