Hipoteka odwrócona- co to jest i kto może z niej skorzystać? Jakie są alternatywy?

Kiedy mówimy o hipotekach, z reguły myślimy o „standardowych” kredytach hipotecznych. Jednak na ogólnoświatowym rynku istnieje rzadko omawiana… hipoteka odwrócona. Co to jest i kto może z niej skorzystać? Czy taki sposób uzyskiwania dodatkowego finansowania jest faktycznie opłacalny i jakie istnieją ewentualne alternatywy? Jak wyglądają kwestie hipoteki odwróconej w Polsce, a jak w Europie i na świecie? O tym przeczytasz w dzisiejszym artykule!

Hipoteka odwrócona- co to jest i na czym polega? Różnica pomiędzy „tradycyjną” hipoteką, a jej „odwróconą” wersją.

Hipoteka odwrócona- co to jest i na czym polega? Ta niecodziennie brzmiąca nazwa to nic innego, jak kolejny z instrumentów finansowanych bezpośrednio związanych z nieruchomościami. Polega ona na… odwróceniu zasad „tradycyjnej” hipoteki. Jeżeli bowiem chcemy zakupić nieruchomość na kredyt hipoteczny, udajemy się do placówki banku w celu uzyskania finansowania. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej, a następnie po podpisaniu aktu notarialnego, bank przelewa określoną w umowie kwotę sprzedającemu. Następnie, wpisuje w ramach zabezpieczenia w IV dziale księgi wieczystej nieruchomości informację o tym, że na każdorazowym właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek spłaty zadłużenia.

W przypadku odwróconej hipoteki jest odwrotnie- to nie bank finansuje nam zakup nieruchomości, tylko to my sprzedajemy bankowi swoje mieszkanie czy dom, za który uzyskujemy ustaloną cenę. Wypłacana nam przez bank kwota może być uiszczana zarówno w ratach, jak i jednorazowo. Co ważne, sprzedający, jako były już właściciel nieruchomości, może w niej zamieszkiwać aż do momentu śmierci.

Hipoteka odwrócona w praktyce

I to tyle, jeśli chodzi o podstawy. Hipoteka odwrócona jest zatem instrumentem, który pozwala osobom fizycznym na uzyskanie dodatkowego wsparcia dla domowego budżetu w zamian na sprzedaż mieszkania czy domu. Jednocześnie, umożliwia przebywanie w nieruchomości sprzedającemu aż do momentu śmierci.

Przechodząc do konkretów- do kogo jest skierowana hipoteka odwrócona?
Najczęściej, jest do oferta kierowana do osób w wieku senioralnym, dla których otrzymywana emerytura jest niewystarczająca do pokrycia bieżących wydatków. A do kogo jest kierowana hipoteka odwrócona w kraju nad Wisłą?

I tutaj zaskoczenie. Bo w Polsce… do nikogo. Dosłownie- od momentu wprowadzenia do polskiego prawodawstwa ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym w 2014 roku, do dzisiaj, mimo upływu niemal dekady, żaden bank nie przygotował takiej ofert. Z jakiego powodu? Banki argumentują to oczywiście wysokim ryzykiem kredytowym. Czy to oznacza, że osoby w wieku senioralnym, które chciałyby skorzystać z tego typu wsparcia na jesień swojego życia, zostały całkowicie bez żadnych możliwości? Otóż nie- na rynku bowiem istnieje szereg rozwiązań, które są w praktyce niemal identyczne, co hipoteka odwrócona, ale… de facto nią nie są. Brzmi zagmatwanie? Już tłumaczę.

Hipoteka odwrócona a renta dożywotnia

Tak jak wspomniałem wyżej, de facto nie można w Polsce zostać beneficjentem hipoteki odwróconej, bowiem banki nie przygotowały takiej oferty dla swoich klientów. Na rynku jednak mamy do czynienia z usługami w zasadzie analogicznymi, co hipoteka odwrócona, ale… świadczonymi przez inne, niż banki, podmioty. Co do zasady, hipotekę odwróconą mogą ustanawiać wyłącznie banki. Te, jak wiemy z informacji powyżej, nie mają takich produktów finansowych w swojej ofercie.

Są jednak inne podmioty (firmy), niebędące bankami, które proponują w zasadzie bliźniaczą ofertę. W jej ramach, senior również otrzymuje comiesięczną zapłatę za lokal, którego własność zostaje przeniesiona na firmę, z którą zawarł umowę (a dotychczasowy właściciel może w nieruchomości mieszkać do momentu śmierci). Tego rodzaju usługa nazywana jest rentą dożywotnią. Czym się różni od hipoteki odwróconej? W praktyce, niuansami. W teorii- należy zauważyć, że renta dożywotnia nie jest szczegółowo uregulowana w prawie, zaś hipoteka odwrócona- tak (choć jak pisałem wyżej, banki nie przygotowały oferty hipoteki odwróconej). Renta dożywotnia, choć przypomina niemal 1:1 hipotekę odwróconą, nie podlega pod ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym z 2014 roku.

