A co z umowami z deweloperem?
Nieco inna sytuacja dotyczy umów zawieranych z deweloperem. A w zasadzie- jednej z umów, którą można z deweloperem zawrzeć (a są ich cztery rodzaje, co opisuję w tym artykule). Chodzi w tym kontekście o umowę deweloperską. Ją określa i reguluje tak zwana „ustawa deweloperska”, narzucając na dewelopera konieczność pokrycia połowy kosztów notarialnych związanych właśnie z jej zawarciem u notariusza (umowa deweloperska obligatoryjnie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego). Na marginesie można dodać tylko, że część deweloperów dodatkowo zachęca klientów do relatywnie szybkiego podpisania umowy deweloperskiej (dosłownie w ciągu 2-3 dni od umowy rezerwacyjnej, która ją poprzedza), w zamian za całościowe pokrycie kosztów notarialnych.

To ustawowe udogodnienie dla konsumenta nie obowiązuje jednak w przypadku ani umowy przedwstępnej (która może, ale nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego), ani umowy przenoszącej własność (która obligatoryjnie również wymaga formy aktu notarialnego). O umowie rezerwacyjnej za wiele mówić nie trzeba, bo w zasadzie zawiera się ją w biurze dewelopera i klient nie ponosi z tego tytułu żadnych kosztów.

A co z umowami najmu okazjonalnego?
W kontekście wynajmu lokali mieszkalnych zaś, coraz częstszą praktyką na rynku jest zawieraniu umów tak zwanego „najmu okazjonalnego”. Utarło się, że aby taką umowę skutecznie zawrzeć, należy udać się do kancelarii notarialnej i dam dopełnić wszelkich formalności. Kto zatem powinien ponosić te koszty: wynajmujący, czy najemca?

Czy umowa i wszystkie załączniki do umowy najmu okazjonalnego faktycznie muszą mieć formę aktu notarialnego?
Po pierwsze, zacznijmy od wyjaśnienia najważniejszej kwestii: tak naprawdę, umowa najmu okazjonalnego może, ale nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jedynie jeden z załączników, czyli oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się rygorowi egzekucji w przypadku eksmisji, musi zostać zawarty w formie aktu. A jakie ma to znaczenie w wyżej omawianym kontekście? Wbrew pozorom, całkiem spore, bowiem jeżeli chcemy wszystkie dokumenty niezbędne do najmu okazjonalnego uzyskać w formie aktu notarialnego (czyli umowę i 3 załączniki), wówczas usługa notariusza wyniesie co najmniej kilkaset złotych (zwykle od 400 w górę). Jeżeli zaś zdecydujemy się wyłącznie na jeden załącznik w formie aktu notarialnego, a resztę zorganizujemy w zwykłej formie pisemnej (co jest również wystarczające do tego, aby umowa najmu okazjonalnego była ważna), wówczas ta usługa będzie kilkukrotnie tańsza, a cały spór o to, kto ma pokryć te koszty, znacznie mniej donośny. To pierwsza sprawa.

Po drugie zaś, tutaj również nie ma żadnego przepisu mówiącego o tym, kto ma pokryć koszty związane z taką umową. Prawo daje nam pełną dowolność, natomiast w mojej ocenie, jeżeli to wynajmujący nalega na taką formę umowy (która leży zdecydowanie w jego interesie i co zawsze doradzam klientom na konsultacjach), to wówczas powinien samodzielnie pokryć jej koszty. W praktyce jednak, częstokroć te opłaty są przerzucane na najemcę, może stanowić zarzewie konfliktu pomiędzy potencjalnymi lokatorami a właścicielami mieszkań. Ci pierwsi nierzadko rezygnują wręcz z zawarcia umowy właśnie z tytułu próby przerzucenia na nich kosztów umowy najmu okazjonalnego. Podkreślę jednak raz jeszcze- niezależnie od tego, kto będzie te koszty pokrywał, można je znacząco zredukować decydując się na sam jeden załącznik w formie aktu notarialnego.

Kto płaci za akt notarialny? Podsumowanie
Jak widać, to, kto płaci za akt notarialny może się nieco różnić od rozmaitych czynników. Niepisaną zasadą jest to, że za akt płaci kupujący, zaś przy umowach deweloperskich koszty są dzielone (zgodnie z ustawą deweloperską) „pół na pół”. Jeśli chodzi zaś o umowy najmu okazjonalnego, to wynajmujący powinien pokryć jej koszty, gdyż to w jego interesie leży właśnie zawarcie umowy najmu okazjonalnego, nie zaś w interesie najemcy.