Użytkowanie wieczyste- co warto o nim wiedzieć?
W ostatnich latach, jednym z częściej pojawiających się tematów dotyczących rynku nieruchomości w Polsce, było użytkowanie wieczyste. Nie powinno to nikogo dziwić- ta konstrukcja prawna przeżyła od 2018 roku prawdziwą, rewolucyjną zmianę. Ta zmiana była kontynuowana w roku 2023, również w tendencji znanej sprzed pięciu laty, mającej na celu przekształcenie użytkowania wieczystego w pełne prawo własności. Co jednak warto wiedzieć zarówno o tej formie użytkowania gruntów, jak i o zmianach zmierzających do jej przekształcenia? I co to oznacza dla indywidualnych właścicieli lokali znajdujących się w budynkach usytuowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste? Dowiesz się z tego artykułu!

Czym jest użytkowanie wieczyste- podstawy prawne
Użytkowanie wieczyste jest konstrukcją prawną, która została powołana w 1961 roku na bazie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Użytkowanie wieczyste dotyczy wyłącznie gruntów i jest jednym z trzech rodzajów praw do nieruchomości, które w polskim systemie prawnym występują- obok pełnej własności do nieruchomości oraz ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Jak wyżej wskazałem, użytkowanie wieczyste dotyczy wyłącznie gruntów. I to nie każdych- gruntów, które są de facto własnością skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy), które to postanawiają z jednej strony oddać prywatnemu inwestorowi ten grunt do samodzielnego władania, jednak pozostając formalnie jego właścicielem. Ta konstrukcja sprawdzała się głównie w kontekście powstawania budynków spółdzielczych, choć nie tylko. Spółdzielnie były wówczas użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym powstawały mieszkania w czasach Polski Ludowej.

Użytkowanie wieczyste- czy tylko w Polsce?
Mylnym jest stwierdzenie, jakoby użytkowanie wieczyste było wyłącznie polską domeną (a bywa wręcz przedstawiane jako swoisty relikt PRLu). W wielu systemach prawnych konstrukcja analogiczna do użytkowania wieczystego funkcjonowała na długo przed ustanowieniem naszego rodzimego odpowiednika- z tymże, najczęściej nazywana była (tłumacząc na polski) „dzierżawą wieczystą”. Chociażby w Anglii, słynny „leashold” funkcjonuje od dawien dawna i może być ustanawiany nawet na… 999 lat. Nie jest zatem tak, jak podnoszą krytycy użytkowania wieczystego, że ta konstrukcja prawna jest jakimś polskim, niezrozumiałym wymysłem, będący rzekomo szkodliwym reliktem czasów słusznie minionych.

Plusy użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste ma swoje plusy- po pierwsze, w umowie użytkowania wieczystego właściciel takiego gruntu (skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) ustalała warunki tego, w jaki sposób ów grunt ma zostać zagospodarowany. Krótko mówiąc- użytkownik wieczysty otrzymywał odgórne wytyczne dotyczące tego, co nie tylko może, ale i co musi powstać na tej, czy innej działce. Dodatkowo, określany był termin realizacji takiej inwestycji- a jego niedotrzymanie groziło wręcz odebraniem takiego gruntu.

Jakie są plusy takiej sytuacji? Ano chociażby takie, że grunty były oddawane w użytkowanie wieczyste z uwzględnieniem realnych potrzeb lokalnej społeczności, czy po prostu danej jednostki samorządu terytorialnego. Potrzeby społeczeństwa były ujmowane w warunkach oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Przez to można powiedzieć, że organy administracji państwowej cały czas w pewien sposób kontrolowały to, co się na nim znajduje- i że nie powstanie w środku miasta obiekt, który byłby ze społecznego punktu widzenia bezużyteczny czy wręcz szkodliwy dla mieszkańców.

Po drugie zaś, takie podejście do kwestii quasi-komercjalizacji gruntów, oznaczało skuteczne walczenie chociażby ze… spekulacją. Po trzecie- oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oznaczało systematyczne wpływy do budżetu państwa. Często łącznie znacznie wyższe (szczególnie uwzględniając mechanizm waloryzacji corocznych opłat, o czym w dalszej części tekstu), niż w przypadku jednorazowej, incydentalnej sprzedaży.

Kto jest właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste
Mimo tego, że każdorazowo to użytkownik wieczysty w pewien sposób „zawiaduje” gruntem, to nadal jego właścicielem pod kątem formalno-prawnym, jest skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczystym może jednak swoje prawo zbyć, na rynkowych zasadach.

