Zadatek- jak działa i w jakiej wysokości go pobrać?
Jeżeli planujesz zakup nieruchomości na kredyt, niewykluczone, że do jego uzyskania będziesz potrzebował umowy przedwstępnej. Tak naprawdę jednak, sytuacji, w której zawiera się umowę przedwstępną, jest znacznie, znacznie więcej. Mogą to być kwestie czysto formalne, jak na przykład konieczność uzyskania poszczególnych zaświadczeń czy pozwoleń. Może to być kwestia uregulowania stanu prawnego nieruchomości, jak i chęć jej zarezerwowania np. do momentu przyjazdu małżonka z zza granicy. Przy umowie przedwstępnej z reguły pobiera się zadatek. Jednak… jak dokładnie on funkcjonuje i w jakiej wysokości go pobrać?

Zadatek- jak działa?
Instytucja zadatku została opisana w Art.  394 Kodeksu Cywilnego:

§  1. 
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§  2. 
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§  3. 
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W praktyce wygląda to tak, że kupujący wpłaca zadatek sprzedającemu (najczęściej gotówką, choć można to zrobić przelewem), a sprzedający tę kwotę przyjmuje. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej z winy kupującego, zadatek mu przepada. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy z winy sprzedającego, oddaje on zadatek kupującemu w dwukrotnej wysokości. Jeżeli zaś nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej bez winy żadnej ze stron, zadatek jest zwracany kupującemu w jego pierwotnej wysokości.

Warto dodać, że te zasady można w pewien sposób warunkować- na przykład kupujący może zabezpieczyć swój interes zapisem mówiącym o tym, że jeżeli nie otrzyma on pozytywnej decyzji kredytowej i to będzie powodem, przez który nie dojdzie do umowy ostatecznej, sprzedający ten zadatek zwróci. I to warto mieć na uwadze w momencie zawierania umowy przedwstępnej.

Zadatek czy zaliczka?
Na rynku oprócz zadatku, funkcjonuje także instytucja zaliczki. Różni się ona od zadatku tym, że jest on zwrotna (w przeciwieństwie do zadatku). To oznacza, że obie ze stron mogą wycofać się z transakcji w dowolnym momencie, bez żadnych konsekwencji finansowych. Dlatego właśnie, bardzo rzadko zaliczkuje się nieruchomości- zaliczka nie jest w zasadzie żadnym zabezpieczeniem ani dla kupującego, ani dla sprzedającego.

Zadatek- w jakiej wysokości się go pobiera?
Tak naprawdę, nie istnieje żaden przepis mówiący o tym, w jakiej wysokości można pobrać zadatek. Zwyczajowo jednak, jest to 10% wartości nieruchomości- jednak może być to zarówno wyższa, jak i niższa kwota. Należy jednak pamiętać, że jeżeli kupujesz nieruchomość, to zadatek powinien być minimalnie w takiej wysokości, ażeby sprzedającemu nie opłacało się Ci go zwrócić w podwójnej wysokości. Tak się może wydarzyć! Jeżeli ustaliłeś ze sprzedającym zadatek na poziomie np. 5 tysięcy złotych, to wystarczy, że pojawi się klient oferujący kwotę wyższą, niż dwukrotność zadatku (czyli więcej niż 10 tysięcy złotych), aby sprzedającemu opłacało się go Ci zwrócić w podwójnej wysokości, a następnie zawrzeć umowę z nowym kupującym.

Zadatek- w jakiej wysokości? Podsumowanie
Jak widać, w momencie zawierania umowy przedwstępnej, dla obu stron z reguły zdecydowanie lepiej nieruchomość zadatkować, niż zaliczkować. Należy jednak pamiętać, że każda transakcja to inna, indywidualna historia. Jeżeli potrzebujesz pomocy przy przeprowadzeniu transakcji sprzedaży mieszkania, działki czy domu- skontaktuj się ze mną! Od lat pomagam przeprowadzać transakcje na rynku nieruchomości zarówno stacjonarnie w Toruniu, jak i zdalnie na terenie całej Polski.