Wydzielenie dodatkowego pokoju w mieszkaniu na wynajem. Czy opłaca się dzielić lokal inwestycyjny na większą ilość pokoi?

Jeżeli inwestujesz w nieruchomości mieszkalne, z pewnością zastanawiasz się, jak maksymalizować zyski z wynajmowanego lokalu. Spośród wielu sposobów, które mogą Ci pomóc uzyskiwaniu jak najwyższego zysku, można wymienić między innymi home staging, czy też wiele innych metod stosowanych przez inwestorów. Część rentierów decyduje się również na przykład na… wydzielenie dodatkowego pokoju w mieszkaniu. Czy taka decyzja finalnie opłaci się Tobie, jako inwestorowi? Sprawdźmy!

Wydzielenie dodatkowego pokoju w mieszkaniu na wynajem- jakie są plusy i minusy?

Jeżeli zastanawiasz się, czy wydzielenie dodatkowego pokoju w mieszkaniu będzie dobrym wyborem, porozmawiajmy zarówno o plusach, jak i minusach tego rozwiązania. Z reguły bowiem, wydzielenie pokoju będzie… decyzją trafną. Wydzielenie dodatkowego pokoju (o ile jest oczywiście taka możliwość), niemal zawsze zwiększa stopę zwrotu z wynajmowanego mieszkania. Szczególnie w momencie, kiedy wynajmujemy nasze mieszkanie na pokoje (na przykład studentom), niemal zawsze uzyskiwana kwota za wynajem będzie większa, niż przed podziałem. Jeżeli zatem chcesz maksymalizować zyski- podział mieszkania na więcej pomieszczeń będzie dobrym rozwiązaniem. Należy jednak pamiętać, że taka decyzja może nieść ze sobą również pewne obciążenia…

Jakie są wady wydzielenia dodatkowych pokoi w mieszkaniu?

Po pierwsze, należy zaznaczyć, że wydzielenie dodatkowego pokoju w mieszkaniu to oczywiście… koszty. Zarówno ścianek działowych, drzwi, robocizny, jak i ewentualnie projektu architektonicznego. Oprócz kosztów, musisz wziąć pod uwagę inne obciążenia związane z wydzieleniem dodatkowego pomieszczenia. Im bowiem więcej pokoi, tym potencjalnie więcej konfliktów pomiędzy najemcami. To także więcej obowiązków związanych z poszukiwaniem i rozliczaniem dodatkowego lokatora, jak i… mniejszy komfort użytkowania mieszkania każdego z nich. Pomyśl sam- gdzie lokatorom będzie wygodniej- w 3 lokatorów, czy na przykład w 5? Im więcej lokatorów w obrębie jednego lokalu, tym mniejszy komfort życia. Wiąże się to oczywiście z niekończącymi się walkami o łazienkę (szczególnie w godzinach porannych), miejsce w kuchni, czy też zwykłe dogadywanie się każdego dnia. Nie wspominając o tym, że mniejsze pokoje to po prostu mniejszy komfort codziennego życia dla lokatora.

Czy podzielenie mieszkania na dodatkowe pokoje jest rozwiązaniem przyszłościowym?

Tutaj, nie byłbym tego taki pewien. Od kilku dobrych lat, coraz mniej liczne roczniki wchodzą na rynek najmu- są to ewidentnie młodzi z milenialnego niżu demograficznego. Ta konfiguracja statystyczna będzie się w najbliższych latach tylko pogłębiać. Tak naprawdę, sytuację na rynku najmu w pewnym sensie „ratują” migranci z innych krajów, głównie Ukrainy (choć nie tylko). Gdyby nie obcokrajowcy, rynek najmu byłby zdecydowanie mniej opłacalny, niż jest obecnie. Mniej lokali byłoby wynajmowanych, a to stworzyłoby sporą konkurencję na rynku. W takim układzie, mieszkania podzielone na dodatkowe, małe pokoje, mogłyby mieć problem ze znalezieniem najemcy.

