Biuro nieruchomości Toruń. Agencja nieruchomości Toruń. Marketing nieruchomości

Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku

Udostępnij

Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku- poznaj najważniejsze informacje
Zdecydowałeś się na mieszkanie od dewelopera? Świetnie! W poniższym artykule dowiesz się zatem, w jaki sposób przebiega zakup lokalu z rynku pierwotnego. W tekście znajdziesz opis poszczególnych etapów transakcji, umów, które będziesz musiał prędzej czy później podpisać, jak i popularnych zwyczajów i praktyk na rynku, na które warto się przygotować. Zarówno po to, aby mieć pełną świadomość tego, co i jak nabywamy, ale też… żeby nie być po prostu zaskoczonym. Zapraszam zatem do lektury i podróży w głąb świata „deweloperki”!

Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku. Sprawdzenie oferty i dostępności lokali
Pierwszym krokiem w drodze do zakupu własnego „M” od dewelopera, będzie z pewnością… sprawdzenie dostępnej oferty w interesujących nas lokalizacjach. Warto jednak rozejrzeć się naprawdę szeroko, nie tylko w ulubionych miejscach na mapie miasta! Chodzi bowiem o to, że jeżeli nawet pasuje Ci konkretna lokalizacja, może się okazać, że… deweloper budujący daną inwestycję stawia na niepraktyczne układy lokali, albo po prostu nie ma obecnie w ofercie mieszkań, które by Cię interesowały. Nastaw się zatem na sprawdzenie przynajmniej kilku projektów deweloperskich.

Poluj na promocje
Warto sprawdzić również, którzy deweloperzy organizują promocje, akcje rabatowe czy inne bonusy, które mogą mieć dla Ciebie znaczenie. Szczególnie w czasach zmniejszonego popytu na mieszkania, budowniczy oferują na przykład darmowe komórki lokatorskie, miejsca postojowe w hali garażowej czy nawet wykończenie lokalu pod klucz. I to wszystko w cenie mieszkania! Rozejrzyj się więc dokładnie i posprawdzaj, u którego dewelopera możesz liczyć na bonusy. Jeżeli już zdecydowałeś się na konkretną firmę, czas na…

Wybór odpowiedniej nieruchomości
Tutaj, kryteria wyboru są bardzo indywidualne i zależą wyłącznie od Ciebie. To, co mogę Ci doradzić, to oprócz wybrania odpowiedniego układu, to także zweryfikowanie kilku, dodatkowych kwestii. Sprawdź chociażby usytuowanie mieszkania- zarówno w samym budynku, jak i na kondygnacji. Zwróć uwagę, że inaczej będzie wyglądało rozliczenie za ciepło mieszkania szczytowego, a inaczej środkowego.

Ponadto, pamiętaj, że na ostatnim piętrze nikt nie będzie „chodził Ci po głowie”, zatem będzie to zdecydowanie bardziej ciche mieszkanie, niż na innych piętrach. Weź pod uwagę także widok z okna i to, co może powstać w zasięgu wzroku. Zadaj sobie konkretne pytania: czy ten teren jest zagospodarowany? Czy na niezagospodarowanej części może coś powstać? Czy być może deweloper kupił sporą działkę i niemal pewne jest, że powstaną niedaleko kolejne etapy osiedla? Pamiętaj, że jeżeli deweloper nabył duży grunt, z pewnością będzie chciał go maksymalnie wykorzystać. Zatem kolejne etapy budowy i wszelkie uciążliwości z tym związane (m.in. hałas) są czymś, na co trzeba się będzie przygotować- w przeciwieństwie do inwestycji jednoetapowej, realizowanej na relatywnie niewielkiej działce.

Zwróć uwagę także na rozmaite sprawy formalne- takie jak termin oddania inwestycji do użytku, a także możliwość negocjacji z deweloperem harmonogramu płatności- oczywiście, jeśli takie ułatwienie będzie konieczne. Nie zapomnij też o sprawdzeniu renomy dewelopera, opinii w Internecie, a także tego, jak wyglądają jego przeszłe realizacje. Na tej podstawie będziesz miał zdecydowanie większe pojęcie o tym, czy podejmujesz dobrą decyzję.

Wizyta w biurze sprzedaży i ewentualnie na placu budowy
Kiedy już zapoznałeś się ze wstępną ofertą, czas na wizytę w biurze sprzedaży. Warto nie odwlekać jej tym bardziej, że wielu deweloperów ukrywa na swojej stronie internetowej zarówno ceny, jak i dostępność poszczególnych lokali. Ponadto, podczas spotkania ze sprzedawcą w biurze dewelopera możesz podpytać o wszelkie kwestie, na które odpowiedzi nie znalazłeś na stronie internetowej, w rozmaitych informatorach czy materiałach sprzedażowych. Na spotkaniu możesz zapytać też o chociażby ewentualne opóźnienia w odbiorach, problemy organizacyjne dewelopera czy nowinki z placu budowy.