No dobrze. Skoro wiemy, że w Polsce osoby przenoszące własność na zewnętrzne firmy w zamian za pieniężne, comiesięczne świadczenie, korzystają z renty dożywotniej (zamiast hipoteki odwróconej), to dla kogo będzie to idealne rozwiązanie?

Tak naprawdę, osobiście widzę kilka konfiguracji życiowych, w których opłaca się skorzystać z renty dożywotniej. Celowo piszę o zaledwie kilku przypadkach- w „standardowych” sytuacjach wysokość renty dożywotniej z reguły jest zdecydowanie na niższym poziomie, niż oczekiwaliby tego potencjalni beneficjenci. A mówiąc wprost- renta dożywotnia w większości przypadków się po prostu nie opłaca. Wypłacana comiesięczna kwota jest najczęściej bardzo, ale to bardzo niska. Nawet po przemnożeniu kilkudziesięciu miesięcy, przez które potencjalnie senior będzie otrzymywał rentę dożywotnią, suma wszystkich wpłat będzie z reguły zaledwie ułamkiem wartości nieruchomości.

Kiedy zatem renta dożywotnia się opłaca?

Pierwszym przypadkiem, w którym renta dożywotnia się opłaca, jest sytuacja, w której osoba w wieku senioralnym nie posiada żadnych spadkobierców. Wówczas, żaden z członków rodziny nie otrzyma nieruchomości po śmierci takiej osoby, a prawo do mieszkania przejdzie… na rzecz Skarbu Państwa. A konkretnie- na rzecz gminy, w której nieruchomość się znajduje. Następnie, gmina ma prawo takie mieszkanie sprzedać, czy też wtłoczyć je do mieszkaniowego zasobu gminy- aby przeznaczyć je na mieszkanie komunalne czy socjalne. W takim układzie, seniorowi po prostu opłaca się podpisać umowę o rentę dożywotnią- bowiem nikt po nim nieruchomości po prostu nie odziedziczy.

Trudna sytuacja rodzinna

Kolejnym przypadkiem, w którym można rozważać sprzedaż lokalu ze rentę dożywotnią, jest oczywiście… trudna sytuacja rodzinna. Jeżeli senior jest naprawdę skonfliktowany ze swoją rodziną i potencjalnymi spadkobiercami, może nie zależeć mu na tym, aby prawo do jego nieruchomości otrzymali ustawowi spadkobiercy. Są to jednak bardzo trudne i zawiłe sytuacje rodzinne i każdy musi sam, we własnym zakresie odpowiedzieć sobie na pytanie, czy takie rozwiązanie będzie dla niego najlepsze.

Bardzo trudna sytuacja finansowa

Wreszcie, renta dożywotnia może się okazać rozwiązaniem ratującym seniora w przypadku, kiedy jego sytuacja finansowa jest bardzo, bardzo trudna, a rodzina nie może (lub nie chce) wspomagać jego utrzymania. Wówczas, można rozważyć sprzedaż nieruchomości za rentę dożywotnią- choć w mojej ocenie, w takiej sytuacji istnieje szereg innych rozwiązań, które pozwolą seniorowi uzyskać zdecydowanie wyższą kwotę, niż ta, którą zaoferują firmy zajmujące się udzielaniem renty dożywotniej.

Podsumowanie

Podsumowując artykuł należy jeszcze raz podkreślić, że w Polsce w praktyce nie funkcjonuje tak zwana hipoteka odwrócona, tylko wspomniana i opisana renta dożywotnia. A główna różnica polega na tym, że ta pierwsza jest szczegółowo uregulowana w przepisach (a banki jej w praktyce nie udzielają), zaś renta dożywotnia odbywa się na zasadach ogólno cywilnych. I to też należy mieć na uwadze, decydując się na rentę dożywotnią.

Niezależnie od tego, ewentualne skorzystanie renty dożywotniej powinno być indywidualną, bardzo dobrze przemyślaną decyzją osoby w wieku senioralnym.

Jeżeli po lekturze tego artykułu nasunęły Ci się pytania związane z rentą dożywotnią- skontaktuj się ze mną, a postaram się rozwiać Twoje wątpliwości dotyczące tego rozwiązania.