Miesiąc taniego kredytu 2%. Jakie zmiany na rynku przyniósł?

Od 1 lipca 2023 roku kupujący swoje pierwsze mieszkanie mogą skorzystać z tak zwanego „taniego kredytu 2%”. Jest to pogram rządowy, który ma (przynajmniej w założeniu) wspierać politykę mieszkaniową w naszym kraju. Na ten moment, minął nieco ponad miesiąc w nowej, kredytowej rzeczywistości. Co możemy powiedzieć po tym okresie? Jaki wpływ miał program rządowych dofinansowań na rynek nieruchomości w lipcu? O tym przeczytasz w dzisiejszym artykule.

Jak wyglądają statystyki dotyczące kredytu 2%?

Na początek warto przytoczyć garść dosyć istotnych statystyk apropo samego programu. Minister Waldemar Buda zakomunikował w zeszłym tygodniu, że mamy do czynienia z wręcz ogromnym zainteresowaniem tanim kredytem. Ponadto, jego słowa podziela także sporo doradców kredytowych- mówią oni o swoistym „boomie” na finansowanie zakupu nieruchomości przy pomocy rządowego programu. I faktycznie, jeżeli spojrzymy na statystyki, ciężko się z tymi stwierdzeniami nie zgodzić. Do końcówki lipca bowiem, o wszystkie kredyty złożono łącznie ponad 43 tysiące wniosków (z czego nawet ok. 18 tysięcy wniosków o kredyt 2%) – co jest najwyższą liczbą nie tylko od kilkunastu ostatnich miesięcy, ale i… aż od 2008 roku. Natomiast trzeba tę statystykę nieco szerzej omówić. Bo, jak to bywa ze statystykami- liczby nie pokażą wszystkiego, co istotne.

Po pierwsze- skumulowany popyt

W momencie ogłoszenia programu tanich kredytów już w styczniu, ogromna część klientów wstrzymywała się z decyzją o złożeniu „tradycyjnego” wniosku kredytowego. Dane z pierwszego półrocza 2023 jasno wskazują, że wniosków o kredyt hipoteczny było bardzo, bardzo mało. Spora liczba potencjalnych kredytobiorców czekała bowiem nawet pół roku na to, aby złożyć wniosek o finansowanie z banku przy pomocy programu rządowego. To pierwsza sprawa. Druga dotyczy tego, że w ramach programu tanich kredytów, zdolność kredytowa jest wyliczana bardzo „łaskawie” dla kredytobiorców. Przypomnijmy- wraz ze wzrostem stóp procentowych od końca 2021 roku, mamy do czynienia z ograniczeniem zdolności kredytowej w zasadzie wszystkich grup społecznych. I ten drugi czynnik również spowodował, że w lipcu mieliśmy po prostu potężną, wielomiesięczną kumulację popytu na kredyty hipoteczne.

Zmiany przed wejściem na rynek kredytu 2%

Mało tego- już od momentu ogłoszenia programu taniego kredytu, zmiana zachowań uczestników rynku nieruchomości objęła nie tylko potencjalnych kupujących. Również część sprzedających zaczęła wstrzymywać się zarówno z przeprowadzeniem transakcji, jak i z… obniżką ceny. Z ust sprzedających wielokrotnie słyszałem hasła w stylu „zobaczy pan, co będzie się działo od lipca”. I faktycznie, patrząc na to z dzisiejszej perspektywy, niewykluczone, że były to dobre decyzje z punktu widzenia indywidualnych sprzedawców. Ale czy ten program jest korzystny z… punktu widzenia całego rynku nieruchomości?

Co kredyt 2% spowodował na rynku?

Należy powiedzieć jasno: tani kredyt 2% spowodował ogromne zawirowanie na rynku- i to zarówno na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jak i na rynku kredytów. Banki udzielające tego typu finansowania zostały wręcz zapchane lawiną wniosków kredytowych, a jakiekolwiek „odkorkowanie” może nastąpić dopiero za wiele tygodni, a nawet miesięcy.

Po drugie zaś, sam rynek mieszkaniowy uległ pewnym, w mojej ocenie niekorzystnym, zawirowaniom. Doszło do wzmożonego popytu na mieszkania, który czasami wręcz przypomina owczy pęd, czego efektem są skokowe wzrosty cen. Problem polega na tym, że ten chwilowy trend prawdopodobnie z końcem roku ucichnie. Dlaczego? Ano dlatego, że jest to program bardzo kosztowny, a po wyborach (niezależnie od tego, kto je wygra) prawdopodobnie motywacja rządzących do wspierania gospodarki mieszkaniowej będzie zdecydowanie mniejsza, niż przed jesiennym „świętem demokracji”. A jeśli faktycznie tak by się stało- mielibyśmy kolejną huśtawkę na rynku i swoistą „depresję” popytu, jak i w dłuższej perspektywie- spadek cen.

Jakie mamy wnioski z całej tej historii?

Wnioski z tego są w zasadzie trzy. Pierwszy- jeżeli ktoś chce sprzedać nieruchomość, teraz de facto ma na to najlepszą okazję od kilku lat. Po drugie, chaotyczne działania rządzących w perspektywie długofalowej przyniosą jedynie jeszcze większe kłopoty w polityce mieszkaniowej. Polityka mieszkaniowa powinna być procesem rozpisanym na wiele lat do przodu. Powinna być polityką wielosektorową, obejmującą zarówno tani kredyt, jak wsparcie najmu, ale też… zmianę (a w zasadzie ucywilizowanie) przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, czyli dlaczego mnóstwo mieszkań stoi pustych

To właśnie przez nią, nawet 1,8 miliona mieszkań w Polsce stoi pustych- bo właściciele boją się swoje mieszkania wynająć, ze względu na uprzywilejowaną pozycję najemcy. A to sprawia, że mieszkań do wynajęcia jest po prostu mniej-  zatem czynsze najmu opłacane właścicielom są kolektywnie zdecydowanie wyższe, niż mogłyby być, gdyby na rynek trafiło przynajmniej 50% niewynajmowanych obecnie lokali.

Krótkowzroczność kredytobiorców, czyli powtórka z frankowiczów za 10 lat?

Wreszcie, trzeci i ostatni wniosek dotyczy samych zainteresowanych tanim kredytem. Okazuje się bowiem, że zdecydowana większość beneficjentów kredytu działa skrajnie krótkowzrocznie. Po 10 latach wsparcie wygaśnie. A tak się składa, że dominująca większość wniosków kredytowych organizowana jest w perspektywie… 30 lub 35 lat. I to przy minimalnym wręcz wkładzie własnym. A to oznacza jedno- ogromne kłopoty kredytobiorców po ustaniu programu wsparcia. Osobiście przewiduję, że niewykluczone, że rozżaleni kredytobiorcy za dekadę będą przypominali obecnych frankowiczów. Czy tak będzie? Zobaczymy. Mnie jednak najbardziej zastanawia krótkowzroczność podejmowanych decyzji kredytobiorców- tym bardziej, że mało o czym rozmawiało się ostatnimi miesiącami tak często, jak o gigantycznych ratach kredytów właśnie.