Apropo placu budowy- czasami zdarza się, że deweloper umożliwia odwiedzenie inwestycji i obejrzenie mieszkań „od środka”. Wszystko jednak zależy od stopnia zaawansowania budowy, aktualnie przeprowadzanych prac, a wreszcie- zgody kierownika budowy. Pamiętaj jednak, że każdorazowo wejść na plac budowy można wyłącznie w odzieży ochronnej- przede wszystkim kaskach ochronnych. Nie zdziw się jednak, jeśli nie będzie takiej możliwości. Wejście na plac budowy to uprzejmość dewelopera i ukłon w stronę klienta, nie zaś obowiązek.

Umowa rezerwacyjna
Po wyborze odpowiedniego lokalu, przychodzi czas na umowę rezerwacyjną. To pewnego rodzaju wstępna umowa, w której to deweloper zobowiązuje się do wycofania danego mieszkania ze sprzedaży na określony w umowie czas. W jej ramach deweloper pobierze od Ciebie opłatę rezerwacyjną, która po nowelizacji ustawy deweloperskiej z lipca 2022 roku może wynosić maksymalnie 1% wartości nieruchomości. Dokładna wartość lokalu została wskazana w prospekcie informacyjnym, który zostanie załączony do umowy.

Jak wyżej wspomniałem, umowa rezerwacyjna jest pewną „wstępną” umową i daje przede wszystkim czas klientowi na przygotowanie finansowania- gotówki, lub kredytu. Szczególnie w tym drugim przypadku, umowa rezerwacyjna daje czas przyszłemu nabywcy lokalu na zorganizowanie wszelkiej dokumentacji do złożenia wniosku kredytowego.

Szerzej o umowie rezerwacyjnej, ale też o innych rodzajach umów zawieranych z deweloperem, przeczytasz w tym artykule.

Umowa deweloperska lub przedwstępna
Kiedy już podpisano umowę rezerwacyjną, a klientowi udało się zorganizować środki finansowe na zakup mieszkania, czas na podpisanie umowy deweloperskiej lub przedwstępnej. A kiedy zawieramy każdą z nich?

Umowę deweloperską zawieramy w momencie, kiedy nieruchomość jest w trakcie budowy.

Umowę przedwstępną zawieramy w momencie, kiedy budowa została ukończona, a inwestycja otrzymała pozwolenie na użytkowanie.

Umowa deweloperska zawsze zawierana jest formie aktu notarialnego, przedwstępna zaś- może, ale nie musi być zawierana w notarialnej formie. Obie umowy charakteryzują się dosyć wysoką rangą zobowiązania, ale mają też sporo różnic. Opisuję to w tym artykule, do którego lektury zachęcam, jeśli chcesz poznać najważniejsze różnice pomiędzy umową deweloperską, a przedwstępną.

Płatność transzami lub za całość lokalu
Po podpisaniu umowy deweloperskiej, musimy zacząć… spłacać nasz zakupiony lokal- i to mimo tego, że fizycznie będzie on gotowy dopiero za jakiś czas. Nie ma zmiłuj- chyba, że wynegocjowaliśmy z deweloperem inny, korzystniejszy harmonogram, niż ten zaplanowany w prospekcie informacyjnym.

Płatność transzami i prospekt informacyjny
Przypomnijmy zatem. Jeżeli lokal jest w trakcie budowy, płacisz za swoje mieszkanie transzami za poszczególne postępy w budowie (fundamenty, stan surowy otwarty itd.). Krótko mówiąc- co kilka miesięcy płacisz za to, co aktualnie buduje deweloper. Szczegółowa rozpiska transz zawarta jest w prospekcie informacyjnym. Tam znajdziesz cały proces budowy podzielony na wyżej wskazane etapy, a obok będzie widniała informacja, jaki procentowo jest to udział w całym procesie budowy. I to właśnie adekwatnie do poczynionych postępów, musisz zapłacić deweloperowi na swój indywidualny rachunek powierniczy konkretną kwotę.

Dodajmy też, że jeżeli na przykład podpisałeś umowę deweloperską w momencie, kiedy budowa miała 50% ukończonych prac, wówczas pierwsza transza będzie obejmowała właśnie te wybudowane 50% kosztów mieszkania. Omawiając płatności warto wspomnieć, że jeżeli nabyłeś mieszkanie ze środków kredytowych, raty zaczynasz spłacać już w momencie uruchomienia pierwszej transzy. I to mimo tego, że fizycznie odbierzesz swoje mieszkanie dopiero za jakiś czas.

Umowa przedwstępna

W drugim wariancie, jeżeli nabyłeś nieruchomość już fizycznie wybudowaną, z pozwoleniem na użytkowanie- w takim układzie podpiszesz nie umowę deweloperską, a umowę przedwstępną. To zaś oznacza, że nie przelewasz żadnych transz deweloperowi, tylko płacisz od razu całą kwotę za lokal, a taki zakup przypomina transakcję na rynku wtórnym. Umowa przedwstępna może, ale nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Odbiór techniczny mieszkania
Budowa została ukończona, inwestycja otrzymała pozwolenie na użytkowanie, zatem… czas na na odbiór techniczny lokalu. To moment, w którym po raz pierwszy możesz wejść do swojego w pełni przygotowanego do wykończenia mieszkania. Oczywiście, odbiór techniczny służy przede wszystkim zweryfikowaniu, czy mieszkanie nie posiada jakichkolwiek wad fizycznych. Nie jest bowiem tajemnicą, że takowe… się po prostu zdarzają. Szczególnie, jeżeli mówimy o dużych osiedlach, gdzie na wydanie czeka kilkaset lokali.