Dzielenie mieszkania na kolejne pokoje miało sens przede wszystkim w okresie przed pandemią- wtedy, mieliśmy do czynienia z prawdziwą walką o każdy wolny pokój. Od czasów pandemii, ogromna ilość młodych, pracujących osób przerzuciła się na pracę zdalną. To samo dotyczy studentów na uczelniach- część z nich bezpowrotnie zrezygnowała w trakcie i po pandemii z wynajmowanego lokum.

Jeżeli zatem mielibyśmy sytuację, w której konflikt na Ukrainie uległby wyciszeniu, a spora część Ukraińców wróciłaby do ojczyzny- wówczas, rynek najmu w Polsce czeka spore załamanie. Lokali będzie cała masa i to najemcy będą dyktowali warunki- nie zaś wynajmujący. Kiedy dojdzie do zwiększonej konkurencji na rynku, mieszkania z małymi, dodatkowo wydzielonymi pokojami będą się cieszyły zdecydowanie mniejszą popularnością, niż te z większymi i bardziej komfortowymi pomieszczeniami.

Analiza rynku najmu- coraz więcej pokoi stoi pustych, szczególnie w mniejszych miastach

Obserwując rynek najmu mieszkalnego, należy zauważyć, że statystyki w ostatnich latach wskazują na dwa trendy. Po pierwsze, od czasów pandemii, coraz więcej studentów i młodych osób zdecydowało się na pozostanie w rodzinnych domach- co oczywiście ograniczyło całościową pulę najemców, szczególnie w dużych miastach. Po drugie zaś, rynek najmu lokali mieszkalnych został w pewien sposób „uratowany” przez uchodźców z Ukrainy, którzy zasilili go od marca 2022 roku. Obecnie jednak, statystyki dotyczące ilości mieszkań do wynajęcia wróciły do stanu sprzed wojny. Przy rosnących kosztach zakupu mieszkań, a także coraz wyższych opłatach eksploatacyjnych, stopa zwrotu uzyskiwana przez wynajmujących staje się po prostu coraz niższa.

Wydzielenie dodatkowego pokoju. Maksymalizuj zyski, ale nie przesadzaj

Jak widać, jeżeli chcesz maksymalizować zyski z wynajmowanego lokalu, możesz rozważyć wydzielenie dodatkowych pokoi. Pamiętaj jednak, aby nie przesadzać- zbyt wiele pokoi może znacząco ograniczyć komfort życia najemców, przez co mogą oni rotować miejsce w mieszkaniu częściej, niż byś oczekiwał. Po drugie zaś, pamiętaj o bezpieczeństwie- niestety, z moich obserwacji wynika, że większość tego typu „przeróbek” mieszkań jest dokonywana niezgodnie z prawem. Pamiętaj zatem o przepisach prawa budowlanego i przepisach przeciwpożarowych. Kwestią czasu jest niestety sytuacja, kiedy coś nieprzyjemnego wydarzy się w mieszkaniu z nielegalnie wydzielonymi pokojami- a za to, właścicielowi grozić może nawet odpowiedzialność karna.

Pamiętaj też o… etyce. Na rynku można niestety zaobserwować (choć obecnie coraz rzadziej), istne „koszmarki” nieruchomościowe, polegające na wydzieleniu dodatkowego pokoju na przykład… bez okien, albo zabudowanie loggi szklaną szybą i wynajmowanie jej jako „pokoju dla studenta”. Tutaj, zamiast odwoływać się tylko do przepisów prawa, warto także odwołać się do… zwykłej ludzkiej przyzwoitości. Bo takie „podziały” mieszkań zasługują wyłącznie tylko na miano „patowynajmu”- to ewidentnie przykłady praktyk, które powinny przez rynek kolektywnie piętnowane. Dlatego też pamiętaj- maksymalizuj zyski z najmu, ale z głową.