Opłaty za użytkowanie wieczyste. Waloryzacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
Kiedy oddawano grunt w użytkowanie wieczyste, użytkownik nabywał to prawo za ułamek faktycznej wartości gruntu. Te „widełki” cenowe zaczynały się od 15%, a kończyły na 25% wartości gruntu. Oprócz tego, użytkownik wieczysty opłacał podatek od nieruchomości, a także coroczną opłatę, wynoszącą od 0,3% do 3% procent wartości gruntu rocznie. Warto dodać, że ta coroczna opłata mogła ulegać waloryzacji- lecz nie częściej, niż raz na 3 lata. W tym celu powoływano biegłego rzeczoznawcę, który na nowo wyceniał grunt- i to właśnie od tej wartości naliczane opłaty potrafiły naprawdę diametralnie podskoczyć. Oczywiście, jeśli użytkownik wieczysty nie zgadzał się z nową wyceną, mógł powołać własnego rzeczoznawcę i przedstawić kontroperat. Tego rodzaju spory potrafiły oczywiście kończyć się w Samorządowym Kolegium Odwoławczym- z różnym skutkiem.

Jeśli grunt drożeje- spodziewaj się reakcji gminy. Jeśli tanieje- gmina to przemilczy
Należy jednak zauważyć, że do ponownej wyceny działki powoływano rzeczoznawcę wyłącznie wtedy, kiedy dochodziło do wzrostu wartości nieruchomości na rynku. Jeżeli były okresy, w których ceny nieruchomości spadały, gminy nie kwapiły się do ponownej wyceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste- w oczywisty sposób uszczupliłyby tym samym coroczne wpływy do budżetu. Co prawda, użytkownik wieczysty również mógł taką procedurę przeprowadzić w celu zredukowania opłat, natomiast mało który jej dokonywał- często z powodu nieświadomości obowiązujących przepisów prawa.

Na jaki okres ustanawiano użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste można było ustanawiać na okres od 40 do 99 lat. Z reguły jednak, mieliśmy na rynku do czynienia z tym najdłuższym, przewidzianym w prawie terminie.

Czy można sprzedać grunt będący w użytkowaniu wieczystym?
Każdorazowy użytkownik wieczysty może sprzedać swoje prawo do użytkowania wieczystego gruntu. Należy jednak dodać, że kolejny podmiot nabywający takie prawo, nabywa je wraz z zasadami, na jakich skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego dokonała transakcji z pierwszym użytkownikiem wieczystym. Te warunki dotyczą nie tylko trwania użytkowania wieczystego (jak wyżej wskazałem, ustanawiano je na okres od 40 do 99 lat), ale i warunków, na których właściciel musi dokonać określonych inwestycji na gruncie. Krótko mówiąc- nowy użytkownik wieczysty wchodzi niejako „w buty” swojego poprzednika odnośnie wszystkim warunków, które tamten musiał spełnić.

Ustawa przekształceniowa z 2018 roku
W 2018 roku uchwalono tak zwaną „ustawę przekształceniową”, która od 1 stycznia 2019 roku zmieniała status prawny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkalne. Od tego czasu, wszystkie takie grunty przeszły z mocy prawa w pełne prawo własności do nieruchomości. A cóż się stało z właścicielami lokali, które znajdowały się w budynkach położonych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste? W zasadzie- nic szczególnego, poza koniecznością spłacenia „swojej” części gruntu, która przypada ułamkowo adekwatnie do posiadanego udziału w częściach nieruchomości wspólnej. Można tego dokonać jednorazowo (uzyskując indywidualnie wyliczoną bonifikatę), lub też w corocznych ratach. Należy jednak pamiętać, że każdy kolejny właściciel lokalu wchodzi niejako „w buty” swojego poprzednika- i to na jego barki spada obowiązek uiszczania opłat z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo pełnej własności do nieruchomości. Informacja o tym fakcie znajduje się w trzecim dziale księgi wieczystej.

Rok 2023- wygasanie użytkowania wieczystego w kontekście gruntów komercyjnych
Powyższa historia dotyczy gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkalne. Jednak budynki, w których większość (więcej niż 50%) lokali posiadała funkcję użytkową (a nie mieszkalną), nadal potrafiła znajdować się w użytkowaniu wieczystym.

W 2023 roku na bazie ustawy o „zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw” użytkownicy wieczyści gruntów oddanych na funkcje komercyjne, również mogą wykupić grunty na własność. Jednak, jak się okazuje- niewielu się to po prostu opłaca. Podobnie jak podatki, taki i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego są w kontekście „komercji” po prostu zdecydowanie wyższe, niż przy popularnej „mieszkaniówce”.

Użytkowanie wieczyste- podsumowanie
Jak widać, użytkowanie wieczyste było dość popularną konstrukcją prawną. Powstało jako odpowiedź na potrzebę zagospodarowania bardzo atrakcyjnych działek, często w centrach miast, jednocześnie z możliwością kontroli tego, co na takiej nieruchomości powstaje. I przy jednoczesnym pozyskiwaniu pożytków z takiego gruntu- w postaci corocznie wnoszonej opłaty. Jednak od pięciu lat organy administracji państwowej sukcesywnie zaczęły odchodzić od tej formy własności, na rzecz pełnego prawa do nieruchomości- począwszy od gruntów oddawanych na cele mieszkalne, na gruntach oddanych na cele komercyjne kończąc.