W tym momencie dodam tylko dwie, ważne uwagi. Po pierwsze, moment odbioru technicznego mieszkania nie jest momentem przeniesienia własności lokalu- i o tym piszę w tym artykule.

Po drugie, jeżeli nie znasz się na „budowlance” i chcesz mieć pewność, że odebrałeś w 100% bezusterkowy lokal, zabierz ze sobą znajomego fachowca, lub skorzystaj z profesjonalnej pomocy przy odbiorze technicznym mieszkania. Trzeba będzie za taką usługę zapłacić kilkaset złotych, ale uwierz- zwrócą się one z nawiązką już przy pierwszej wadzie mieszkania, którą wychwyci taki ekspert.

Rozliczenie powierzchni powykonawczej
Kiedy już odbierzemy nasz lokal, kolejnym krokiem na który będziemy musieli się przygotować, jest rozliczenie powierzchni powykonawczej. A o co chodzi w całym procesie?

Pamiętasz, jak podpisując umowę deweloperską firma zadeklarowała we wszelkich dokumentach, jaki będzie całościowy metraż mieszkania? To była tak zwana powierzchnia projektowa- czyli „na papierze”. W rzeczywistości jednak, niewykonalne jest wybudowanie lokalu, który ma finalnie identyczny metraż, jak ten, który był wstępnie deklarowany.

To absolutnie normalna kwestia- z czysto praktycznego punktu widzenia, wybudowane mieszkania zawsze różnią się nieco od wstępnie zaplanowanego metrażu. I nie ma w tym nic dziwnego. Najczęściej, lokale są nieco mniejsze, niż pierwotnie zakładano, a różnica ta nie przekracza w 99% jednego metra kwadratowego. Z reguły, dokładne pomiary powykonawcze wskazują na odchylenie o 0,2 czy 0,4 metra kwadratowego od powierzchni projektowej. Mógłbyś zapytać: po co się w tym zajmować, skoro te rozbieżności są tak niewielkie i w żaden sposób nie wpływają na codzienne użytkowanie lokalu?

Otóż różnica jest tak naprawdę… spora. A do tego- z reguły na Twoją korzyść. Załóżmy, że nabyłeś mieszkanie w cenie 10 000 złotych za metr kwadratowy. Jeżeli powierzchnia powykonawcza lokalu jest mniejsza choćby o te powiedzmy 0,4 metra kwadratowego, wówczas te 0,4 m2 jest warte… cztery tysiące złotych, zgadza się? Całkiem spora suma. I o to tutaj tak naprawdę chodzi- deweloper powinien zwrócić Ci tę kwotę, bowiem powierzchnia projektowa jest większa od powierzchni powykonawczej. A cztery tysiące złotych piechotą nie chodzą, prawda?

Mi osobiście zdarzały się w karierze sytuacje, kiedy to inwestor nabywający kilkanaście bądź kilkadziesiąt lokali w jednym budynku, ze zwrotów metrażowych był w stanie… kupić kolejne mieszkanie w sąsiedniej inwestycji. Przy kilkunastu lub kilkudziesięciu lokalach bowiem, łączna suma zwrotu wynosiła przeszło kilkaset tysięcy złotych- jest więc o co walczyć :).

Pamiętaj jednak, że z drugiej strony, jeżeli Twój lokal okaże się nieco większy, niż planowano, to… w takim układzie to Ty będziesz musiał dopłacić równowartość nadmiarowego metrażu. Bądź jednak spokojny- jest to skrajna rzadkość i musiałbyś być prawdziwym pechowcem, aby trafić na taką dopłatę.

Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku. Umowa przeniesienia własności
Na końcu Twojej przygody z deweloperem dochodzi do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Wtedy zostajesz formalnym właścicielem lokalu, a także zakładana jest indywidualna księga wieczysta na Twoje mieszkanie. Oprócz tego, w momencie podpisania pierwszej umowy przenoszącej własność, dochodzi również do zawiązania wspólnoty mieszkaniowej. Od tej pory, to mieszkańcy, wraz z zarządcą zawiadują nieruchomością, a rola dewelopera schodzi w zasadzie na dalszy plan.

Podsumowanie
I to by było na tyle, jeśli chodzi o drogę do własności mieszkania zakupionego od dewelopera. Jeżeli po lekturze tego tekstu pojawiły Ci się w głowie jakiekolwiek pytania- skontaktuj się ze mną. Od lat pomagam klientom w trakcie ich przygody z zakupem mieszkania od dewelopera.

Paweł Doliński

Paweł Doliński

Ekspert w branży nieruchomości i marketingu. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości.

Potrzebujesz podobnych artykułów?

Skontaktuj się, a przygotuję dla Ciebie eksperckie treści